WARSZAWA Warszawski rynek biurowy przechodzi największą transformację od niemal dwóch dekad – wynika z analizy JLL. Czynsze rosną najszybciej od 18 lat, wskaźnik pustostanów spadł do 9,7 proc., a w najlepszych lokalizacjach zachodniego Centrum (m.in. Wola) – do ok. 4 proc. Oznacza to faktyczny brak dostępnych powierzchni w segmencie prime – przekonują analitycy JLL. Według Piotra Kamińskiego, head of Office Leasing w JLL, tempo wzrostu czynszów jest najwyższe od 2007 r., a dalsze podwyżki wydają się nieuniknione. Nowy plan ogólny dla Warszawy, którego uchwalenie planowane jest na połowę 2026 r., ma uporządkować politykę przestrzenną stolicy. Nie zmieni on zasad w centrum, lecz ograniczy budowę wieżowców powyżej 55 m wyłącznie do obszarów objętych MPZP – kończąc erę inwestycji realizowanych na podstawie tzw. wuzetek. Jak wskazuje Jan Jakub Zombirt, senior director, Strategic Consulting w JLL, to właśnie transport publiczny stanie się głównym czynnikiem kształtującym biurową mapę stolicy. Z analizy firmy wynika, że skrócenie średniego czasu dojazdu komunikacją miejską o 1 minutę przekłada się na wzrost czynszu o 0,39 euro/mkw. Przyszłość warszawskiego rynku biurowego będzie w dużej mierze kształtowana przez rozbudowę sieci metra o linie M3 i M4 oraz nowe trasy tramwajowe, planowane do 2050 r., co radykalnie zmieni geografię dostępności komunikacyjnej miasta. W 2026 r. na rynek trafi zaledwie 20 tys. mkw. nowych biur, a w centrum nie zostanie oddany żaden budynek. Mimo to warszawskie czynsze – na poziomie 29–30 euro/mkw./mies. – wciąż pozostają niższe niż w Berlinie (46,5 euro). Według Mateusza Polkowskiego, head of Research & Consultancy w JLL, czynsze w stolicy są niedoszacowane wobec zachodnioeuropejskich stolic i mają duży potencjał wzrostu. W badaniu nastrojów JLL Polska okazała się najbardziej optymistycznym rynkiem biurowym w Europie – aż 72 proc. ekspertów ocenia koniunkturę pozytywnie. Wzrost gospodarczy prognozowany na ok. 3,3 proc. i powrót dużych transakcji najmu, także ze strony sektora publicznego, wzmacniają ten trend. Na rynku inwestycyjnym biura odzyskują pozycję lidera – w trzech kwartałach 2025 r. zawarto 36 transakcji, co jest drugim najlepszym wynikiem po rekordowym 2019 r. Jak podkreśla Marcin Sulewski, head of Office Capital Markets w JLL, do wzrostu aktywności przyczynił się rosnący udział polskiego kapitału, który odpowiada już za 45 proc. obrotu w inwestycjach biurowych. Warszawa wchodzi więc w nową fazę – z ograniczoną podażą, rosnącymi stawkami i silnym powiązaniem wartości nieruchomości z dostępnością metra i transportu szynowego. Strategia „metro first” – jak zauważa JLL – z opcjonalnej stanie się koniecznością.
