Najtrudniejsze od wielu lat otoczenie makroekonomiczne i niespotykana od jeszcze dłuższego czasu niepewność geopolityczna nie załamały rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce. Ten radzi sobie całkiem nieźle – na to przynajmniej wskazują dane po trzech kwartałach tego roku.
Według wyliczeń firmy Avison Young inwestorzy wydali do końca września 4,3 mld euro na polskie nieruchomości komercyjne. Jak to się przedstawiało w poszczególnych kwartałach? Otóż w pierwszym inwestorzy zostawili nad Wisłą 1,66 mld euro, wiosną – 1,22 mld euro, a latem popłynęło do Polski prawie 1,44 md euro. To dość stabilne poziomy i w sumie pozwoliły osiągnąć po trzech kwartałach wynik o ponad 20 proc. lepszy niż w tym samym czasie roku 2021. Eksperci podkreślają, że sektor nieruchomości jest wciąż świetnym zabezpieczeniem przed inflacją z uwagi na rosnący poziom czynszów, a niesfinalizowane wcześniej transakcje przeniosły się na rok bieżący.
Biura wróciły
Z wynikiem 1,77 mld euro, odpowiadającym 41-proc. udziałowi w całym obrocie transakcyjnym, sektor biurowy dominuje pod względem wartości transakcji, które zrealizowane zostały w pierwszych trzech kwartałach roku. Spośród 21 transakcji biurowych przeprowadzonych w pierwszych 9 miesiącach br. 15 zlokalizowanych było na rynkach regionalnych. Niemniej Avison Young zaznacza, że dwie najbardziej imponujące transakcje zostały zamknięte w Warszawie. W pierwszej połowie 2022 r. transakcje na rynkach regionalnych stanowiły 80 proc. liczby transakcji w sektorze biurowym. Ich łączna wartość była natomiast porównywalna z wartością wygenerowaną w Warszawie, a to dzięki historycznie największej transakcji zakupu pojedynczego aktywa – The Warsaw Hub (583 mln euro). W lecie szala przechyliła się nieznacznie na korzyść stolicy. Czwarta historycznie największa pod względem wartości transakcja biurowa w Polsce, czyli zakup Generation Park Y przez Hansainvest (za 285 mln euro), pozwoliła stolicy wyjść na prowadzenie z 55-proc. udziałem w łącznej wartości inwestycji biurowych.
Magazyny oczkiem w głowie
Zdaniem analityków Avison Young sektor magazynowy, wielka gwiazda 2021 r., na celowniku prawie każdego inwestora instytucjonalnego, nadal pozostaje na szczycie listy zakupów również w 2022 r. Inwestorzy wciąż chcą kupować nieruchomości magazynowe, jednak ich właściciele nie są jeszcze gotowi do obniżania cen, zauważają eksperci. Stąd całościowy wynik sektora notuje relatywnie niższe wyniki – do końca września w nowe ręce trafiły magazyny o łącznej wartości 1,54 mld euro. Popyt napędza rekordowo niski poziom pustostanów, który z kolei wpływa na wzrost stawek czynszowych w całej Polsce.
Ciekawą prawidłowością obserwowaną przez Avison Young w pierwszych trzech kwartałach w sektorze magazynowym była przewaga rynków wschodzących nad „wielką piątką” hubów magazynowo-logistycznych. Aż 47 proc. transakcji zrealizowanych zostało na wschodzących rynkach magazynowych. Szczególnie widocznym trendem jest wzrost inwestycji w nieruchomości w Polsce zachodniej – na wschodzących rynkach w Szczecinie i w województwie lubuskim, które jest obecnie najintensywniej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce.
Co jak nie parki?
Do końca września sektor handlowy odnotował 26 transakcji, z czego 17 dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience. W przypadku pięciu transakcji dotyczących dawnych hipermarketów oraz centrum handlowego Sukcesja w Łodzi (zaprzestanie działalności w 2020 r.) celem była przyszła przebudowa. Porównywalny udział w transakcjach w sektorze miały centra handlowe, w tym dwa małe obiekty w Płocku i Zielonej Górze, oraz ogromna transakcja dwóch joint venture stworzonych przez EPP na początku roku. Łączna wartość transakcji w sektorze handlowym wiosną i latem wyniosła zaledwie odpowiednio 69 mln euro i 62 mln euro, plasując się na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 r. Niemniej jednak, ze względu na bezprecedensowe wyniki pierwszego kwartału, całkowity obrót w sektorze na koniec września br. wyniósł 859 mln euro, co przekłada się na 20 proc. udziału w całościowym obrocie rynku inwestycyjnego w Polsce.
Małe formaty handlowe typu convenience niezmiennie dominują w sektorze handlowym w Polsce. Najbardziej pożądane obiekty mają wśród najemców dyskonty spożywcze i sklepy z kategorii value retailers, świetnie prosperujące w obecnych czasach, kiedy kupujący często ograniczają zakupy i zwracają większą uwagę na ceny. Avison Young zaznacza, że Polska nadal oferuje bardzo atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze parków handlowych (6,8 proc.), który potwierdza, że jest odporny nie tylko na COVID, ale i recesję. – W nadchodzących miesiącach zapewne poznamy oficjalnie dwóch nowych inwestorów w tym sektorze z Francji i z Izraela, którzy podpisali już przedwstępne umowy zakupu – zapowiadają eksperci.
PRS nie ma lekko
Zdaniem ekspertów rosnąca inflacja i stopy procentowe spowodowały spowolnienie na rynku sprzedaży mieszkań, co z kolei pozytywnie wpłynęło na wzrost popytu najemców na produkty sektora najmu instytucjonalnego (PRS). Takie czynniki jak wysokie koszty budowy, wynikające z rosnących cen energii i surowców, niestabilnych łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów finansowania inwestycji, zmuszają jednak niektórych inwestorów do czasowego zawieszania nowych projektów. Rozpoczęte wcześniej transakcje są zamykane. Łącznie z akademikami sektor PRS ma 3 proc. udziału w całkowitym obrocie rynku inwestycyjnego po trzech kwartałach.
Portfele na rynku
W najbliższych kwartałach Avison Young spodziewa się wprowadzenia na rynek dużych portfeli magazynowych, które zdaniem analityków skorzystają z rekordowo wysokich wskaźników indeksacji pozwalających na osiągnięcie takich samych cen mimo rosnących stóp kapitalizacji.
Sektor handlowy może z kolei ponownie przyciągnąć uwagę inwestorów dobrze prosperującymi centrami handlowymi, jednak przy znacznie wyższych stopach kapitalizacji niż obserwowane przed pandemią – sądzą eksperci.
