Inwestycje w nieruchomości w Europie osiągnęły poziom 206 mld euro, co stanowi wzrost o 23 proc. w porównaniu z rokiem 2023. Rynek inwestycyjny odbił też w Europie Środkowej z szacunkowymi 7,7 mld euro obrotu. Lwia część tego przypadła na Polskę, w której odnotowano transakcje na łącznie ponad 5 mld euro. Prognozy na 2025 i kolejne lata są optymistyczne.
Według CBRE w ostatnim kwartale ub.r. odnotowano w Europie transakcje o wartości 68 mld euro, co oznacza wzrost o 32 proc. w porównaniu z IV kwartałem 2023 r., co odzwierciedla zmianę nastrojów inwestorów w całym regionie. Wzrost aktywności inwestycyjnej odnotowano we wszystkich głównych sektorach. Łączna wartość inwestycji w hotele wzrosła aż o 34 proc., do 19,5 mld euro, napędzana ożywieniem w turystyce. Motorem napędowym inwestycji w nieruchomości był jednak sektor mieszkaniowy, który odnotował wzrost o 29 proc., stając się po raz pierwszy najbardziej preferowaną klasą aktywów w Europie, z łącznym poziomem inwestycji sięgającym 46 mld euro w 2024 r. Wzrost odnotowano również w sektorze logistycznym i przemysłowym, gdzie obrót osiągnął 40,5 mld euro, co stanowi wzrost o 21 proc. r./r. Obiecujące sygnały napłynęły również z sektora biurowego, gdzie obrót wyniósł 42,2 mld euro, co stanowi wzrost o 11 proc. – podało CBRE.
– Wzrost zaangażowania kapitału pod koniec 2024 r. potwierdza nasz pogląd, że rynek osiągnął dno na początku roku. Rok 2024 był okresem dostosowań, w którym inflacja nadal spadała w kierunku poziomów docelowych banków centralnych, ceny energii miały mniejszy wpływ na wzrost, a stopy procentowe osiągnęły szczyt. Jesteśmy przekonani, że ożywienie na rynku postępuje, i oczekujemy, że aktywność będzie nadal rosła w 2025 r., wraz ze zbliżaniem się oczekiwań kupujących i sprzedających, poprawą przepływu produktów i stabilizacją cen, co pozwoli inwestorom na osiągnięcie atrakcyjnych stóp zwrotu – uważa Chris Brett, dyrektor ds. rynków kapitałowych w Europie, CBRE.
Więcej Europy Środkowej
W ogólnoeuropejskim torcie inwestycyjnym większy kawałek udało się wykroić naszemu regionowi. Według dostępnych szacunków Cushman & Wakefield w 2024 r. inwestycje w nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej stanowiły 6 proc. całkowitego obrotu odnotowanego w Europie i wyniosły około 7,7 mld euro. Przed rokiem udział CEE wyniósł ok. 4 proc. Gros z tego, bo ok. 2/3, przypadło na Polskę, ok. 25 proc. na Czechy, a 9 proc. na Słowację.
Polska na topie
Nad Wisłą zanotowano największe wzrosty transakcyjne. Według analityków Knight Frank łącznie obroty inwestycyjne w nieruchomości komercyjne w Polsce w 2024 r. wyniosły ponad 5 mld euro, czyli przeszło dwukrotnie więcej niż w roku poprzednim i tylko lekko poniżej średniej pięcioletniej wynoszącej 5,3 mld euro. Znacznie zwiększyła się również płynność rynku, w całym roku odnotowano ok. 130 transakcji, niemal o 50 więcej niż w roku poprzednim i blisko średniej z ostatnich 5 lat wynoszącej ok. 135. Ożywienie obserwowane w Polsce jest znacznie większe niż w większości krajów europejskich, średni wzrost obrotów inwestycyjnych w Europie wyniósł bowiem ok.15 proc.
