Polski rynek nieruchomości wyrasta na kluczowy punkt inwestycyjny Europy Środkowo-Wschodniej, umacniając swoją pozycję pomimo komplikacji geopolitycznych. Bartłomiej Kordeczka, partner współzarządzający i zastępca szefa działu nieruchomości Dentons w Polsce, mówi w wywiadzie z „Property Insiderem” o zmieniającym się nastroju inwestorów, coraz większej roli polskiego rynku w regionie oraz o szansach, które można znaleźć w różnych segmentach nieruchomości.
„Property Insider”: Jak wygląda nastawienie inwestorów do Polski na tle Europy?
Bartłomiej Kordeczka, partner współzarządzający i zastępca szefa działu nieruchomości Dentons w Polsce: Nastroje inwestorów wyraźnie się poprawiają. Już na początku roku, podczas konferencji w Londynie, zauważyłem ostrożne sygnały optymizmu – lekką nadzieję, że Europa wychodzi z trudności. Wydarzenia takie jak konferencja w Paryżu czy tegoroczne Expo Real potwierdziły, że na zachodnich rynkach inwestycyjnych pojawia się widoczny ruch w stronę odbudowy rynku inwestycyjnego. Oczywiście Niemcy nadal mierzą się z wyzwaniami gospodarczymi, ale duża część Europy pokazuje oznaki wyraźnego odbicia.
Dla Polski kluczowe jest, że nie jesteśmy oddzieleni od zachodnich rynków murem, jak jeszcze niedawno mogło się wydawać. Znajdujemy się raczej tuż za płotem, który inwestorzy coraz chętniej przeskakują. Coraz więcej graczy z Czech, Węgier, państw bałtyckich czy ze Skandynawii zaczyna dostrzegać nasze atuty. Co więcej, polski rynek budzi także zainteresowanie wśród funduszy private equity z USA, Wielkiej Brytanii, co świadczy o jego dojrzewaniu i międzynarodowej atrakcyjności. Nie można też zapominać, że Polska to największy rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej, co czyni nas naturalnym wyborem dla inwestorów szukających stabilnych możliwości rozwoju w tym regionie.
Co sprawia, że Polska przyciąga inwestorów w obecnych realiach?
Polska przyciąga inwestorów ze względu na wyjątkowe połączenie stabilności rynku, potencjału wzrostu gospodarczego i perspektyw długoterminowych inwestycji. Oczywiście, obniżka stóp procentowych była czynnikiem sprzyjającym, ale dla dużych, międzynarodowych graczy ważniejsze są kwestie przewidywalności gospodarczej i politycznej. Jesteśmy rynkiem, na którym wciąż wiele segmentów znajduje się na wczesnym etapie rozwoju. Akademiki, centra danych czy seniorhousing to obszary, które w Europie Zachodniej są już rozwinięte, a w Polsce dopiero zaczynają nabierać rozpędu. Inwestorzy dostrzegają te szanse.
Nie sposób też pominąć faktu, że nieruchomości od wieków były jednym z najbezpieczniejszych aktywów inwestycyjnych. W dzisiejszych czasach, przy ograniczonych alternatywach lokowania kapitału, ten sektor ponownie zyskuje na znaczeniu. Polska jest jednym z tych miejsc, w których inwestorzy widzą możliwość stabilnych zwrotów przy umiarkowanym ryzyku. Dla niektórych dodatkowym argumentem jest bardzo niskie ryzyko rozszerzenia na Polskę konfliktu w Ukrainie. Choć na początku wojna budziła obawy, dziś – a rozmawiamy na początku listopada – temat ten praktycznie zniknął z poważnych rozmów inwestycyjnych.
Dużo mówiło się o luce cenowej na rynku inwestycyjnym. Czyżby zaczynała się ona wypełniać?
