Czy osiągnęliśmy dno na rynku inwestycyjnym? Kiedy może nadejść odbicie? Czy ceny mieszkań nadal będą rosły? Dlaczego sektor magazynowy ma w Polsce nadal świetlaną przyszłość? To tylko kilka z wielu pytań, na które odpowiada Marcin Malka, CEO Real Management, w wywiadzie dla „Property Insidera”.
„Property Insider”: Jaki był rok 2023 dla Real Management?
Marcin Malka, CEO Real Management: Rok 2023 był dla Real Management czasem przełomowym. Był to okres, w którym zmaterializowała się strategia uzgodniona z inwestorami i akcjonariuszami w 2021 r. Postanowiliśmy wtedy, że całą szeroko zakrojoną działalność Real Management – w tym inwestycyjną czy oportunistyczną – konwertujemy w pełni na działalność deweloperską. W praktyce oznaczało to wyjście z portfela inwestycyjnego i skupienie się na realizacjach obejmujących dwa sektory: mieszkaniowy w segmencie premium oraz magazynowy – rozumiany przez nas w dużej mierze jako projekty BTS oraz magazyny z wartością dodaną. I w ramach nowo przyjętej strategii w obszarze inwestycji mieszkaniowych nabyliśmy duży projekt, bo prawie 37 ha, w Wilanowie. W 2023 r. rozpoczęliśmy budowę pierwszego etapu Neo Natolin z 84 domami i lokalami o łącznej powierzchni 17 tys. mkw. PUM oraz parku logistycznego w Łubnej o powierzchni 30 tys. mkw. GLA, która ruszyła w listopadzie 2023 r.
Deweloperzy mieszkaniowi najpierw mocno przysiedli, ale już ubiegły rok okazał się dla nich całkiem owocny, w czym pomógł m.in. rządowy „Bezpieczny kredyt 2 proc.” czy efekt odłożonego popytu. Dotyczy to głównie deweloperów aktywnych w segmencie mieszkań popularnych, ale czy sektor premium jest również beneficjentem obecnej sytuacji rynkowej?
Na pewno można powiedzieć, że jesteśmy beneficjentem obecnej sytuacji chociażby ze względu na wzrost cen mieszkań. W segmencie premium również obserwowaliśmy zwiększony popyt, biorąc pod uwagę chociażby inflację. Ale wydaje mi się, że rynek domów ogromnie zyskał po pandemii. I tak jak na przykład w naszych wcześniejszych projektach nie dostrzegaliśmy aż tak dużej wartości dodanej czy też klienci nie widzieli aż tak dużej wartości dodanej w większych ogrodach, to teraz widzimy, że jest to jeden z ważniejszych czynników, który wyróżnia nas na tle konkurencji. Można więc powiedzieć, że zarówno pod względem zainteresowania, jak i cen jesteśmy beneficjentem sytuacji z ostatnich lat.
Sam rynek mieszkaniowy jest jednak specyficzny. Bo z jednej strony kredyt 2 proc. najpierw spowodował, że klienci niekredytowi przed wprowadzeniem programu rozpoczęli zakupy, a później doszli klienci korzystający z kredytu 2 proc. To znacznie obniżyło podaż nowych lokali. A w tym czasie mieliśmy już bardzo dużą lukę podażową wynikającą chociażby z tego, co działo się w 2022 r. Więc nastąpił bardzo duży wzrost cen w czasie, gdy bardzo mało lokali było dostępnych. Teraz widzimy już, że na rynek wprowadzanych jest coraz więcej mieszkań, ale aktualne ceny obniżają popyt na zakupy.
Czyli ceny są już na takich poziomach, że obecny popyt nie jest w stanie temu sprostać?
Oczywiście szeroki rynek przewiduje, że ceny będą rosły nadal, ale my podchodzimy do tego z ostrożnością. Szczególnie że inflacja ogranicza możliwości nabywcze klientów. Niemniej patrzymy na ten rynek pozytywnie, choć popyt będzie się stabilizował albo nawet – jak pokazują ostatnie statystyki – już się stabilizuje.
Czy to oznacza to, że ten rok będzie spokojniejszy w porównaniu z popytem obserwowanym w 2023 r.? Czy zainteresowanie mieszkaniami może nawet zacząć spadać?
Myślę, że nie spadnie. Rok 2024 będzie stabilny, a klienci będą kładli nacisk na jakość. Nie chcemy się jednak wpisywać w strategie krótkoterminowe. Zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i magazynowym chcemy budować jakość, która sprawia, że klienci doceniają nasze produkty. Obserwujemy to choćby w naszych w projektach mieszkaniowych. Zaproponowaliśmy bardzo dobrą architekturę, wysokiej jakości i dobrze przemyślaną przestrzeń wewnątrz naszych domów, duże ogrody w bardzo dobrej lokalizacji i uważamy, że ta inwestycja będzie bardzo dobrze oceniana przez klientów w każdym okresie.
