Po latach dynamicznego wzrostu rynek nieruchomości przemysłowych i logistycznych (I&L) w regionie CEE-14 wchodzi w fazę stabilizacji. Trendy związane z reshoringiem, napięcia w globalnym handlu, rosnące znaczenie ESG oraz transformacje w sektorze produkcji zmuszają inwestorów, deweloperów i najemców do rewizji strategii. Polska nadal pozostaje liderem wolumenowym, ale to niejedyny rynek, który w 2025 r. przyciąga uwagę.
Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły w I połowie br. 35 mln mkw. – to najwięcej w regionie. W ubiegłym roku nasz kraj odpowiadał też za największy popyt brutto (5,8 mln mkw.) oraz drugi co do wielkości wolumen powierzchni w budowie (1,7 mln mkw.). Zdaniem ekspertów mimo wyraźnego spowolnienia w 2023 r. aktywność najemców się ustabilizowała, a produkcja odpowiadała za ok. 15 proc. całkowitego popytu od 2020 r. Rosnące znaczenie zyskują hybrydowe obiekty produkcyjno-logistyczne, a sektor automotive i elektronika pozostają głównymi motorami popytu. Czynsze efektywne wahają się między 3,10 a 7,25 euro/mkw./miesiąc, a stopy kapitalizacji dla obiektów typu prime wynoszą ok. 6 proc.
– Jesteśmy niekwestionowanym liderem pod względem podaży i popytu w regionie Europy Środkowo-Wschodniej oraz jednym z największych i najszybciej rosnących rynków w Europie. Perspektywy długoterminowe wskazują, że zasoby rynkowe mogą się podwoić, a w optymistycznym scenariuszu nawet potroić. Ten potencjał potwierdzają zabezpieczone przez deweloperów banki ziemi oraz wskaźnik powierzchni na mieszkańca, który wciąż jest istotnie wyższy w krajach Europy Zachodniej niż w Polsce – uważa Maciej Chmielewski, senior partner i członek zarządu Industrial and Logistics Agency w Colliers Polska.
CEE-6: skala, integracja, dywersyfikacja
Według raportu „ExCEEding Borders Industrial 2025” opracowanego przez Colliersa region CEE-6 (Polska, Czechy, Słowacja, Węgry, Rumunia, Bułgaria) odpowiada za 82 proc. całkowitych zasobów I&L w Europie Środkowo-Wschodniej – ponad 65 mln mkw. Najbardziej rozwiniętym rynkiem obok Polski pozostają Czechy (12,3 mln mkw. i najniższa stopa kapitalizacji – 5,25 proc.), gdzie produkcja odpowiada za nawet 40 proc. najmu. W Rumunii udział produkcji przekroczył jedną trzecią, a w Bułgarii i na Słowacji wciąż widoczna jest aktywność inwestorów przemysłowych, choć rosnące podatki i niedobory siły roboczej ograniczają ekspansję.
Kraje bałtyckie: mały format, duży potencjał
Litwa, Łotwa i Estonia pozostają mniejszymi rynkami (łączny udział w regionie: 8 proc.), ale notują rosnące zainteresowanie projektami stock-office i energooszczędnymi magazynami miejskimi. W Tallinnie, Rydze i Wilnie popularność zyskują jednostki 400–500 mkw., łączące funkcje biurowe, magazynowe i ekspozycyjne. Rynek jest jednak silnie konkurencyjny cenowo, co widać choćby po wysokim poziomie pustostanów w Rydze (18 proc.).
Bałkany i SEE-5: duży rozrzut, mała skala
Region SEE-5 (Serbia, Chorwacja, Słowenia, Czarnogóra, Albania) to zaledwie 10 proc. całkowitych zasobów, ale w niektórych krajach – jak Serbia – obserwujemy intensywny rozwój. W Belgradzie zasoby przekroczyły 3 mln mkw., a w budowie znajduje się ponad 800 tys. mkw. Czynsze są relatywnie niskie (4–5,5 euro/mkw.), a stopy kapitalizacji w Serbii należą do najniższych w regionie (4,8 proc.). Z kolei Czarnogóra i Albania dopiero budują podstawy rynku – m.in. dzięki rosnącemu znaczeniu lekkiej produkcji (tekstylia, obuwie) i rozwojowi infrastruktury.
Produkcja: motor transformacji
W obliczu fragmentacji globalnych łańcuchów dostaw oraz relokacji produkcji z Azji, kraje CEE-14 zyskują jako alternatywa. Polska, Czechy, Węgry i Rumunia umacniają się jako centra wytwórcze – szczególnie dla sektora automotive, elektroniki i chemii. Mimo różnic w poziomie skomplikowania eksportu region jako całość notuje wzrost udziału w handlu globalnym – z 2,9 proc. w 2005 r. do 4,4 proc. w 2024 r. Polska niemal podwoiła swój udział, osiągając 1,6 proc.
Zdaniem ekspertów Colliersa rok 2025 przynosi wyraźne oznaki stabilizacji i selektywnego wzrostu na rynku magazynowym w CEE. Polska nadal pełni rolę lidera, ale konkurencja rośnie – zarówno w zakresie lokalizacji, jak i strategii ESG czy specjalizacji produkcyjnej. Dla inwestorów oznacza to, że czas oportunistycznych decyzji ustępuje miejsca analizie jakościowej, a najcenniejszym aktywem staje się lokalizacja z dostępem do infrastruktury, ludzi i kapitału.
Artykuł ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2025”
Fot. Pexels/Marcin Jozwiak
