Ustalenie ceny to kwestia podstawowa w każdej transakcji. Zgodnie z przepisami cena może być określona kwotowo albo poprzez wskazanie podstaw do jej ustalenia. Zazwyczaj cena ofertowa jest wyrażona kwotowo, natomiast kupujący preferuje powiązanie ceny z pewnymi parametrami, które w razie potrzeby zredukują cenę do akceptowalnego dla kupującego poziomu.
Praktyka obrotu gruntami inwestycyjnymi wykazuje, że wartość rynkowa nieruchomości jest uzależniona od licznych czynników leżących poza wpływem stron transakcji. Te rozbieżne zapatrywania są przedmiotem negocjacji komercyjnych. Strony nierzadko godzą się poczekać z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości jakiś czas i zawrzeć ją dopiero po definitywnym ustaleniu potencjału inwestycyjnego nieruchomości.
To właśnie w umowach przedwstępnych strony częściej decydują się na sięganie po mechanizmy kształtowania ceny, zamiast jej kwotowego wskazania. Mogą to być przykładowo postanowienia przewidujące:
- a) zmianę ceny w czasie (klauzula przewidująca progresję ceny w zależności od terminu zawarcia umowy docelowej);
- b) zmianę ceny w zależności od podatkowych uwarunkowań transakcji;
- c) zmianę ceny z uwagi na inflację (indeksacja ceny na podstawie wskaźnika wzrostu cen towarów i usług publikowanego przez GUS);
- d) zmianę ceny z uwagi na rentę planistyczną lub opłatę adiacencką;
- e) zmianę ceny z uwagi na parametry zabudowy określone w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
- f) zmianę ceny z uwagi na parametry zabudowy wskazane w ostatecznym pozwoleniu na budowę.
Sprawa mocno komplikuje się od strony praktycznej, gdy chcieć zastosować powyższe mechanizmy kształtowania ceny w umowie sprzedaży, czyli w umowie, która przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Przeszkodą w tym względzie bywa praktyka notarialna, która przyznaje prymat dokładnemu oznaczeniu świadczeń głównych (tzn. określenia nieruchomości oraz jej ceny) . Takie podejście nie zawsze jednak odpowiada potrzebom praktyki.
Bezpieczeństwo obrotu nie powinno obrotu unicestwiać. Tak dzieje się w przypadku, gdy strony wynegocjowały warunki odnoszące się do sposobu określenia ceny lub sposobu jej zapłaty, a nieoczekiwanie (oraz często niesłusznie) notariusz odmawia dokonania czynności, uznając, że cena powinna być wyrażona w konkretnej kwocie.
Dostrzegając te praktyczne problemy przeprowadziliśmy szczegółową analizę praktyki notarialnej w korelacji z orzecznictwem sądowym oraz poglądami doktryny. Nasze opracowanie przyjęło formę artykułu naukowego, który ukazał się w listopadowej „Palestrze”. Staraliśmy się w nim wykazać, że są podstawy do zliberalizowania praktyki notarialnej w omawianym zakresie, na czym skorzystają uczestnicy obrotu nieruchomościami.
Uważamy, że możliwe jest znaczące przyśpieszenie licznych transakcji, eliminując etap umowy przedwstępnej w tych przypadkach, gdy ma ona służyć tylko do zabezpieczenia interesów stron do czasu wyjaśnienia czynników kształtujących cenę. Oprócz oszczędności czasu zmniejszą się także koszty transakcyjne (prawnicy, wypisy z umowy przedwstępnej, koszty osobowe po stronie kupującego i sprzedającego). Chętnych zapraszamy do lektury naszego artykułu lub kontaktu bezpośredniego.
Autorzy: Magdalena Grykowska, partner, Head of Litigation w kancelarii GGL; dr Mikołaj Goss, Partner w kancelarii GGL
Materiał powstał w ramach współpracy „Property Insidera” z miesięcznikiem „Palestra”, który jest najstarszym, ukazującym się od ponad 100 lat, periodykiem prawniczym wydawanym przez środowisko adwokackie.
Cały artykuł dostępny jest na tej stronie: link
