Optymizm, podsycany napływem kapitału i odradzającym się sektorem handlowym, konfrontuje się z ostrożnością, spowodowaną geopolitycznymi wyzwaniami, logistycznymi komplikacjami, biurowym wychodzeniem z dołka i coraz bardziej kwestionowanym ekologicznym imperatywem. Czy polskie nieruchomości skutecznie odnajdują się w dynamicznie i często nieprzewidywalnie zmieniającej się rzeczywistości? Jak na to pytanie odpowiedzieć po MIPIM 2025?
Ze sporą porcją potargowych przemyśleń wyszli eksperci JLL. Ich zdaniem polski rynek nieruchomości komercyjnych wciąż przyciąga inwestorów, ale…
Handel na wznoszącej
Zdaniem Agnieszki Kołat, dyrektor ds. inwestycji w sektorze handlowym, JLL Polska, po pandemii ten segment rynku w większości przypadków odzyskał stabilność i dobrze funkcjonuje. Handel zyskał na atrakcyjności w oczach inwestorów, szczególnie w kontekście nieruchomości z silnymi markami spożywczymi, przeznaczonymi na codzienne zakupy. To właśnie te proste, dobrze umiejscowione obiekty przyciągają inwestycje.
– Zauważalne jest też zwiększone zainteresowanie centrami handlowymi, które przyciągają przede wszystkim kapitał z regionu CEE, ale również z południowej Afryki. Rosnąca grupa inwestorów dla segmentu parków handlowych obejmuje kapitał regionalny z Europy Zachodniej (w tym z Wielkiej Brytanii oraz nowy kapitał z Francji), państw nadbałtyckich oraz inwestorów z Izraela. Gotowość banków do finansowania aktywów handlowych stanowi dodatkowe, istotne wsparcie dla tego trendu. Polska umacnia się jako kierunek inwestycyjny oferujący atrakcyjne zwroty dla inwestorów. Prognozowany wzrost sprzedaży detalicznej (+11,8 proc. skumulowany trzyletni wzrost wolumenu) wyprzedza wyniki dla gospodarek zachodniej Europy i pozostaje kluczowym czynnikiem napędzającym rozwój sektora handlu detalicznego – uważa ekspertka JLL.
Spodziewa się też kompresji stóp kapitalizacji dla parków handlowych w 2025 r., ale na kompresję stóp kapitalizacji dla segmentu centrów handlowych będziemy musieli jeszcze chwilę zaczekać – zaznacza.
Wojna i pokój
Marcin Sulewski, szef działu inwestycji biurowych w JLL Polska, zwrócił z kolei uwagę, że jednym z głównych tematów rozmów była sytuacja geopolityczna, a szczególnie potencjalne zakończenie konfliktu na Ukrainie, które, choć trudno przewidzieć, powinno pozytywnie wpłynąć na polską gospodarkę oraz rynek nieruchomości. Kolejnym ważnym tematem były decyzje nowej administracji USA dotyczące handlu międzynarodowego i ceł oraz ich potencjalny wpływ na inflację i koszty finansowania, które inwestorzy bacznie śledzą.
Sulewski zwrócił również uwagę na napływ nowego kapitału na polski rynek inwestycyjny. Obserwuje on rosnące zainteresowanie ze strony inwestorów, którzy wcześniej nie byli obecni w Polsce, oraz tych, którzy rozważają powrót na nasz rynek. Preferencje inwestorów wciąż koncentrują się na transakcjach o wartości 30–50 mln euro, ale rośnie także zainteresowanie mniejszymi transakcjami (10–20 mln euro), szczególnie ze strony nowych inwestorów, takich jak ci z Francji czy krajów nadbałtyckich. Z drugiej strony pojawiają się również inwestorzy gotowi rozważyć transakcje w przedziale 50–100 mln euro.
