Napisać, że w 2023 r. rynek inwestycyjny nie był ulubieńcem bogów, to niewiele napisać. W Polsce, regionie CEE i w całej Europie było słabo, w każdym z tych obszarów z nieco innych względów i każdy z nich ma nieco inne perspektywy na 2024 r.
W 2023 r. polski rynek nieruchomości komercyjnych doświadczył wyjątkowych wyzwań, związanych głównie z globalnym spowolnieniem i wzrostem kosztów finansowania inwestycji. Całkowity obrót osiągnął blisko 2 mld euro i był najniższy od 2009 r. Najwięcej z tego niewielkiego tortu, bo około połowy, przypadło na magazyny. Rynek inwestycji biurowych pozostawał stonowany, ze spadkiem aktywności o 80 proc. w porównaniu z 2022 r. Niemniej pojawiło się zainteresowanie ze strony nowych graczy, np. z Litwy. W sektorze handlowym mimo niskiego obrotu transakcyjnego odnotowano wzrost aktywności inwestorów w ostatnim kwartale, szczególnie w segmencie parków handlowych. Największym zaangażowaniem w polskie nieruchomości odznaczał się kapitał ze Szwecji i z USA
Rok okazji?
Zdaniem analityków JLL niepewność spowodowana przez brak transakcji typu prime w środowisku rosnących stóp kapitalizacji powoduje trudności w procesie wyceny, który jest kluczowym punktem odniesienia zarówno dla właścicieli, jak i potencjalnych inwestorów. W rezultacie ceny oczekiwane przez sprzedających są wyższe, niż większość kupujących jest w stanie zaoferować. Ta luka znacząco ograniczyła aktywność kupujących, co w rezultacie przełożyło się na niską łączną wartość transakcji w 2023 r.
Perspektywy na rok 2024 są jednak ostrożnie optymistyczne, a wpłynąć na to może kilka czynników.
– Na rynku obserwujemy rosnącą liczbę potencjalnych transakcji z uwagi na zmniejszenie dystansu cenowego pomiędzy sprzedającymi a kupującymi, a rysujące się perspektywy obniżki stóp procentowych powinny działać stabilizująco i zachęcić do powrotu graczy, którzy czekali na większą klarowność odnośnie do polityki monetarnej Europejskiego Banku Centralnego. Kluczowym czynnikiem napędzającym potencjalny wzrost wolumenu inwestycji będzie niższy koszt finansowania i jego dostępność – mówi Piotr Mirowski, senior partner, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers.
To jednak niejedyny element inwestycyjnej układanki w Polsce. Eksperci Colliersa zwracają uwagę, że w 2024 r. wygasa sporo kredytów zaciąganych na zakup nieruchomości komercyjnych w rekordowym 2019 r., co oznaczać będzie wysoką aktywność w obszarze refinansowania. Ma być to okres intensywnych negocjacji między właścicielami a bankami. Na 2024 r. przypada też czas zapadalności emitowanych przez deweloperów lub inwestorów obligacji komercyjnych o sporej wartości i niskim kuponie. – Jeśli będą oni chcieli refinansować dług nowymi emisjami, będą zmuszeni zaoferować wyższe stopy zwrotu niż poprzednio. Proces refinansowania może się przekładać na pojawienie się ciekawych aktywów na sprzedaż – podkreślają analitycy Colliersa.
CEE też w dół. Czesi rządzą, polski kapitał na marginesie
Colliers podsumował sytuację na rynku inwestycyjnym w regionie CEE. Na sześciu rynkach inwestycyjnych regionu w 2023 r. obrót inwestycyjny spadł o ok. 54 proc. r./r., osiągając wartość 4,9 mld euro. Transakcje biurowe stanowiły zaledwie 33,7 proc. obrotu, ale nadal zapewniały największy udział w łącznej wartości względem innych sektorów. Handel detaliczny zajął drugie miejsce z 29-proc. udziałem, a magazyny – z 27-proc. Warto też zwrócić uwagę, że nieobecność globalnych graczy wykorzystuje kapitał miejscowy, który w ubiegłym roku był w regionie najbardziej aktywny z imponującym 56-proc. udziałem w całkowitych obrotach regionalnych. Najbardziej widoczny był kapitał czeski, który odpowiadał za 28 proc. łącznej wartości inwestycji. Dla porządku należy tylko dodać, że kapitał polski miał w tym czasie śladowy udział.
– Biorąc pod uwagę obecne warunki, w szczególności w związku z utrzymującym się podwyższonym kosztem zadłużenia, spodziewamy się, że w 2024 r. łączne obroty inwestycyjne w CEE mogą osiągnąć nawet 6 mld euro – prognozują eksperci Colliersa.
Europa przycięta o połowę
Łączna wartość sfinalizowanych w Europie transakcji w 2023 r. spadła o połowę w porównaniu z rokiem 2022 – do 166,1 mld euro, nie oszczędzając żadnego rynku ani sektora, wynika z raportu MSCI. Według wyliczeń CBRE z kolei inwestycje w europejskie nieruchomości komercyjne osiągnęły poziom 45 mld euro w IV kwartale ub.r. i wykazały wzrost – o 22 proc. w porównaniu z 37 mld euro, które zaobserwowano w III kwartale ub.r.
Zdaniem ekspertów CBRE pozytywny trend wydaje się wyłaniać w krajach nordyckich (+105 proc.) i Europie Południowej (+85 proc.), gdzie odnotowano takie wzrosty w IV kwartale ub.r. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Nie zaobserwowano tego jednak jeszcze na niektórych głównych rynkach, takich jak Niemcy (-5 proc.) i Francja (-1 proc). Po porównaniu IV kwartału ub.r. z tym samym kwartałem roku 2022 znaczna część rynków wykazała spadki w zakresie od -50 proc. do -10 proc. Niektóre rynki wykazały nieznacznie pozytywne trendy, w tym Szwajcaria (9 proc.), Hiszpania (32 proc.) i Włochy (17 proc.). Większość sektorów wykazała spadek aktywności w zakresie od -60 proc. do -40 proc., z wyjątkiem sektora hotelarskiego, który odnotował spadek o -13 proc. mierzony w ujęciu 12-miesięcznym.
Analitycy CBRE oczekują, że łączna wartość inwestycji w 2024 r. wzrośnie o 10 proc. w porównaniu z 2023 r. Stabilniejsze perspektywy stóp procentowych oparte na niższych oczekiwaniach inflacyjnych mają doprowadzić do poprawy zaufania wśród inwestorów. Spodziewane jest też zwiększenie aktywności transakcyjnej o wielkości powyżej 100 mln euro, co w połączeniu z pewną aktywnością spodziewaną na nieruchomościach w trudnej sytuacji powinno pomóc rynkowi zyskać na sile w drugiej połowie 2024 r.
fot. Pexels/Engin Aakyurt
