Po zdecydowanym wejściu na polski rynek logistyczny i mieszkań na wynajem skandynawski NREP nie zamierza osiadać na laurach. Inwestor pozyskuje nowe fundusze i negocjuje kolejne zakupy w sektorze PRS. O polskich planach firmy, wpływie wojny na Ukrainie na tempo negocjacji i perspektywach najmu instytucjonalnego w Polsce „Property Insider” rozmawia z Maciejem Piotrowiczem, szefem działu inwestycji mieszkaniowych w Polsce w NREP.
„Property Insider”: W 2021 r. NREP miał zainwestować w Polsce ok. 500 mln euro w PRS i magazyny. Czy udało się wykonać ten plan?
Maciej Piotrowicz, szef działu inwestycji mieszkaniowych w Polsce w NREP:
W ramach sektora mieszkaniowego w 2021 r. podpisaliśmy kilka umów, w tym z deweloperem YIT na zakup 1,1 tys. lokali, z których pierwsze będą zamieszkane przez najemców jeszcze w tym roku. Nie zwalniamy tempa i równolegle pracujemy nad kolejnymi projektami. Pół miliarda euro to ambitny plan na jeden rok, a to tylko część naszych ambicji inwestycyjnych w Polsce.
Jakie miasta są najatrakcyjniejsze dla NREP pod inwestycje?
Zgodnie z naszą strategią inwestycyjną stawiamy na największe i najszybciej rozwijające się ośrodki. Obecnie skupiamy się na poszukiwaniu inwestycji w Warszawie, Gdańsku, we Wrocławiu. Już realizowane projekty, o których przed chwilą wspomniałem, powstają właśnie w tych lokalizacjach. W dłuższej perspektywie będziemy patrzeć na kolejne miasta. Już teraz rozpoczynamy wstępne analizy projektów w Poznaniu i Krakowie.
Czy wybieracie się na zakupy w najbliższym czasie?
W ciągu kolejnych 12 miesięcy planujemy dokonać dwóch, może trzech inwestycji portfelowych. Wiele projektów jest już bardzo zaawansowanych i może nawet byłyby one sfinalizowane, gdyby nie wojna w Ukrainie. Staramy się mimo to przyspieszyć. Dlatego budujemy właśnie lokalny zespół NREP – naszą ambicją jest, żeby do końca roku obejmował on 20 osób, z czego mniej więcej połowa będzie się zajmować inwestycjami w sektorze mieszkaniowym.
Przez wojnę w Ukrainie negocjacje umów się opóźniły, ale, jak rozumiem, to nie wpłynęło na zmniejszenie zainteresowania NREP-u Polską?
Zdecydowanie nie. Wejście do Polski to przemyślana decyzja. Jesteśmy tutaj długofalowo, dlatego że wierzymy w długoterminowe fundamenty rynku i chcemy budować polski rynek profesjonalnego najmu. Wojna nie zmieniła naszych planów. Jesteśmy właśnie na etapie zbierania kolejnego funduszu, z którego zrealizujemy polskie inwestycje. Myślę, że zostanie on zamknięty do końca roku, a wtedy plan inwestycyjny dla Polski będziemy aktualizować w górę.
Jaka jest zakładana wielkość tego funduszu?
Obecnie zbierany fundusz to NSF 5, spodziewamy się zebrać powyżej 3 mld euro, ale nie wszystkie środki zostaną rozdysponowane w Polsce. Posłużą one do realizacji projektów we wszystkich krajach, w których obecny jest NREP, i w różnych segmentach – poza mieszkaniowym i logistycznym w pozostałych krajach firma realizuje też inwestycje m.in. w segmentach biurowym i handlowym.
Czy podtrzymujecie plan budowy portfela 10 tys. mieszkań na wynajem w Polsce do 2025 r.?
To jest aktualny plan. Jest bardzo ambitny, ale tego się trzymamy. Po to też budujemy zespół tu, na miejscu. Chcemy współpracować z deweloperami na wczesnym etapie planowania inwestycji i wspólnie kreować ten produkt, tak aby był jak najlepiej dostosowany do potrzeb najemców.
