Dobór konkretnych nieruchomości był w ostatnich dwóch dekadach najważniejszym czynnikiem różnicującym wyniki portfeli względem krajowych benchmarków – wynika z analizy MSCI obejmującej 1086 portfeli od I kw. 1999 r. do I kw. 2025 r.
Średnio aż 67 proc. tracking error (czyli różnic względem benchmarku) można było przypisać selekcji aktywów, a nie alokacji sektorowej czy geograficznej. Ta proporcja zaczęła się jednak zmieniać około 2015 r. wraz z coraz wyraźniejszym zróżnicowaniem wyników sektorowych. Wzrost znaczenia logistyki i równoczesne kłopoty sektora biurowego oraz handlowego sprawiły, że to decyzje o alokacji sektorowej zyskały na wadze. W latach 2020–2022 w Wielkiej Brytanii i USA większe znaczenie dla wyników portfeli miały decyzje o podziale na sektory (np. biura, magazyny, handel) niż wybór konkretnych nieruchomości.
Po pandemii i w trakcie korekty rynkowej wahadło przesunęło się jednak ponownie. Rozpiętość wyników pomiędzy poszczególnymi aktywami – nawet w ramach tego samego sektora i regionu – wyraźnie wzrosła.
Zdaniem MSCI oznacza to powrót do sytuacji, w której kluczowe znaczenie ma aktywne zarządzanie i umiejętność identyfikacji pojedynczych nieruchomości odpornych na wahania koniunktury.
Dla inwestorów instytucjonalnych i zarządzających funduszami to sygnał, że równowaga między decyzjami alokacyjnymi a pracą na poziomie pojedynczych aktywów musi zostać ponownie wyważona. Jakość, lokalizacja, profil najemców oraz zdolność do utrzymania i podnoszenia czynszów – te czynniki w coraz większym stopniu determinują relatywne wyniki portfeli. – W okresach rynkowej dezintegracji i korekt selekcja aktywów ma jeszcze większe znaczenie niż zwykle – podkreśla Niel Harmse, wiceprezes MSCI Research.