– Biorąc pod uwagę trwające transakcje i zainteresowanie wśród inwestorów, jesteśmy pozytywnie nastawieni co do wolumenów inwestycyjnych we wszystkich sektorach oraz sektorze biurowym w 2025 r. Przy braku nieprzewidzianych zawirowań spodziewamy się, że mogą one przewyższyć wyniki z ubiegłego roku – uważa Marcin Sulewski. – Niska podaż nowych projektów biurowych w Warszawie w kolejnych latach, nieprzekraczająca 100 tys. mkw. rocznie (w porównaniu z około 300 tys. mkw. przed pandemią COVID-19), stabilny popyt ze strony najemców oraz perspektywy wzrostu czynszów dla najlepszych projektów to kluczowe czynniki przyciągające inwestorów – dodaje.
Rodzynki dla core
Sławomir Jędrzejewski, dyrektor Działu Inwestycji Przemysłowych, JLL Polska zwraca z kolei uwagę, że kapitał core, który inwestuje głównie w stabilne i bezpieczne aktywa, podchodzi bardzo selektywnie do polskich nieruchomości magazynowych. Z kolei kapitał typu core+, value-add i opportunistic charakteryzuje się większą aktywnością, ze względu na potencjał wysokich zwrotów. Jednocześnie, mimo atrakcyjnych różnic cenowych względem rynków Europy Zachodniej, rosnące koszty ponoszone przez właścicieli na wynajęcie powierzchni magazynowych, w tym koszty wyposażenia, rabaty czynszowe oraz koszty relokacji, budzą obawy inwestorów.
– Spodziewamy się, że w drugiej połowie roku na polskim rynku nieruchomości pojawi się nowy kapitał, co powinno zwiększyć aktywność inwestorów, którzy coraz częściej poszukują obiektów wyróżniających się dłuższymi okresami najmu (powyżej 7–8 lat) oraz spełniających kryteria ESG związane z unijną polityką zrównoważonego rozwoju. W sektorze magazynowym i logistycznym spodziewamy się napływu nowego kapitału pochodzącego z funduszy inwestycyjnych o zróżnicowanym profilu, m.in. francuskich SCPI i OCPI, funduszy nieruchomościowych z krajów bałtyckich, czeskich funduszy inwestujących w nieruchomości komercyjne, a także niemieckich otwartych i zamkniętych funduszy inwestycyjnych zainteresowanych projektami typu Core. Dodatkowo na rynku mogą pojawić się nowi gracze reprezentujący amerykańskie fundusze private equity oraz fundusze emerytalne z Australii. Inwestorzy koncentrujący się na sektorze magazynowym i logistycznym, poszukują projektów typu Core+ i Value-Add, a w dłuższej perspektywie także stabilnych, dywidendowych aktywów typu Core. Szacujemy, że łączna wartość kapitału, który może trafić do Polski w tym sektorze, wynosi od 1 do 1,5 mld euro – zapowiada Sławomir Jędrzejewski.
Europy nie da się ominąć. Jeszcze
Iwona Chojnowska, dyrektor ds. doradztwa w zakresie lokalizacji biznesowych w JLL Polska, zwróciła z kolei uwagę, że globalnie sektor nieruchomości ma powody do optymizmu dzięki dobrym wynikom inwestycyjnym z ubiegłego roku, kiedy to przepływy inwestycji wyniosły 1,3 bln dolarów, co stanowi trzeci najlepszy wynik w historii. Ponad połowa z 25 tys. projektów to inwestycje typu greenfield, które są bardzo cenne dla przyjmującej gospodarki, ponieważ wprowadzają nowe technologie, innowacje i tworzą miejsca pracy. Największym zainteresowaniem cieszyły się jednak inwestycje w Stanach Zjednoczonych, gdzie inwestycje wzrosły o 13 proc. Z kolei Europa odnotowała spadek inwestycji, co wynika z wielu czynników, które firmy biorą pod uwagę przy wyborze lokalizacji. Firmy szukają miejsc, które są odporne na zawirowania geopolityczne i oferują stabilny ekosystem gospodarczy, a także konkurencyjność, czyli możliwość generowania dochodów i zysków.
– Pomimo wyzwań wydaje się, że inwestorzy nie rezygnują z inwestycji w Europie, gdzie po prostu trzeba być, żeby nie przegapić potencjału, jaki gwarantuje rzesza blisko 500 mln konsumentów – konstatuje Iwona Chojnowska.
fot. Pexels/maxou