Eksperci Knight Frank zwracają też uwagę, że 2024 r. polskie podmioty zainwestowały na rodzimym rynku nieruchomości komercyjnych około 450 mln euro, co stanowiły wysoki, 9-proc. udział w całkowitym obrocie (ostatnio bywały lata z marginalnym, 1–2-proc. udziałem polskiego kapitału – przyp. red.). Pozytywnym sygnałem jest zainteresowanie polskich inwestorów coraz większymi nieruchomościami. Średnia wartość transakcji z udziałem polskiego kapitału wyniosła 12 mln euro, a największa transakcja osiągnęła 33 mln euro.
– Analizując strukturę kapitału zainwestowanego w Polsce, widzimy, że zdecydowana większość – ponad 60 proc. – pochodziła z Europy, głównie z regionu CEE, krajów bałtyckich i Skandynawii. Wysoki udział – 19 proc. – mieli inwestorzy z RPA, ale za takim wynikiem stały przede wszystkim dwie duże transakcje NEPI Rockcastle, które kupiło centra handlowe Silesia City Centre w Katowicach oraz Magnolia Park we Wrocławiu za odpowiednio 405 mln euro i 373 mln euro. Na rynek powracają również inwestorzy z USA, których łączny udział w obrocie w 2024 r. wyniósł 11 proc. i spodziewamy się, że będzie rósł – mówi Krzysztof Cipiur, managing director, head of capital markets, Knight Frank.
Duże inwestycje i klasyczna triada
Analitycy rynkowi zwracają uwagę na powrót w 2024 r. dużych inwestycji. – Szczególnie imponujący był IV kwartał, którego wynik przebił wolumen inwestycji z całego 2023 r. Taki wynik został zbudowany dzięki powrotowi dużych transakcji, zarówno portfelowych, jak i pojedynczymi aktywami. Warto zauważyć, że 10 największych (spośród 130 zamkniętych) transakcji odpowiadało za prawie 50 proc. całkowitego obrotu. Podobną płynność, z dominacją kilku największych transakcji, obserwowaliśmy w 2022 r. – zwraca uwagę Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research & data manager w Avison Young.
Eksperci firmy podają, że sektor biurowy stanowił 1/3 całkowitego obrotu (ponad 1,6 mld euro), a sprzedaż Warsaw Unit była największą transakcją pojedynczym aktywem w Europie w sektorze biurowym w ubiegłym roku. W sektorze handlowym (32 proc. i 1,6 mld euro obrotu – co jest najwyższym wynikiem od 2019 r.) za połowę łącznej wartości transakcji odpowiadały dwa duże regionalne centra handlowe – Magnolia Park we Wrocławiu i Silesia City Center w Katowicach. Z kolei w segmencie magazynowym zwiększyła się liczba transakcji portfelowych. Sektor hotelowy odnotował 11 transakcji i 1,3 mld obrotu, a sektor mieszkaniowy – łącznie 12 zamkniętych transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik 344 mln euro.
Dalsze ożywienie w 2025 r.
Prognozy na ten rok wyglądają optymistycznie. Dla europejskiego rynku eksperci Savillsa przewidują, że wzrośnie zainteresowanie aktywami wtórnymi, oferującymi możliwości przekształcenia lub repozycjonowania w celu zgodności ze standardami ESG, a dywersyfikacja pozostanie priorytetem dla inwestorów. Sektor biurowy ma odzyskać atrakcyjność, a inwestorzy core i core plus skupią się na nieruchomościach super prime i ekologicznych, podczas gdy inwestorzy value-add będą celować w aktywa wtórne. Zdaniem Savillsa popyt na biura rośnie, napędzany przez sektor technologiczny, a wzrost czynszów będzie napędzany ograniczoną podażą. Spadek inflacji w Europie wzmocnić ma sektor handlowy, spodziewany jest też wzrost obrotów i aktywności transakcyjnej. Inwestycje w hotele i magazyny pozostać mają na stabilnym poziomie. Utrzymać się ma silne zainteresowanie sektorem mieszkaniowym , a inwestorzy instytucjonalni będą celować w projekty build to rent i aktywa ESG. Mieszkania studenckie i senior living również zyskają na popularności.
