Lex deweloper, wuzetki, pozwolenia na budowę, plany miejscowe, a także ich brak – to tylko część wyzwań, przed którymi musi stanąć inwestor planujący nową inwestycję. O tym, ale też o innych wyzwaniach związanych z przygotowaniem terenów pod inwestycje, rozmawiamy z Justyną Cymerman, dyrektorką Działu Urbanistyki w firmie doradczej Greenfields.
„Property Insider”: Greenfields zajmuje się przygotowaniem terenów pod inwestycje, w tym uzyskiwaniem decyzji administracyjnych. Jakie są największe wyzwania związane z przygotowaniem gruntów, biorąc pod uwagę lokalną specyfikę?
Justyna Cymerman: Największym wyzwaniem jest czas. Przy realizacji każdego projektu deweloperskiego konieczne jest uzgodnienie wielu kwestii z różnymi interesariuszami, biurami i urzędami na poziomie miasta. To proces czasochłonny i skomplikowany, który często wydłuża cały cykl inwestycyjny. Dla przykładu, przygotowanie jednego wniosku w trybie tzw. lex deweloper na inwestycję średniej wielkości w Warszawie trwa minimum rok, wliczając uzgodnienia z Biurem Architektury. Negocjacje z Biurem Mienia w sprawie sposobu realizacji inwestycji mogą trwać kolejne 12 miesięcy, a sam proces legislacyjny, od momentu złożenia wniosku do uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, to kolejne 3–4 miesiące. W sumie cały proces zajmuje około dwóch i pół roku.
Dostrzegamy zachodzące w ostatnich miesiącach pozytywne zmiany w planowaniu polityki przestrzennej Warszawy, ale mamy też świadomość, że ich wprowadzanie nie będzie ani proste, ani szybkie.
Lex deweloper był, a zdarza się, że jest nadal, przedmiotem licznych kontrowersji związanych z jego wpływem na ład przestrzenny i rozwój infrastruktury. Jakie jest Pani stanowisko w tej sprawie?
Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, popularnie zwana lex deweloper, została uchwalona 5 lipca 2018 roku i miała na celu przyspieszenie procesów inwestycyjnych związanych z budownictwem mieszkaniowym, szczególnie na terenach, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Z naszego doświadczenia wynika, że to skuteczne narzędzie. Jako jedni z pierwszych przecieraliśmy ścieżki tego trybu mimo początkowej niepewności branży co do tego rozwiązania. Z sukcesem przeszliśmy przez trzy procesy m.in. w Płocku i Warszawie. W Płocku, w centralnej części miasta, na terenie przewidzianym pierwotnie pod uciążliwą produkcję, udało się zaprojektować Osiedle Kostrogaj – miejsce przyjazne do życia, z parkiem, żłobkiem i nowymi drogami. Aktualnie w Warszawie procedujemy wniosek na terenie poprzemysłowym przy ul. Bieżuńskiej. Przewiduje on przekazanie mieszkańcom warszawskiego Targówka przedszkola z ogrodem i placem zabaw dla 100 dzieci, ogólnodostępnego parku o powierzchni ok. 2900 mkw. ze strefami wypoczynku i integracji sąsiedzkiej oraz przebudowę odcinka drogi. To pokazuje, że ustawa wspiera zrównoważony rozwój, a inwestycje mogą korzystnie zmienić lokalną, zdegradowaną tkankę miejską w atrakcyjne tereny mieszkaniowo-usługowe.
Czy ten tryb ułatwia i przyspiesza procesy inwestycyjne czy odwrotnie, komplikuje sprawy? Jak wygląda to w praktyce?
To narzędzie, które, po początkowych problemach, przyjęło się dobrze, zarówno wśród samorządów, jak i inwestorów. Umożliwia ono realizację inwestycji mieszkaniowych na terenach, które nie są ujęte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, co zdecydowanie przyspiesza proces inwestycyjny. Poza tym pozwala ono na jasne i przejrzyste zasady współpracy między inwestorem a samorządem, co doceniły również organizacje społeczne. Inwestorzy, w zależności od lokalnych potrzeb mieszkańców dzielnicy, partycypują w kosztach związanych z infrastrukturą społeczną oraz terenami zielonymi. Dodatkowo narzędzie to sprzyja prowadzeniu konstruktywnego dialogu pomiędzy samorządami, inwestorami i mieszkańcami.
Jednak lex deweloper obowiązuje tylko do końca 2025 r. i wciąż nie wiadomo, czy obowiązywanie ustawy zostanie przedłużone. To wielka niewiadoma, ponieważ sprawa jest powiązana ze zmianą ustawy o planowaniu przestrzennym oraz z Krajowym Planem Odbudowy (KPO). Mamy nadzieję, że jeśli obowiązywanie ustawy nie zostanie przedłużone, procedury, które są obecnie w toku, płynnie przejdą w tryb Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. To podobne narzędzie, ale wymaga dodatkowego czasu na oswojenie się z nowymi wzorami umów, instrukcjami i procedurami.
Jakie są kluczowe aspekty, które należy brać pod uwagę przy wyborze terenów pod inwestycje mieszkaniowe?
Z uwagi na nasze wieloletnie doświadczenie, zdobyte kompetencje, odwagę w kreowaniu wyjątkowych przestrzeni i świadomość wyzwań, przed którymi stoi branża, chętnie współpracują z nami właściciele gruntów oraz deweloperzy i zagraniczni inwestorzy. W trybie specustawy mieszkaniowej procedujemy osiem leksów, a kilka bardzo dużych projektów, m.in. w Warszawie, Katowicach i Łodzi, jest jeszcze w fazie przygotowania. Mamy nadzieję, że już niedługo będziemy mogli podzielić się naszymi kolejnymi, zakończonymi sukcesami case studies.
Jeśli chodzi o wybór terenów pod inwestycje mieszkaniowe, kluczowe znaczenie mają dwa aspekty: lokalizacja oraz dostęp do infrastruktury. Inwestycje w Warszawie na przykład muszą spełniać wysokie standardy dotyczące zrównoważonego rozwoju, co oznacza, że musimy dbać o odpowiednią infrastrukturę drogową, dostęp do terenów zielonych oraz transportu publicznego. Trudności często pojawiają się na etapie negocjacji z lokalnymi mieszkańcami. Nie zawsze są to problemy urbanistyczne. Potrzeby mieszkańców się zmieniają, przedstawiają nam konkretne wymagania i szczegółowe uwagi np. dotyczące małej architektury (takie jak altanki w parkach czy trampoliny zamontowane w ziemi). Przy opracowywaniu koncepcji urbanistyczno-architektonicznych zawsze kierujemy się troską o środowisko przy zapewnieniu maksymalnego komfortu życia mieszkańcom.