Luka cenowa na rynku nieruchomości rzeczywiście się domyka. Po okresie turbulencji, począwszy od czasów COVID-19, które skomplikowały proces transakcji i wydłużyły czas negocjacji, sytuacja wraca do normy. Czynsze rosną, co zmienia perspektywę kupujących, a koszty budowy i wykończenia zaczynają się stabilizować. Choć nie spadły, to przynajmniej zakończył się okres dużych wahań, a stabilizacja kursu złotego pozwala na łatwiejsze planowanie budżetów. Rynek stał się bardziej przewidywalny, a wszystkie te zmiany sprawiają, że warunki do inwestycji są teraz znacznie przejrzystsze niż kilka lat temu.
Czy bardziej skomplikowane struktury transakcji nie odejdą wraz z poprawą sytuacji na rynku?
W czasie spowolnienia bardziej skomplikowane struktury transakcji miały na celu pogodzenie interesów kupujących i sprzedających. W obliczu poprawy sytuacji trudno przewidzieć, czy tendencja ta się zmieni. Sądzę, że będzie to raczej kompromis pomiędzy uproszczeniem kontraktów a utrzymaniem elastyczności, która okazała się pomocna w trudnych czasach. Inwestorzy i sprzedający już dostosowali swoje modele finansowe do aktualnej sytuacji na rynku, co może pozostać z nami na dłużej.
Od kilku lat wzrasta liczba umów joint venture (JV), które stają się atrakcyjną formą współpracy. Deweloperzy dojrzeli do tej formuły i nie boją się angażować w takie projekty, ponieważ dają one możliwość dalszego zarabiania, np. na etapie zarządzania nieruchomością, a inwestorom gwarantują, że wartość aktywów będzie utrzymywana. Kiedyś koncepcja JV dla biurowca była niemal nie do pomyślenia, ale dziś stanowi bezpieczną opcję.
No właśnie, biura. Jak ten segment radzi sobie na rynku inwestycyjnym?
Rynek biurowy w Polsce przeszedł pandemię znacznie łagodniej niż w innych częściach Europy. Chociaż obserwowaliśmy spadki wartości niektórych nieruchomości, były one niewielkie – na poziomie kilkunastu procent, a w przypadku prestiżowych obiektów w Warszawie praktycznie niezauważalne.
Obecnie obserwujemy stabilizację w sektorze biurowym. Warszawa pozostaje liderem, ale wiele zależy od regionalnych rynków, takich jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto czy Poznań. W tych miastach rynek jest dynamiczny i wierzymy, że wkrótce i tam inwestorzy zawitają, ale transakcje wciąż czekają na odblokowanie. Większość nieruchomości w regionach jest wynajęta, co świadczy o ich potencjale – brakuje jedynie wyraźnego impulsu do uruchomienia większych projektów inwestycyjnych.
A jak wygląda sytuacja na rynku magazynowym?
Segment magazynowy jest jednym z największych beneficjentów zmian globalnych. Pandemia i rozwój e-commerce znacznie zwiększyły zapotrzebowanie na przestrzenie magazynowe. Choć później rynek nieco się schłodził, obecnie obserwujemy nowe fale wzrostu, związane przede wszystkim z relokacją produkcji. Przyciągamy coraz więcej firm, które chcą zbliżyć swoją produkcję do kluczowych rynków zbytu. W efekcie rosną czynsze za wynajem powierzchni magazynowych, co z kolei napędza zainteresowanie tym segmentem ze strony inwestorów.
A inne sektory?
Segment hotelowy stopniowo wraca do formy. Coraz więcej inwestorów widzi potencjał w przekształcaniu starych obiektów komercyjnych w hotele. To nie tylko odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie w branży hotelarskiej, ale także trend związany z ESG. Nie można też zapomnieć o seniorhousingu czy akademikach. Te segmenty mają ogromny potencjał. W przypadku seniorhousingu demografia jednoznacznie wskazuje na rosnące zapotrzebowanie na tego typu produkt w najbliższych dekadach.
