Branża nieruchomości wchodzi w nową erę, w której stabilność polityczna, zmiany klimatyczne i nowe technologie będą miały kluczowe znaczenie dla strategii inwestycyjnych. Niezależnie od globalnych niepewności, inwestorzy coraz częściej zwracają się ku sektorom oferującym długoterminowe wartości i bezpieczeństwo, takim jak logistyka, centra danych oraz nieruchomości mieszkalne. Rok 2025 zapowiada się jako okres redefinicji priorytetów i adaptacji do nowej rzeczywistości rynkowej.
Takie wnioski wynikają z raportu „Emerging Trends in Real Estate® Global Outlook 2025” przygotowanego przez PwC i Urban Land Institute (ULI), który stanowi ważny miernik globalnych nastrojów dotyczących perspektyw inwestycyjnych i deweloperskich, łącząc i aktualizując trzy raporty regionalne, w których ankietowano tysiące liderów rynku nieruchomości w Europie, Stanach Zjednoczonych i regionie Azji i Pacyfiku.
Wyzwania makroekonomiczne i geopolityczne
Globalny rynek nieruchomości wkroczył w rok 2025 z istotnymi wyzwaniami makroekonomicznymi, w tym utrzymującą się inflacją oraz polityką „wyższych stóp procentowych na dłużej” w niektórych regionach. Kluczowe znaczenie dla rozwoju rynku mają decyzje polityczne oraz niestabilność geopolityczna, na które wskazują liderzy branży. Takie wydarzenia, jak wprowadzenie stanu wojennego w Korei Południowej pod koniec 2024 r., nowe rozporządzenia administracji USA czy napięcia polityczne w Niemczech, stanowią istotne czynniki wpływające na globalne inwestycje. Szczególnie niepokojący pozostaje wpływ konfliktów na Ukrainie i w Strefie Gazy. W efekcie inwestorzy coraz częściej podkreślają polityczne ryzyko jako kluczowy czynnik kształtujący rynek nieruchomości.
– Nasza coroczna globalna prognoza dla rynku nieruchomości i perspektyw jego rozwoju pokazuje, że branża jest bardzo chętna, aby zamknąć obecny rozdział i rozpocząć nowy cykl, napędzany niższą inflacją i wynikającymi z niej pierwszymi obniżkami stóp procentowych. Jednak szersze (geo)polityczne ryzyka, mogące mieć wpływ na politykę monetarną i sytuację makroekonomiczną, będą podsycać utrzymującą się niepewność wśród inwestorów i zarządzających nieruchomościami. Istnieją jednak możliwości rozwoju, w dużej mierze napędzane przez strukturalne trendy wzrostu, takie jak demografia, cyfryzacja i transformacja energetyczna. Zmiany te wpływają na to, gdzie lokowane są pieniądze – mówi Lisette van Doorn, dyrektor generalna ULI Europe.
Zmiany w trendach inwestycyjnych
Pomimo tych wyzwań perspektywy dla rynku nieruchomości stopniowo się poprawiają, co potwierdzają dane inwestycyjne MSCI oraz nowe wywiady przeprowadzone na potrzeby raportu „Emerging Trends in Real Estate Global Outlook 2025”. Widoczny jest wzrost aktywności transakcyjnej, choć inflacja może jeszcze wpłynąć na tempo ożywienia, zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych. Jednocześnie liderzy rynku podkreślają znaczenie dywersyfikacji – region Azji i Pacyfiku jawi się jako szczególnie atrakcyjny ze względu na swoje strukturalne przewagi i szerokie spektrum możliwości inwestycyjnych.
Zainteresowanie inwestorów koncentruje się na sektorach, które dostosowały swoje wyceny do nowej rzeczywistości rynkowej i oferują atrakcyjny stosunek ryzyka do potencjalnego zwrotu. Sektory handlowy oraz biurowy ponownie zyskują na znaczeniu, jednak ich atrakcyjność pozostaje uzależniona od indywidualnych uwarunkowań lokalnych. W segmencie biurowym nadal istnieje duża rozbieżność opinii dotycząca przyszłości obiektów klasy B w Europie i USA, podczas gdy w Azji model hybrydowej pracy ma znacznie mniejsze znaczenie, co wspiera stabilność popytu.
