Pierwsza połowa br. potwierdziła strukturalne zmiany na rynku magazynowym w Polsce. W obliczu rosnących oczekiwań i świadomości właścicieli gruntów strategie inwestycyjne oparte na ich zabezpieczaniu bez kapitałowego zaangażowania stają się nieskuteczne. Równocześnie obserwujemy wyraźne przesunięcie ciężaru ryzyka z najemców na deweloperów.
Aby utrzymać konkurencyjność działania, inwestorzy muszą dziś szybciej podejmować decyzje, angażować większe środki finansowe na etapie zabezpieczania działek oraz zapewniać wysoki poziom przygotowania terenu jeszcze przed rozpoczęciem komercjalizacji. Z punktu widzenia najemcy kluczowe jest bowiem ograniczenie ryzyka i skrócenie procesów – a to wymaga od deweloperów większej decyzyjności, dyscypliny i transparentności.
Ceny ziemi pozostają wysokie – na największych rynkach, takich jak Warszawa, Wrocław czy Poznań, dostępność działek zgodnych z oczekiwaniami najemców i założeniami budżetowymi staje się coraz bardziej ograniczona. Realizacja projektów w tych lokalizacjach często wymaga akceptacji przez deweloperów niższej stopy zwrotu lub założenia przyszłej kompresji stóp kapitalizacji – co wymaga odwagi i precyzyjnej analizy ryzyka. Presja ze strony najemców na wysokość czynszów pozostaje silna, a konkurencja o klienta rośnie. W pierwszym półroczu br. czynnikiem wpływającym pozytywnie na opłacalność wielu projektów były niższe koszty budowy. Nie ma jednak pewności, czy ten trend utrzyma się do końca roku.
Rynek magazynowy dojrzewa – kończy się etap łatwych projektów. Dalszy rozwój sektora wymaga nowego podejścia, w którym kluczowe znaczenie będą miały szybkość analizy, jakość przygotowania inwestycji oraz gotowość do podejmowania decyzji kapitałowych na wcześniejszym etapie.
Michał Białas, ekspert rynku magazynowego
Komentarz ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2025”
