Najnowszy kwartalny Indeks Funduszy INREV po raz kolejny wskazuje na słabe wyniki europejskich nienotowanych funduszy nieruchomości w pierwszym kwartale br. Wyniki są słabe, ale sentyment w czerwcu się poprawił. Zdaniem ekspertów trzeba być ostrożnym i liczyć się z tym, że spowolnienie spadków może być tylko krótkim interludium w dłuższej korekcie.
Pierwszy kwartał br. przyniósł kolejne spadki w europejskich nieruchomościach niemieszkalnych na skutek działań rządów mających na celu zwalczanie inflacji oraz trwającej niepewności gospodarczej, która negatywnie wpływa na ceny nieruchomości i zaufanie inwestorów. Wskaźnik zwrotu dla sektora nieruchomości w Europie wyniósł -0,97 proc. Jest to już trzeci kolejny kwartał z ujemnym wynikiem dla tego sektora. Spadek wartości kapitału stanowił główną przyczynę negatywnych wyników, jednak tempo przewartościowania spowolniło. Czynniki sezonowe i wyceny również odegrały pewną rolę w tym procesie.
Warto jednak zauważyć, że mimo ogólnego spadku wartość kapitału w pierwszym kwartale wyniosła -1,47 proc. Jest to znaczny wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem, który zanotował wartość -7,23 proc. Dane INREV Quarterly Fund Index wykazują również pewne pozytywne trendy w europejskiej gospodarce, gdzie prognozy wzrostu PKB na rok 2023 według Komisji Europejskiej zostały zwiększone z 0,8 proc. do 1 proc.
Wyspy szukają dna
Wielka Brytania, która w drugiej połowie ub.r. straciła ponad 19 proc. wartości rynkowej, odnotowała stabilizację cen nieruchomości. W pierwszym kwartale br. odnotowano jedynie niewielki spadek wartości kapitału (-1,11 proc.) oraz minimalny zwrot całkowity (-0,02 proc.) – wynika z INREV Quarterly Asset Level Index. Jednak nadal trudno określić, czy to już dno cyklu dla brytyjskiego rynku nieruchomości, szczególnie w kontekście perspektyw gospodarczych i wzrostu PKB w pierwszym kwartale, który wciąż pozostaje poniżej poziomu sprzed pandemii.
Korekta na kontynencie trwa
Kontynentalna Europa nadal koryguje swoje wskaźniki, a wszystkie główne rynki nieruchomości odnotowały negatywne wyniki. Najgorsze rezultaty odnotowano w Holandii, gdzie wskaźnik zwrotu wyniósł -3,62 proc. Jednak należy zauważyć, że był to pewien postęp w porównaniu z wynikiem -5,36 proc. z czwartego kwartału ub.r.
Lepsze wieści dotarły z Francji, gdzie nieruchomości osiągnęły całkowity zwrot na poziomie -1,55 proc. w porównaniu z -4,19 proc. z poprzedniego kwartału, co oznacza wzrost o 264 pkt bazowe kwartał do kwartału. Niemcy również odnotowały skromny wzrost – z -4,06 proc. w poprzednim kwartale do -1,13 proc. w pierwszym kwartale br., co oznacza wzrost o 293 pkt bazowe kwartał do kwartału.
Biura w dołku
Według autorów indeksu najgorzej w pierwszym kwartale br. wypadły nieruchomości biurowe. Dotyczy to większości rynków europejskich, w tym również brytyjskiego, gdzie sektor utrzymał się w negatywnym rejonie z wynikiem -1,74 proc. Warto zauważyć, że występuje znaczna rozbieżność w wynikach nieruchomości biurowych, gdzie zwroty w pierwszym kwartale br. wynosiły od 4,44 proc. dla percentyla 90 proc. do -7,69 proc. dla percentyla 10 proc. W przypadku Wielkiej Brytanii wynik wyniósł 1,67 proc., a dla Europy kontynentalnej -5,59 proc. Ta różnorodność pokazuje różne stopnie ryzyka oraz rosnącą przepaść między efektywnymi pod względem ekologicznym nieruchomościami klasy A oraz nieruchomościami, które mogą stać się przestarzałe, jeśli nie zostaną podjęte odpowiednie nakłady inwestycyjne, aby były bardziej neutralne dla środowiska.