Sektor mieszkaniowy i rozwój infrastruktury
Segment mieszkaniowy pozostaje kluczowym obszarem zainteresowania inwestorów, szczególnie w odniesieniu do nieruchomości powiązanych z trendami demograficznymi, takich jak mieszkania dla seniorów i studentów. Głównym czynnikiem napędzającym ten sektor jest utrzymująca się nierównowaga podaży i popytu, która od lat stanowi kluczowy problem w wielu regionach. Nowe rządy, wyłonione w wyniku rekordowej liczby wyborów w 2024 r., coraz częściej wdrażają polityki prorozwojowe, co może sprzyjać wzrostowi inwestycji w budownictwo mieszkaniowe.
Ponadto rośnie znaczenie aktywów znajdujących się na przecięciu sektora nieruchomości i infrastruktury. Centra danych, logistyka oraz nowa infrastruktura energetyczna od kilku lat znajdują się w czołówce atrakcyjnych sektorów inwestycyjnych, a obecnie zainteresowanie nimi osiąga nowy poziom. Aby skutecznie uczestniczyć w tym rynku, inwestorzy muszą wykroczyć poza tradycyjne metryki ryzyka i nagrody, uwzględniając cyfryzację, rozwój sztucznej inteligencji oraz rosnące zapotrzebowanie na energię.
– Globalne rynki nieruchomości wysyłają pozytywne sygnały. Trend w kierunku nieruchomości operacyjnych jako drogi do tworzenia wartości przenika niemal wszystkie kategorie inwestycji. Wiąże się to z zapotrzebowaniem na specjalistyczną wiedzę operacyjną, integrację pionową, nowe partnerstwa i nowe konstrukcje inwestycyjne. Co więcej, nasze badania sugerują, że największe szanse na ponadprzeciętne zwroty mają aktywa na styku nieruchomości i infrastruktury – przekonuje Thomas Veith, Global Real Estate Leader, PwC.
Kluczowe wyzwania i ESG
Wzrost stóp procentowych, ograniczona dostępność kapitału, rosnące koszty budowy oraz zmieniające się regulacje to główne wyzwania stojące przed branżą. Szczególnie istotna staje się kwestia ESG, która w ostatnim czasie budzi coraz większe kontrowersje. Choć zmiany klimatyczne pozostają kluczowym zagrożeniem dla sektora nieruchomości, uwidoczniło się to zwłaszcza w kontekście ryzyk ubezpieczeniowych związanych z pożarami w Kalifornii czy powodziami w Hiszpanii, to w USA obserwujemy wyraźny sprzeciw wobec regulacji ESG. W rezultacie wielu inwestorów koncentruje się na ekonomicznych korzyściach płynących z dbałości o efektywność energetyczną i zarządzanie ryzykiem klimatycznym, traktując ESG jako element zwrotu z inwestycji, a nie polityczny manifest.
Regionalne perspektywy – Ameryka, Europa, Azja
- Ameryka: Rynek amerykański kusi wzrostem wolumenu transakcji i stabilizacją cen, jednak wysokie stopy procentowe i inflacja stanowią poważne wyzwanie.
Atrakcyjność inwestycyjna USA i Kanadzie przejawia się w kilku kluczowych aspektach. W 2024 roku odnotowano 11,4 proc. wzrost wolumenu transakcji, po roku znacznego spadku. Ceny nieruchomości komercyjnych ustabilizowały się w 2024 roku, kończąc rok ze spadkiem o zaledwie 0,7 proc. Sektor handlowy odnotował największą roczną poprawę cen, wyprzedzając sektor magazynowy, w którym wzrost cen się ustabilizował. Spowolnienie spadków zaobserwowano również w biurach i mieszkaniach.
Jednakże rynek amerykański nie jest pozbawiony zagrożeń. Wysokie stopy procentowe w USA mogą utrudnić finansowanie inwestycji i obniżyć ich rentowność, a utrzymująca się inflacja może wpłynąć na wzrost kosztów budowy i eksploatacji nieruchomości. Dodatkowo, szybkie wydawanie dekretów wykonawczych przez nową administrację USA może zniechęcać inwestorów poszukujących stabilnego otoczenia prawnego.
- Europa: Pomimo optymistycznych prognoz i realistycznych wycen, Europa boryka się z niestabilnością polityczną i niepewnymi perspektywami wzrostu gospodarczego.
Europejski rynek nieruchomości charakteryzuje się atrakcyjnymi perspektywami inwestycyjnymi. Odnotowano najwyższy wolumen transakcji w czwartym kwartale od dwóch lat, który wyniósł 55,6 mld euro. W całym 2024 r. obrót inwestycyjny wyniósł natomiast 188,8 mld euro co oznacza 12-procentowy wzrost w stosunku do 2023 r. Uważa się, że wyceny nieruchomości w Europie osiągnęły realistyczny poziom, co sprzyja zawieraniu transakcji, a inwestorzy wyrażają optymizm co do przyszłości europejskiego rynku nieruchomości, pomimo obaw geopolitycznych.