Nieruchomości handlowe również wracają do łask, co potwierdzają ostatnie duże transakcje, kolejne są natomiast negocjowane. Coraz ważniejszy na rynku nieruchomości staje się sektor centrów danych, ale u nas napotyka on pewne ograniczenia, przede wszystkim związane z lokalizacjami i dostępem do odpowiedniej infrastruktury energetycznej. Polska rozwija swoją ofertę w tym zakresie, ale potrzebne są inwestycje w infrastrukturę energetyczną. Szybciej natomiast możemy się spodziewać, że niewielkie centra danych będą powstawały w miastach, np. w budynkach biurowych.
Czy polski kapitał zaczyna odgrywać większą rolę na rynku nieruchomości?
Udział rodzimego kapitału rzeczywiście rośnie, ale to wciąż niewielka część rynku. Dziś odpowiada za około 10–15 proc. obrotu, co jest dużym postępem w porównaniu z niedawnymi 2 proc. Jednak w Polsce wciąż brakuje odpowiedniego wehikułu, który skutecznie aktywizowałby rodzimy kapitał. Chociaż w ostatnich latach pojawiają się inicjatywy takie jak fundacje rodzinne, które mają na celu gromadzenie i alokowanie kapitału, to nie zawsze przynoszą one oczekiwane efekty. Z tego względu wiele osób dostrzega w REIT-ach potencjał do rozwiązania tego problemu. REIT to ustandaryzowany model inwestycyjny, który umożliwia inwestowanie w nieruchomości, a jednocześnie daje inwestorom stabilne, długoterminowe zwroty z inwestycji. Taki instrument mógłby nie tylko przyciągnąć krajowych inwestorów, ale także zaspokoić rosnące zapotrzebowanie na zrównoważone inwestycje, które stają się coraz popularniejsze wśród globalnych graczy.
Nie ma jednak pewności, czy ta forma inwestycji stałaby się kluczowym mechanizmem dla rozwoju – zbyt dużo zależy tutaj od legislacji i praktyk rynkowych. Liczę, że w ciągu dwóch lat rząd podejmie decyzje w tej sprawie, wprowadzając odpowiednie regulacje, które umożliwią powstanie stabilnego rynku REIT. Kluczowe będzie zapewnienie stabilności ram prawnych, aby uniknąć sytuacji, w której zasady inwestowania zmieniają się w trakcie realizacji projektów. Często krytykowane zmiany w przepisach, takie jak te dotyczące fundacji rodzinnych, pokazują, jak ważne jest, aby wprowadzać jasne i trwałe regulacje, które nie będą zniechęcały inwestorów do angażowania kapitału.
Jak ESG wpływa na inwestycje w Polsce?
Polski rynek zyskuję przewagę dzięki stosunkowo nowym budynkom spełniającym wysokie standardy środowiskowe. Obiekty zaprojektowane w zgodzie z zasadami ESG są bardziej efektywne energetycznie, co pozwala na generowanie oszczędności w długiej perspektywie i stwarza więcej możliwości na uzyskanie finansowania. To trend, który będzie się tylko umacniał, zwłaszcza w obliczu wysokich kosztów energii. Tutaj trzeba dodać, że ESG to nie tylko efektywność energetyczna, ale również inne elementy.
Czego możemy się spodziewać w nadchodzących latach?
Rynek inwestycyjny w Polsce będzie nabierał prędkości w 2025 r. Zmiany w gospodarce, spodziewane obniżki stóp procentowych i poprawa sytuacji makroekonomicznej wpłyną na dalszy rozwój sektora nieruchomości. W 2026 r. będziemy już najprawdopodobniej na pełnej prędkości, a Polska może stać się gorącym punktem inwestycyjnym w regionie CEE. Inwestycjami nad Wisłą zainteresowani są inwestorzy m.in. z Europy Zachodniej, Bliskiego Wschodu, Azji i Afryki Południowej i spodziewam się, że będą coraz chętniej lokować kapitał na naszym rynku nieruchomości.