Jak w takim razie idzie sprzedaż w projekcie Neo Natolin?
Jesteśmy już na poziomie 85 proc. podpisanych umów deweloperskich.
Czy można się spodziewać, że w tym roku ruszy drugi etap?
Jesteśmy w trakcie projektowania drugiego etapu i w 2024 r. chcielibyśmy wprowadzić go do sprzedaży. Ma to być 58 lokali o łącznej powierzchni 13,5 tys. PUM.
Czy to jedyny projekt realizowany obecnie przez Real Management w sektorze mieszkaniowym?
W tej chwili jest to jedyny nasz projekt w fazie realizacji, ale analizujemy kilka nowych inwestycji w segmencie premium, które chcielibyśmy w przyszłości podjąć. Chcielibyśmy rozszerzać naszą ofertę również o apartamenty w segmencie premium i przyglądamy się niektórym projektom, zwłaszcza w Wilanowie. Naszą ambicją jest bycie szerzej rozpoznawalnym na rynku liderem w segmencie domów jednorodzinnych premium. Mamy odpowiednie doświadczenie i zasoby, żeby poważnie o tym myśleć.
Rynek magazynowy po bardzo dynamicznym wzroście w okresie pandemii skurczył się mniej więcej o połowę. Czy nadal warto inwestować w magazyny? Na czym polega specyfika produktu magazynowego, który oferujecie?
To, co się nie zmieniło, to fakt, że polska gospodarka nadal ma silne, stabilne fundamenty rozwoju. Dlatego uważamy, że w dłuższej perspektywie ma ona szansę rozwijać się w dość szybkim tempie – co jest czynnikiem podstawowym dla rozwoju projektów magazynowych. Procesy geopolityczne pokazały, że Polska jest jednym z najlepszych miejsc do robienia logistyki w Europie, bo jest swoistym łącznikiem pomiędzy Wschodem i Zachodem. I nie mówię tu tylko o Europie, ale też o połączeniach z Azją. To dlatego wszyscy tak liczymy na szybki koniec wojny w Ukrainie, bo wtedy te procesy logistyczne nabiorą tempa.
Pod uwagę trzeba też wziąć kwestię specyficznej lokalizacji, na której się skupiamy, czyli południe i południowy wschód aglomeracji warszawskiej. W tym obszarze działa wiele lokalnych firm, które są naszymi klientami.
Rynek inwestycyjny nawet w magazynach złapał zadyszkę…
Oczywiście dzisiaj rozmijają się oczekiwania cenowe sprzedających i kupujących, czyli de facto oczekiwania dotyczące stóp kapitalizacji, które mogłyby posłużyć do wyceny tych projektów. Niskie stopy kapitalizacji przez ostatnie lata pozwoliły na ogromny rozwój tego segmentu, ale też doprowadziły do ogromnej konkurencji i agresywnego kwotowania umów najmu. To już przeszłość i rynek musi się dostosować do nowej sytuacji.
Jakie są aktualne poziomy stóp kapitalizacji?
Myślę, że są to poziomy od 6,5 do 7 proc., gdzie oczekiwania deweloperów kształtują się na średnim poziomie mniej więcej 6 proc., a kupujących – na 7,5 proc. Myślę, że w dłuższej perspektywie stopy kapitalizacji na poziomie 6,5 proc. to dobre założenie.
W którym momencie cyklu znajduje się obecnie rynek nieruchomości komercyjnych? Jedni mówią, że jeszcze zmierzamy w stronę dna, inni, że na dnie już jesteśmy, a jeszcze inni – że już niedługo rynek zacznie odbijać. A Pan jak sądzi?
Pamiętajmy, że rynek nieruchomości nie funkcjonuje w próżni. Pod uwagę należy brać choćby sytuację w gospodarce, aktywa alternatywne, koszt kapitału czy inflację. Dla mnie wyznacznikiem sytuacji jest oprocentowanie obligacji – czy to Stanów Zjednoczonych, czy Niemiec – a tutaj widzimy pewną stabilizację oraz kompresję stóp kapitalizacji. Według mnie to znak, że dno już osiągnęliśmy albo już je przekroczyliśmy, natomiast nie spodziewam się bardzo szybkiego odbicia. Myślę, że będzie to proces powolny, z perspektywą na kolejne 12–18 miesięcy. Dlatego też jeżeli myślimy o naszej strategii – w tym o wyjściu z pewnych projektów, które będziemy realizować lub realizujemy – to myślę, że połowa 2025 r. czy 2026 r. będzie dobrym czasem na sprzedaż.