Proszę opowiedzieć trochę więcej na temat Waszego produktu. Jak wygląda standardowe mieszkanie NREP? Kto ma tym zarządzać i jak będzie komercjalizowane?
W naszej strategii są dwa typy aktywów, które składają się na wspomniane portfolio 10 tys. lokali. Jednym z nich będą klasyczne mieszkania w budynkach wielorodzinnych. Takie właśnie powstają w ramach naszych inwestycji na warszawskim Służewcu i Bemowie. Planując szczegóły takich projektów, jak np. wykończenie, umeblowanie czy zagospodarowanie części wspólnych, bierzemy pod uwagę dwie rzeczy: potrzeby i komfort najemcy oraz aspekt zrównoważonego wpływu na środowisko.
Potrzeby polskich najemców to np. w pełni umeblowane mieszkania z funkcjonalnymi kuchniami w zabudowie, z nowoczesnym sprzętem AGD, wygodne łazienki oraz pojemne szafy. Jeśli chodzi o zagospodarowanie przestrzeni wspólnych i terenu osiedla, to zależy nam na stworzeniu takiej przestrzeni, która będzie ułatwiała budowę społeczności wśród mieszkańców. Nasze obiekty będą miały m.in. tereny zielone, place zabaw czy tarasy na dachach – miejsca, gdzie mieszkańcy będą mogli się spotykać, odpoczywać i aktywnie spędzać czas.
Ważna jest dla nas też ekologia. Powszechnie wiadomo, że branża nieruchomości odpowiada za około 40 proc. emisji CO2 i ważne jest, żeby cały sektor znalazł plan, jak zredukować emisję. Jako firma narzuciliśmy sobie sami cel, aby nasze portfolio było bezemisyjne do 2028 r. W praktyce wyglądać to będzie tak, że zaczniemy od energooszczędnego AGD, solarów i certyfikowania każdego z naszych budynków. W Polsce obniżanie całościowej emisji projektów mieszkaniowych jest większym wyzwaniem niż w Skandynawii. Ze względu na źródło energii elektrycznej oraz cieplnej poziom emisji jest tu dużo większy, dlatego w przyszłych inwestycjach chcielibyśmy rozważyć też użycie bardziej zaawansowanych rozwiązań, np. ogrzewania za pomocą pomp ciepła czy wykorzystania niskoemisyjnych materiałów budowlanych.
W Danii np. zbudowaliśmy projekt, w którym blisko 2/3 materiałów budowlanych pochodziło z odzysku, np. wykorzystaliśmy beton pozostały z budowy metra kopenhaskiego czy elementy drewniane z recyklingu. To nasz sztandarowy projekt, z którego doświadczenia chcemy przekładać na inne inwestycje.
A co z drugim formatem mieszkań na wynajem?
Tę wersję nazwałbym colivingiem. To będzie nowość na polskim rynku. Z jednej strony najemca ma do dyspozycji samodzielny, w pełni wyposażony lokal z łazienką i aneksem kuchennym, a z drugiej – dostęp do bardzo bogatych części wspólnych, np. siłowni, pokoju do pracy, przestrzeni do spotkań czy sali kinowej. Jest to połączenie wygody hotelu z komfortem i poczuciem przebywania w mieszkaniu. Będziemy tam dopuszczać bardzo elastyczny czas pobytu z opcją wynajmu na jeden dzień, ale też na miesiąc czy rok.
Jaki będzie udział tych dwóch segmentów w portfelu?
Nie mamy jeszcze celu. Obie strategie realizujemy równolegle, ale zobaczymy też, jaki będzie odzew rynku.
Gdy NREP szuka nowej inwestycji, to na co zwraca uwagę podczas negocjacji z deweloperami?
Bierzemy pod uwagę przede wszystkim potrzeby najemcy…
Cały wywiad ukazał się w 80. wydaniu Property Insidera
