Z dniem 24 września 2023 r. weszła w życie pierwsza transza przepisów nowelizujących ustawę z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r. poz. 977, dalej: u.p.z.p.). Celem wprowadzanych zmian jest uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych, czemu mają służyć nowe instytucje, takie jak plan ogólny czy zintegrowany plan inwestycyjny.
Najdonośniejszą zmianą jest wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego, tj. planu ogólnego, w miejsce dotychczas uchwalanego studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny, w odróżnieniu od studium uwarunkowań, obejmuje swoim zasięgiem cały obszar gminy i ma moc prawną. W konsekwencji ustalenia planów ogólnych są wiążące zarówno dla planów miejscowych, w tym zintegrowanego planu inwestycyjnego, jak również decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z przepisami przejściowymi studia zachowają moc obowiązywania do dnia wejścia w życie planu ogólnego każdej gminy, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. W konsekwencji każda rada gminy do 1 stycznia 2026 r. ma czas na przyjęcie planów ogólnych na ich terenie. Po tej dacie gmina bez uchwalonego planu ogólnego nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy ani o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Uchwalenie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy przez obowiązujące plany miejscowe. Ponadto żaden przepis nie nakazuje dostosowywania planu miejscowego do planu ogólnego, jednakże konieczne będzie zapewnienie jego zgodności z planem ogólnym, jeżeli plan miejscowy będzie nowelizowany.
Nowelizacja wprowadziła również nowe ograniczenia w zakresie wydawania i obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy (dalej: decyzja WZ). Przede wszystkim gminy zostały zobowiązane do wyznaczenia w planie ogólnym obszaru, na którym można je wydawać, tj. obszaru uzupełnienia zabudowy. Obszar ten, co do zasady, można wyznaczyć głównie tam, gdzie zabudowa już występuje, ale istnieją możliwe do zagospodarowania wolne przestrzenie.
Nowelizacja wprowadza 5-letni termin ważności decyzji WZ. Dotyczy to decyzji uzyskanych przed 1 stycznia 2026 r., ale prawomocnych po tym dniu, jak również uzyskanych po 1 stycznia 2026 r. Decyzje WZ, które stały się prawomocne przed dniem 2026 r., będą obowiązywały bezterminowo.
Nowelizacja wprowadza szczególnego rodzaju narzędzie planistyczne, tj. zintegrowany plan inwestycyjny (dalej: ZPI). Głównym celem unormowania ZPI jest umożliwienie gminom oraz inwestorom swobodniejszej lokalizacji i realizacji inwestycji przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej. Co należy podkreślić, ZPI jest szczególną formą planu miejscowego, a więc jest również aktem prawa miejscowego.
Wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym ZPI. Zatem ZPI można uchwalić także na obszarach objętych już planami miejscowymi i w takiej sytuacji zastąpi on plan miejscowy.
ZPI obejmie obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. Ze względu na intencję braku ograniczenia rodzajów inwestycji, które mogłyby zostać zrealizowane na podstawie ZPI, pojęcie inwestycji głównej nie zostało zdefiniowane w ustawie. Natomiast pojęcie inwestycji uzupełniającej zostało unormowane w art. 2 pkt 5a u.p.z.p. i obejmuje inwestycje służące obsłudze inwestycji głównej, jak np. szkoły, obiekty sportowe, obszary zieleni publicznej. Nowelizacja umożliwia stronom inwestycji, tj. gminie i inwestorowi, określenie zakresu realizacji oraz finansowania inwestycji uzupełniających, w tym infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i usług społecznych. Przepisy dotyczące ZPI dopuszczają również możliwość zaangażowania w uchwalenie ZPI kilku inwestorów.
Niezbędnym elementem uchwalenia ZPI jest zawarcie umowy urbanistycznej. Jej podstawową funkcją jest określenie zasad i warunków realizacji inwestycji oraz wzajemnych zobowiązań inwestora oraz gminy. Zasadniczym przedmiotem umowy jest zobowiązanie inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej.
Podsumowując, należy pozytywnie ocenić ideę niedawnej zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jednakże pełna ocena nowych rozwiązań będzie możliwa dopiero po ich pełnej weryfikacji w procesie inwestycyjnym.
Materiał powstał w ramach współpracy „Property Insidera” z miesięcznikiem „Palestra”, który jest najstarszym, ukazującym się od ponad 100 lat, periodykiem prawniczym wydawanym przez środowisko adwokackie.
Cały artykuł dostępny jest na tej stronie: link
Autorzy: apl. adw. Jan Antepowicz, adw. Radosław Dubieszko, Kancelaria Radzikowski, Szubielska i Wspólnicy
