Polski sektor logistyczny stoi u progu strukturalnej transformacji. Według raportu JLL, kurczące się zasoby siły roboczej przy gwałtownym wzroście handlu online kończą erę rozwoju opartego na niskich kosztach pracy. O przewadze aktywów decydować będą zaawansowane parametry techniczne, gotowość na automatyzację modułową oraz obsługa segmentów e-grocery i cold chain.
Do 2035 r. Polska straci 1,2 mln mieszkańców, a liczba osób w wieku 25–44 lata zmniejszy się o ok. 2 mln, a co czwarty Polak przekroczy 65. rok życia. Jednocześnie liczba gospodarstw domowych wzrośnie o ok. 200 tys., co oznacza, że spadek populacji nie przełoży się automatycznie na słabszą konsumpcję. Będzie ona jednak inna: bardziej rozproszona, częstsza i coraz mocniej związana z kanałem online.
Według JLL penetracja e-commerce wzrośnie z 9,1 proc. w 2025 r. do 14,6 proc. w 2035 r., a realna wartość sprzedaży online zwiększy się o 106 proc., czyli o ok. 97 mld zł. Rynek będzie musiał obsłużyć ten wzrost przy ok. 3,5-proc. spadku dostępności pracowników.
Zmiana uderza w dotychczasowy model rynku magazynowego. W latach 2019–2025 zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły ponad dwukrotnie, podczas gdy populacja w wieku produkcyjnym w kluczowych ośrodkach logistycznych spadła o ok. 8 proc. Bezrobocie w najważniejszych hubach obniżyło się do ok. 3 proc., czyli poziomu oznaczającego w praktyce brak rezerw kadrowych.
JLL zakłada, że odpowiedzią nie będzie masowe przejście na w pełni bezobsługowe magazyny, lecz automatyzacja modułowa. Na znaczeniu zyskają budynki, które można etapowo doposażać, rekonfigurować i przystosowywać do różnych procesów. Ponieważ 30 proc. handlu online skupia pięć największych miast, rośnie ranga logistyki ostatniej mili oraz parków podmiejskich.
Nowym wektorem wzrostu są segmenty e-grocery i cold chain, napędzane potrzebami seniorów: większy popyt na leki, wyroby medyczne, produkty świeże, gotowe posiłki i dostawy w kontrolowanej temperaturze. Obszary te oferują wyższe stawki czynszowe i dłuższe umowy najmu. Przekłada się to na płynność aktywów na rynku inwestycyjnym, który staje się bardziej selektywny, czego przykładem jest sprzedaż obiektu Panattoni Auchan Wilcza Góra dla francuskiego funduszu Corum
fot. Pexels/vanessa-valkhof-
