Zarządzający funduszami pozyskali w 2023 r. co najmniej 117 mld euro na nienotowane na giełdach nieruchomości na całym świecie – wynika z raportu Capital Raising Survey 2024 opublikowanego przez organizacje ANREV, INREV i NCREIF. To najniższa kwota pozyskanego kapitału od 2015 r., w dodatku przy spadku aktywności we wszystkich regionach świata.
Autorzy badania podkreślają, że oznacza to spadek o ponad 50 proc. w stosunku do 246 mld euro pozyskanych w 2022 r. Ten słaby wynik był najprawdopodobniej spowodowany połączeniem niskiego obrotu transakcyjnego i ujemnych zwrotów, na tle makroekonomicznych trudności i niepewności geopolitycznej. Aż jedna czwarta z 83 menedżerów inwestycyjnych, którzy wzięli udział w ankiecie, nie pozyskała w ubiegłym roku żadnego kapitału, podając jako główny powód brak odpowiednich produktów. Warte podkreślenia jest jednak, że 86 proc. kapitału zebranego w 2023 r. nie zostało jeszcze zainwestowane, co wpłynęło na zdolność i chęć pozyskania większej ilości środków.
Po pieniądze do Europy
Autorzy opracowania podają, że inwestorzy europejscy powrócili jako czołowe źródło finansowania nieruchomości na całym świecie, odpowiadając za 38 proc. całkowitego kapitału pozyskanego w 2023 r., ale nadal jest to poziom znacznie poniżej długoterminowej średniej wynoszącej 44 proc. Inwestorzy z regionu Azji i Pacyfiku odpowiadają za pozyskanie blisko 34 proc. całkowitego kapitału zebranego globalnie w 2023 r. To oni byli też głównym źródłem kapitału w 2022 r. Inwestorzy z Ameryki Północnej w 2023 r. wyłożyli 28 proc. pozyskanych środków.
Inwestorzy europejscy są też dominującym rozgrywającym w swoim regionie i odpowiadają za 79 proc. kapitału pozyskanego na inwestycje europejskie. Na Starym Kontynencie działali też inwestorzy z Azji i Pacyfiku (14 proc. pozyskanych środków – spadek z wysokiego poziomu 21 proc. w 2022 r.). Wkład inwestorów z Ameryki Północnej w inwestycje europejskie spadł w 2023 r. do 6 proc. Biorąc z kolei pod uwagę globalne strategie inwestycyjne, inwestorzy z regionu Azji i Pacyfiku okazali się czołowym źródłem kapitału, stanowiącym 43 proc. całości. Inwestorzy europejscy zajęli drugie miejsce z 31 proc. udziałem, a inwestorzy z Ameryki Północnej wnieśli 26 proc. – o 32 proc. mniej niż w 2022 r.
Zmiana równowagi sił
Badanie ujawnia subtelną, ale znaczącą zmianę w równowadze sił między typami inwestorów. Łącznie państwowe fundusze majątkowe i instytucje rządowe – które stanowią większość inwestorów w regionie Azji i Pacyfiku – odpowiadały za prawie 20 proc. całkowitego kapitału pozyskanego na świecie w 2023 r. I choć łącznie fundusze emerytalne i firmy ubezpieczeniowe odpowiadały za 46 proc. całkowitego pozyskanego kapitału, nadal odzwierciedla to trzeci z rzędu rok spadku dla tych grup inwestorów i drugi rok z rzędu, w którym ich łączny udział w rynku pozyskiwania finansowania spadł poniżej 50 proc.
Instytucje rządowe odpowiadały za 15 proc. kapitału pozyskanego dla europejskich strategii w 2023 r., co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z ich długoterminową średnią wynoszącą 3 proc. Fundusze emerytalne pozostały jednak dominującym typem inwestora, odpowiadając za 29 proc. kapitału pozyskanego dla strategii europejskich w ubiegłym roku.
Dług przyciąga kapitał
W raporcie czytamy również, że fundusze nienotowane na giełdzie przyciągnęły lwią część kapitału pozyskanego na całym świecie w 2023 r. – 39 proc., ale następne miejsce zajęły nienotowane produkty dłużne – 24 proc. Autorzy badania podkreślają, że jest to jeden z najwyższych udziałów produktów dłużnych od początku jego prowadzenia (od 2006 r.). Według nich odzwierciedla to ciągły apetyt inwestorów na atrakcyjny profil ryzyka i zwrotu tej części klasy aktywów. W 2023 r. szczególnie mocno nienotowane produkty dłużne preferowali europejscy inwestorzy. Stanowiły one niemal jedną trzecią zainwestowanego kapitału. W ramach strategii europejskich nienotowane instrumenty dłużne były szczególnie preferowane w odniesieniu do sektorów alternatywnych. Stanowiły one na przykład 81 proc. kapitału przeznaczonego na europejski sektor mieszkaniowy w 2023 r.
– Spadek kapitału pozyskanego w 2023 r. był niezaprzeczalnie dramatyczny, ale prawdopodobnie nie będzie zaskoczeniem dla większości uczestników rynku. Wyniki te są bezpośrednią konsekwencją osłabionych rynków podstawowych i postawy „poczekaj i zobacz”, która dominuje wśród inwestorów po sześciu kolejnych kwartałach ujemnych wyników i trwającym przesileniu w wycenach nieruchomości – uważa Iryna Pylypchuk, dyrektor ds. badań i informacji rynkowych w INREV.
– Dobrą wiadomością jest to, że znaczna ilość kapitału zgromadzona w ciągu ostatnich kilku lat powinna być gotowa do wykorzystania w momencie ogłoszenia pierwszych obniżek stóp procentowych, a uczestnicy rynku czują, że koniec cyklu jest bliski. W związku z tym istnieje możliwość, że środowisko pozyskiwania kapitału stosunkowo szybko powróci do zdrowszego stanu. Jest jednak mało prawdopodobne, aby w najbliższym czasie osiągnęło zawrotne poziomy około 250 mld euro, które obserwowano w 2021 i 2022 r. – dodaje Pylypchuk.
fot. Pexels/rbrigant44