Handel ubił dno, magazyny odbijają
Według INREV w pierwszym kwartale nieruchomości handlowe odnotowały pozytywne wyniki, a brytyjskie nieruchomości handlowe zanotowały znaczącą poprawę, osiągając całkowity zwrot na poziomie 1,21 proc. Nie zaskakuje to analityków, biorąc pod uwagę 12 kolejnych kwartałów korekty, która miała miejsce między drugim kwartałem 2018 r. a pierwszym kwartałem 2021 r. Na kontynencie wyniki w sektorze handlowym były zróżnicowane, przy czym francuskie i niemieckie nieruchomości handlowe odnotowały wyniki negatywne odpowiednio na poziomie -1,79 proc. i -0,34 proc.
Sektor przemysłowy/logistyczny wykazywał wczesne oznaki poprawy, wzmacniane przez mocne fundamenty i po korekcie w drugiej połowie 2022 r. Wskaźnik zwrotu dla paneuropejskich nieruchomości przemysłowych/logistycznych wyniósł -0,93 proc., w porównaniu z rekordowo niskim poziomem -11,26 proc. w czwartym kwartale ub.r. Warto również zauważyć, że wskaźnik zwrotu dla nieruchomości przemysłowych/logistycznych w Wielkiej Brytanii powrócił do pozytywnego poziomu, osiągając wartość 0,47 proc.
Rynek inwestycyjny jeszcze stoi
Według opinii analityków INREV sentyment inwestycyjny powraca do pozytywnego rejonu, ale rynek transakcyjny stoi w martwym punkcie. Zgodnie z najnowszymi danymi z MSCI w pierwszym kwartale br. odnotowano dalszy spadek łącznej wartości transakcji na europejskim rynku, które wyniosły 35,2 mld euro. Jest to najniższy poziom od drugiego kwartału 2012 r., kiedy to wyniosły one 31,5 mld euro.
Jednak najnowsze wyniki badania sentymentu z czerwca br. pokazują, że zaufanie oraz plany inwestycyjne powracają na jasną stronę mocy. Prawdopodobnie wynika to z korekty cen i wczesnej poprawy perspektyw gospodarczych dla Unii Europejskiej, co może oznaczać wzrost aktywności rynku transakcyjnego w kolejnych miesiącach tego roku.
Zachód powoli do przodu
Sentyment inwestycyjny względem Wielkiej Brytanii uległ poprawie, a 26 proc. ankietowanych wskazało na zamiar zwiększenia alokacji środków na netto – o 5 proc. więcej niż w marcu br. Nikt z ankietowanych nie planuje zmniejszenia alokacji na rynku brytyjskim. Sentyment wobec Holandii i krajów nordyckich również jest silnie dodatni, z odpowiednio 15 proc. i 9 proc. ankietowanych.
Sentyment netto uległ poprawie dla Hiszpanii i Portugalii, z wynikiem 6 proc. dla obu rynków, w porównaniu z poprzednim wynikiem netto -4 proc. w obu przypadkach w marcu br. Sentyment wobec Niemiec minimalnie się zmienił, przechodząc na poziom dodatni 3 proc. (0 proc. w marcu). Ponadto sentyment netto znacznie pogorszył się dla Francji, spadając z 13 proc. do 3 proc.
Europa Środkowa nadal na cenzurowanym
fot. Pexels/mart-production
Autorzy opracowania wskazują, że kraje należące do tzw. Core CEE (w tym Polska) i Fringe CEE nadal cieszą się słabym sentymentem inwestorów z ujemnymi wynikami odpowiednio na poziomie -19 proc. i -20 proc., a inwestorzy nadal planują zmniejszenie alokacji środków w nieruchomości w tych regionach.
– Najnowsze wyniki pokazują trwającą korektę, choć też zauważalną poprawę w porównaniu z wynikami czwartego kwartału ub.r. Jednak należy podchodzić do nich z pewną ostrożnością, biorąc pod uwagę bardzo ospały rynek transakcyjny, a także czynniki sezonowe i efekty wyceny – podkreśla Iryna Pylypchuk, dyrektor ds. badań i rynku w INREV. – Tylko gdy będziemy mieć więcej dowodów transakcyjnych, będziemy mogli mówić z większą pewnością o stanie rynku. Odkrywanie cen trwa wraz z niestabilnością geopolityczną oraz szerszymi ryzykami finansowymi i ekonomicznymi, co sprawia, że jest jeszcze trudniej przewidzieć głębokość i trwanie obecnej korekty. Jeśli odnieść się do kryzysu finansowego z 2008 r., możemy oczekiwać kilku kwartałów tymczasowego spokoju, zanim nastąpią dalsze korekty – prognozuje ekspertka INREV.
fot. główna: Pexels/dids