Mimo to, inwestorzy powinni być świadomi potencjalnych zagrożeń. Niestabilność polityczna w Europie, w tym napięcia związane z wojną w Ukrainie, może zniechęcać inwestorów. Wzrost gospodarczy w Europie jest kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości, a jego prognozy są niepewne. Wysokie koszty budowy i trudności z pozyskaniem wykonawców stanowią wyzwanie dla rozwoju sektora.
- Azja: Azja oferuje dywersyfikację, ale niskie stopy zwrotu i napięcia geopolityczne mogą zniechęcać inwestorów.
Azja oferuje dywersyfikację i różne punkty wejścia dla inwestorów. Wolumeny inwestycji w Azji również wzrosły o 13,4 proc. w porównaniu z 2023 r., choć duży wpływ na to miała transakcja w sektorze centrów danych. Japonia jest postrzegana jako wyjątek, przyciągający duże zainteresowanie inwestorów.
Jednakże, niskie stopy zwrotu z inwestycji w nieruchomości w Azji mogą zniechęcać niektórych inwestorów. Napięcia geopolityczne, w tym napięcia handlowe między USA a Chinami, mogą wpływać na rynki azjatyckie. Zróżnicowanie rynków azjatyckich wymaga od inwestorów dogłębnej znajomości lokalnych uwarunkowań.
Atrakcyjne perspektywy Polski
W takim otoczeniu globalnym, Polska, w tym Warszawa, jawi się jako atrakcyjna lokalizacja dla inwestorów, oferując stabilne środowisko polityczne i gospodarcze. Rosnący popyt na nieruchomości komercyjne, relatywnie silny rynek najmu stymulowany przez rozwój sektora usług dla biznesu (BPO), silny popyt wewnętrzny i dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej to czynniki przemawiające za inwestowaniem w Polsce. Dodatkowo, Warszawa umacnia swoją pozycję jako lider rynku nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Świadczy o tym wysoka pozycja miasta w rankingach atrakcyjności inwestycyjnej. Według raportu ULI i PwC spośród 30 najatrakcyjniejszych miast na kontynencie Warszawa awansowała w ciągu roku o dwa miejsca i na 12. pozycji nadal prowadzi w naszym regionie.
– Polski rynek nieruchomości, na tle globalnych wyzwań takich jak utrzymująca się inflacja, wysokie stopy procentowe i geopolityczna niestabilność, a jednocześnie w obliczu rosnącej konkurencji, charakteryzuje się relatywną stabilnością, atrakcyjnymi perspektywami wzrostu i rosnącym poziomem zaufania, szczególnie do Warszawy, która od lat konsekwentnie buduje swoją pozycję jako lider rynku nieruchomości w regionie. Inwestorzy, chcąc maksymalizować zyski w tym dynamicznym otoczeniu, powinni jednak uważnie monitorować globalne trendy, takie jak wpływ czynników ESG, transformacja cyfrowa i zmiany demograficzne, i dostosowywać do nich swoje strategie inwestycyjne, identyfikując szanse w sektorach takich jak nowoczesne biura, logistyka i mieszkania na wynajem, które odpowiadają na te megatrendy. Polska i jej stolica stają się coraz bardziej atrakcyjnym miejscem dla inwestorów szukających stabilnych i rozwijających się rynków w Europie – uważa Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI Poland.
Hamująco na rynek nieruchomości działają jednak wysokie stopy procentowe w polskim złotym, które ograniczają popyt na mieszkania i wpływają na rentowność inwestycji w sektorach najmu instytucjonalnego, takich jak PRS, co-living, student housing czy senior housing. Koszt finansowania projektów pozostaje wysoki, co utrudnia ich realizację i rozwój.
– Równocześnie wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych negatywnie wpływa na popyt w segmencie popularnym, ograniczając dostępność mieszkań dla nabywców indywidualnych. Spadek stóp procentowych, na który czeka rynek, może odblokować potencjał drzemiący w sektorze livingowym, przyczyniając się do ożywienia inwestycji oraz zwiększenia aktywności kupujących – dodaje Marcin Juszczyk.
Raport „Emerging Trends in Real Estate® Global Outlook 2025” dostępny jest w języku angielskim pod tym linkiem:
„Emerging Trends in Real Estate® Global Outlook 2025”
fot. Pexels/enriquezafra
