Polski rynek wysokościowców wchodzi w nową fazę. Po latach dominacji biurowców, które stały się symbolem gospodarczej transformacji i architektonicznego awansu, do głosu coraz mocniej dochodzą inwestycje mieszkaniowe i projekty o funkcji mieszanej. Z danych CBRE wynika, że w realizacji lub planach znajduje się kilkanaście takich wież powyżej 55 m, w tym obiekty sięgające nawet 200 m wysokości.
Najwięcej inwestycji koncentruje się w stolicy, co wynika z chłonności rynku i potencjału zwrotu z kapitału. W Warszawie planowane są m.in. Lilium Tower (193 m, Golden Star Group), Roma Tower (170 m, BBI Development i Liebrecht & Wood z udziałem Fundacji Archidiecezji Warszawskiej), Skyreach (174 m, G City), Liberty Residence (150 m, ResiCapital z Grupy Cavatina) oraz projekty takie jak Twarda 7 (Grupa Antczak, 105 m) czy Libero przy Burakowskiej (Green Property Group, 100 m). Część z nich ma charakter mieszkaniowy, część biurowy lub mieszany – coraz częściej łączący obie te funkcje wraz z hotelami i handlem.
Wysoko, ale z sensem
Inwestycje w wieżowce mieszkaniowe w obecnych warunkach rynkowych często przynoszą najwyższe zwroty z kapitału. To sprawia, że deweloperzy coraz chętniej decydują się na ten segment rynku. Z kolei właściciele działek w najbardziej prestiżowych, centralnych lokalizacjach, głównie w Warszawie, nadal widzą potencjał w budowie wież biurowych, chcąc wykorzystać atrakcyjność swoich gruntów.
– Należy jednak pamiętać, że każdy budynek, niezależnie od wysokości, musi być zaprojektowany w taki sposób, aby harmonijnie współgrał z otoczeniem. Wieżowce, ze względu na swoją skalę i widoczność, trwale wpisują się w krajobraz miasta, przez co społeczne oczekiwania wobec ich walorów architektonicznych i roli landmark buildings są zdecydowanie większe – podkreśla Katarzyna Gajewska, director, head of research w CBRE.
Jej zdaniem trend mixed-use staje się naturalnym kierunkiem dla projektów wysokościowych, zwłaszcza w centrum miasta, gdzie rośnie oczekiwanie, że wieżowiec będzie częścią miejskiego ekosystemu. Rosnący udział wież mieszkalnych to efekt zmieniających się preferencji inwestorów. Deweloperzy, tacy jak Profbud (Osiedle Mocha Tower, 85 m) czy Archicom (Apartamenty Gutenberga, 65 m), coraz chętniej sięgają po segment premium, odpowiadając na popyt na apartamenty w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Choć stolica skupia większość projektów, warto zauważyć, że również Rzeszów i Katowice wchodzą do gry – odpowiednio z inwestycjami Olszynki Park (220 m, Apklan) i Apartamenty Opolska 27 (95 m, Trust Investment).
fot. Katarzyna Gajewska, CBRE
Wysokie koszty, wysokie wymagania
Nie brakuje jednak wyzwań. Koszt realizacji wież przekraczających 55 m jest istotnie wyższy od projektów średniowysokich. Wynika to z konieczności zastosowania specjalistycznych konstrukcji, systemów bezpieczeństwa, wydajnych wind i instalacji HVAC o zwiększonej wydajności. Dodatkowo ograniczona liczba działek z dopuszczoną planistycznie zabudową wysokościową sprawia, że projekty tego typu powstają niemal wyłącznie w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.
– Dostępność gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach i z dozwoloną w planach zabudową wysokościową jest znikoma, a wyzwania związane z budową wieżowców obejmują nie tylko kwestie techniczne i planistyczne, lecz także takie aspekty, jak zacienianie, nasłonecznienie otoczenia oraz organizacja większej liczby kondygnacji parkingów podziemnych. Projekt wieżowy musi uwzględniać znacznie więcej czynników niż budynki niższe, co dodatkowo podnosi stopień skomplikowania i wymagań. Dlatego też nie będzie ich powstawać tak dużo, jednak każdy z nich z pewnością zaznaczy się bardzo wyraźnie w przestrzeni miejskiej – uważa Katarzyna Gajewska.
Z perspektywy urbanistycznej wieże pełnią coraz bardziej złożoną rolę – są nie tylko ikonami skyline’u, ale też nośnikiem nowoczesnych standardów ESG. W projektach planowanych na lata 2026–2030 coraz częściej pojawiają się rozwiązania poprawiające efektywność energetyczną, retencję wody i dostęp do zieleni. Deweloperzy zwracają uwagę także na aspekt społeczny – tworzenie aktywnych parterów i przestrzeni publicznych dostępnych dla mieszkańców i użytkowników miasta. Zdaniem ekspertów druga połowa dekady nie przyniesie lawiny nowych wieżowców – raczej selektywny rozwój w kluczowych lokalizacjach. – Nie chodzi o ilość, ale o jakość. Każda nowa wieża musi dziś uzasadnić swoją obecność – ekonomicznie, funkcjonalnie i estetycznie. To już nie wyścig na metry, lecz na sens urbanistyczny – podsumowuje Katarzyna Gajewska.
Oznacza to, że choć liczba nowych wysokościowców w Polsce pozostanie ograniczona, ich znaczenie będzie rosnąć, a każda taka realizacja – niezależnie od funkcji – stanie się punktem odniesienia dla kolejnych inwestycji.
