Rok 2022 okazuje się bardzo trudny dla mieszkaniówki, deweloperzy borykają się z kilkudziesięcioprocentowym spadkiem sprzedaży, ograniczają zakupy gruntów i rozpoczynane budowy. Jak w tej sytuacji radzi sobie Archicom? O kondycji firmy pod skrzydłami Echa Investment, planach na najbliższe lata, ale też o sytuacji na rynku nieruchomości rozmawiamy z Waldemarem Olbrykiem, szefem wrocławskiego dewelopera.
„Property Insider”: Liczby mówią same za siebie, ale mam wrażenie, że niektórzy zaklinają jeszcze rzeczywistość. Jak dużego krachu możemy się spodziewać?
Waldemar Olbryk, prezes zarządu w Archicomie: Cały czas jako branża byliśmy, a może częściowo jeszcze jesteśmy, na etapie wyparcia faktu, że okoliczności rynkowe są niekorzystne. Część organizacji w nieuzasadniony sposób wierzyła, że obudzą się jutro, a sytuacja ulegnie diametralnej zmianie i będzie lepiej. Przypomina to nieco okres covidowy, gdy zakładano, że koniec problemów nastąpi w konkretnym terminie. Ale na jakiej podstawie ma tak być? Pandemia nie zna kalendarza.
Podobnie jest z kryzysem, z którym mamy do czynienia dziś. To nie czas na pobożne życzenia. Już wkrótce się okaże, które firmy są optymalnie zarządzane i kto tak naprawdę jest przygotowany na niespodziewane sytuacje. Biznes deweloperski jest o tyle trudny, że na jego efekty w postaci nowego osiedla trzeba poczekać. To odłożenie w czasie jest jego podstawową charakterystyką. Dziś oddajemy inwestycje, których budowa ruszała dwa lata temu, a zakup gruntów odbywał się jeszcze wcześniej. Podobnie będzie za dwa, trzy lata. Od jakości dzisiejszych decyzji będzie zależała sytuacja deweloperów w przyszłości. Czeka nas zapewne czas dużych zmian, być może również reorganizacji na rynku, z możliwymi konsolidacjami włącznie.
A jak decyduje teraz Archicom?
Wprowadziliśmy status gotowości projektowej. To znaczy, że nie spowalniamy tempa uzyskania pozwoleń na budowę, kompletujemy niezbędną dokumentację po to, żeby w odpowiedniej dla danego projektu chwili być w gotowości do rozpoczęcia budowy. Obecnie o wiele dłużej i bardziej szczegółowo analizujemy moment rozpoczęcia inwestycji. To daje nam czas na optymalizację produktu oraz dostosowanie go do bieżącej sytuacji na konkretnym rynku.
Mamy obecnie 3,5 tys. mieszkań w tzw. pipeline w różnych lokalizacjach – we Wrocławiu, w Krakowie, Poznaniu i Warszawie. Projekty te są na różnych etapach przygotowania. Kilka z nich planujemy uruchomić już w przyszłym roku.
Czy to oznacza, że firma nie wybiera się na razie na zakupy gruntów pod kolejne projekty?
Wręcz przeciwnie. Aktualnie mamy we Wrocławiu w ofercie ok. 1 tys. mieszkań, co daje 20-proc. udział w rynku. Mimo to jesteśmy w trakcie uzupełniania zasobów gruntowych. Musimy mieć miejsce na budowę kolejnych inwestycji. Jesteśmy też przygotowani finansowo na zakup działek w innych miastach. Mamy przygotowaną na nie gotówkę, co pozwoli nam szybko reagować na pojawiające się okazje zakupowe. Będziemy jednak podchodzić do nich bardzo selektywnie.
Sprzedaż mieszkań spadła wszystkim deweloperom, Archicom również zanotował 38-proc. spadek r./r. po trzech kwartałach 2022 r. To jednak poniżej średniej dla rynku. Jak to się udało?
Pierwsza połowa roku poszła nam bardzo dobrze jak na te warunki rynkowe. Zawsze byliśmy postrzegani jako firma wyznaczająca trendy zarówno tego, co jest w standardzie na rynku, jak i tego, co można dostarczyć klientom pod względem jakości. Jeśli wyjdziemy z założenia, że przy ograniczonej zdolności zakupowej ludzie wybierają wyższą jakość mieszkania, to Archicom trzyma się dobrze. Możemy więc liczyć na powracających klientów.
Nie oznacza to jednak, że nie musimy pracować nad poskromieniem kosztów budowy, które w tym roku niebotycznie wzrosły. Ostatnio ten trend nieco wyhamował, a nawet pojawiły się niewielkie korekty, ale nie sądzę, aby była szansa na powrót do wcześniejszych stawek. Chociażby ze względu na ceny energii, a pamiętajmy, że największe wzrosty dopiero przed nami, po Nowym Roku. Bardzo mocno skupiamy się nad tym, co zrobić na nowym osiedlu, by z jednej strony zapewnić komfort zamieszkiwania, a z drugiej nie obciążyć mieszkańców nadmiernymi kosztami.
Naszym priorytetem niezmiennie pozostaje poszanowanie dla człowieka oraz otoczenia, co wyznacza główny kierunek strategii Archicomu, ale na zrównoważony rozwój patrzymy dziś znaczenie szerzej. Okres spowolnienia sprzedaży chcemy poświęcić m.in. na optymalizację procesów i poszukiwanie nowych rozwiązań, czerpiąc inspirację ze współpracy w interdyscyplinarnych zespołach. W ramach inicjatywy PlayFair chcemy pobudzić dyskusję z urbanistami, przedstawicielami samorządów, mieszkańcami miast, przedsiębiorcami, ale także artystami oraz naukowcami, aby jeszcze skuteczniej kreować przestrzeń, w której żyje się komfortowo.
Jak funkcjonuje się firmie Archicom pod parasolem Echa Investment? Czy należy się spodziewać pełnej integracji ze zmianą nazwy włącznie?
Na rynku wrocławskim Archicom zbudował sobie dobrą renomę, jesteśmy rozpoznawalnym i cenionym brandem. Każda z marek ma swoją siłę i obie mogą dać coś sobie nawzajem. Dojrzałość Echa jest inspiracją i pozwala wspierać m.in. cyfryzację oraz standaryzację procesów. Przynależność do tak dużej grupy ułatwia nam też relacje z bankami.
Jak może się rozwinąć sytuacja na rynku mieszkaniowym?
Ekonomiści twierdzą, że jesteśmy na początku trudnego czasu. Wojna w Ukrainie jest sytuacją nieporównywalną do żadnej innej w ostatnich trzech dekadach. Jeśli dołożymy do tego galopującą inflację, rosnące koszty energii i utrzymania, rygorystyczną politykę kredytową, niepewność związaną z geopolityką, a jednocześnie zmęczenie covidem, otrzymujemy dość niestabilną mieszankę. Nie wiem, co będzie za kwartał czy dwa, ale obawiam się, że czeka nas raczej trudny maraton niż sprint.
Działamy w systemie naczyń połączonych. Jeżeli mamy mniej inwestycji, to pojawią się problemy z podażą, a biorąc pod uwagę to, że jest bardzo dużo gotówki na rynku, popyt będzie odłożony w czasie. To jest też moment, w którym firmy powinny się przeorganizować. Nie należy się spodziewać powrotu do starych warunków. Dynamika na rynku jest dużo mniejsza, a jak długo to potrwa, zależeć będzie od wielu czynników. Organizacje na pewno będą musiały podjąć spory wysiłek, żeby zdefiniować się na nowo.
