Według danych Eurostatu odsetek Niemców posiadających nieruchomości mieszkalne w swoim kraju wynosi 47 proc. Jest to aż o 22 proc. mniej niż średnia dla wszystkich krajów UE. Niski wskaźnik własności domów w Niemczech nie jest skandalem – przekonuje jednak niemiecki Colliers w najnowszym opracowaniu.
Eksperci Colliersa przyznają, że wśród komentatorów niemieckiego rynku mieszkaniowego powszechne jest określanie wysokiego wskaźnika wynajmu wynoszącego 53 proc. jako niekorzystnej sytuacji społecznej, ponieważ własność domu jest nadal uważana za najbezpieczniejszą formę zabezpieczenia emerytalnego. – Słuszne i ważne jest, aby w szczególności młodzi ludzie przyjrzeli się bliżej możliwościom inwestycji mieszkaniowych w celu gromadzenia majątku. Wielu z nich zniechęcają rzekomo wysokie ceny początkowe i dlatego nie koncentrują się na długoterminowych korzyściach – mówi Felix von Saucken, dyrektor działu nieruchomości mieszkaniowych w Colliers w Niemczech. – Prawdą jest jednak, że niemiecki rynek najmu oferuje wyjątkowo wysoki poziom ochrony najemców i przejrzystości rynku w porównaniu z innymi państwami. Wynajem mieszkania w Niemczech jest zatem znacznie bardziej atrakcyjny niż w większości krajów europejskich, a kwestia ta jest często pomijana w analizach – podkreśla Felix von Saucken.
Inna gęstość zaludnienia w Europie Wschodniej
Analitycy Colliersa przyznają, że w krajach Europy Wschodniej wskaźnik własności domów jest znacznie wyższy niż w Niemczech. Rumunia ze wskaźnikiem na poziomie 94,8 proc. jest liderem w europejskim porównaniu, a za nią plasują się Słowacja, Serbia, Chorwacja, Czarnogóra i Węgry, w których wskaźnik ten wynosi ponad 90 proc. Wskazują jednak na jeden czynnik, który w dużej mierze może tłumaczyć to zjawisko. – W wiejskich regionach wskaźnik posiadania domu jest z natury wyższy niż w regionach bardziej zurbanizowanych. Na przykład Rumunia ma 86 mieszkańców na 1 km kw. w porównaniu z 234 mieszkańcami w Niemczech. Ponadto wysoki wskaźnik posiadania domu w krajach wschodnich pociąga za sobą również niekorzystne warunki społeczne – przekonuje ekspert Colliersa. – W szczególności młodzi ludzie są znacznie bardziej ograniczeni w swojej mobilności niż w Niemczech, ponieważ w miastach prawie nie ma dostępnych mieszkań na wynajem. Pod tym względem wysoki poziom mobilności społecznej w Niemczech ze względu na ożywiony rynek wynajmu może być również interpretowany jako zaleta, na przykład w celu uzyskania dobrego wykształcenia lub zwiększenia możliwości kariery poprzez ułatwienie zmiany pracy – uważa von Saucken.
Modelowo w Polsce?
Jako jeden z głównych przykładów w analizie rynków europejskich podana została przez niemieckiego Colliersa Polska, która za Odrą jest często wymieniana jako modelowy przykład zabezpieczenia emerytalnego poprzez inwestycje w nieruchomości. Analitycy podają, że wskaźnik własności domów wynosi nad Wisłą 87 proc. W porównaniu z Niemcami zauważają, że koszty zakupu nieruchomości mieszkalnych w Polsce są znacznie niższe, a polski rynek produkuje głównie mieszkania jedno- i dwupokojowe, aby zaspokoić popyt. W rezultacie polskie mieszkania mają średnio o 19 mkw. mniej na osobę niż mieszkania na rynku niemieckim – podają eksperci Colliersa.
– Polska jest bardzo dobrym przykładem na to, jak silnie w społeczeństwie zakorzeniona jest idea zabezpieczenia na starość poprzez posiadanie domu lub mieszkania i jak wcześnie młodzi ludzie rozważają już kwestię jego nabycia. W Niemczech z pewnością mamy zadanie budowania lokali nie tylko dla wyższej klasy średniej, ale także dla potencjalnie szerokiej grupy nabywców. Niemniej myślę, że wątpliwe jest, czy niemieccy użytkownicy mieszkań mogliby zaprzyjaźnić się z polskimi standardami, czy raczej nie postrzegali by mniejszej przestrzeni życiowej jako dewaluacji ich stylu życia – komentuje von Saucken.
Różne warunki finansowania i dotacje państwowe w Hiszpanii
Colliers wziął też na tapet kraje południowej Europy, które również mają znacznie wyższy wskaźnik własności domów i mieszkań niż Niemcy. W Portugalii wynosi on 78 proc., w Hiszpanii 76 proc., a we Włoszech 74 proc. Zdaniem ekspertów, aby umożliwić porównanie z Niemcami, warto przyjrzeć się bliżej południowoeuropejskim strukturom rynkowym. Na przykład w Hiszpanii banki mają inne standardy finansowania nieruchomości mieszkalnych niż w Niemczech. Podczas gdy niemieckie banki niekiedy wymagają od nabywców nawet 30-procentowego wkładu własnego w celu umożliwienia finansowania, warunki finansowania w Hiszpanii są mniej restrykcyjne. W czasach luźnej polityki pieniężnej nierzadko zdarzało się, że 100 proc. zakupu nieruchomości mieszkalnej było tam finansowane kredytem bankowym. Ponadto budowa przystępnych cenowo mieszkań w na Półwyspie Iberyjskim była przez długi czas mocno dotowana, co nadal prowadzi do ogromnych wskaźników pustostanów w różnych regionach w wyniku zmian demograficznych – punktują analitycy. – Dokładna kontrola finansowa niemieckich banków, jeśli chodzi o inwestycje mieszkaniowe, doprowadziła między innymi do tego, że Niemcy przeszły przez kryzys finansowy w 2008 r. lepiej niż inne kraje europejskie. Nie powinniśmy zatem odchodzić od wysokich niemieckich standardów, aby utrzymać ryzyko niewypłacalności kredytowej na niskim poziomie i ustabilizować rynek finansowy – twierdzi Felix von Saucken.
Najem jako atrakcyjny czynnik rynkowy
Zdaniem ekspertów Colliersa, ogólnie rzecz biorąc, wysoki wskaźnik czynszów nadaje rynkowi mieszkaniowemu w Niemczech szczególny status, który czyni go wyjątkowo atrakcyjnym dla inwestorów krajowych i międzynarodowych. Eksperci twierdzą, że z jednej strony najemcy są chronieni przed arbitralnym zachowaniem właścicieli dzięki zrównoważonemu prawu najmu i przejrzystemu wskaźnikowi czynszów; z drugiej strony właściciele mają do dyspozycji ekonomicznie uzasadnione dźwignie do aktualizowania czynszów. – Dobra ochrona najemców jest podstawą stabilnego rynku mieszkaniowego w Niemczech. Pomimo niższych wskaźników własności nie musimy unikać porównań z innymi krajami europejskimi. Ogólnie rzecz biorąc, niemiecki rynek oferuje zarówno przewidywalność dla najemców, jak i dla inwestorów. Możemy być też nieco dumni z tego szczególnego statusu w Europie. Cel zwiększenia wskaźnika własności domów w Niemczech poprzez lepszą edukację finansową wśród młodych ludzi można łatwo pogodzić z tym specjalnym statusem – przekonuje Felix von Saucken.
