Europejski rynek nieruchomości ma przed sobą perspektywy wzrostu. Prognozy zawarte w raporcie Savillsa „European Investment – Q1 2025 Preliminary Results and Forecasts” przewidują, że wolumen inwestycyjny na kontynencie wzrośnie o 13 proc. rok do roku w 2025 r., a w 2026 r. osiągnie imponujące 25 proc.
Według analityków Savillsa strefa euro zaczyna pokazywać oznaki odporności gospodarczej, choć proces ten pozostaje nierównomierny. Wskaźnik PMI utrzymał się w lutym powyżej kluczowego poziomu 50 punktów, co sygnalizuje dalszy rozwój gospodarki, a wskaźnik nastrojów ekonomicznych osiągnął poziom 96,3 – podaje Oxford Economics. Przemysł wraca na ścieżkę optymizmu, jednak sektor usług i handel detaliczny wykazują stagnację, a budownictwo nadal ciąży ogólnym nastrojom.
Europejski Bank Centralny rozpoczął też cykl łagodzenia polityki monetarnej. W marcu obniżył stopy procentowe o 25 pkt baz., a kolejne cięcia zapowiadane są na kwiecień i czerwiec. Następnie EBC prawdopodobnie przyjmie postawę wyczekującą. Jednak zagrożenia dla wzrostu gospodarczego nie zniknęły. Zamieszanie związane z polityką celną administracji prezydenta Trumpa oraz cła na import z UE może wywołać falę działań odwetowych. Eksport nie będzie w stanie zapewnić silnego wsparcia wzrostowi – zwłaszcza że około 20 proc. unijnego eksportu trafia do USA. W rezultacie prognozy wzrostu PKB UE zostały skorygowane: do 1,4 proc. w 2025 r. i 1,8 proc. w 2026 r.
Ostrożny optymizm w cieniu geopolityki
Napięcia geopolityczne rosną, ale rynek nieruchomości nauczył się chyba funkcjonować w warunkach niepewności.
Po pandemii i szoku inflacyjnym, związanym z wojną w Ukrainie, inwestorzy akceptują zmienność jako nową normę. Co więcej, fundamenty sektora pozostają solidne – podaje Savills.
Na rynku długu widać ożywienie – banki ponownie są gotowe do finansowania projektów, a rynek obligacji zabezpieczonych nieruchomościami (CMBS) cieszy się rosnącą płynnością. Zgodnie z badaniem sentymentu inwestorów na rok 2025 aż 45 proc. respondentów planuje zwiększyć ekspozycję na strategie wyższego ryzyka – w porównaniu z 28 proc. w 2024 r. Choć ogólna aktywność inwestycyjna pozostaje ograniczona, pojawiają się pierwsze większe transakcje, głównie w ramach strategii core, core plus i value add. W obecnym otoczeniu, gdzie kompresja stóp kapitalizacji przestała być głównym motorem zwrotów, kluczowe znaczenie mają jakość i specyfika pojedynczych aktywów.
Transgraniczne trendy inwestycyjne: Francja, Niemcy, USA i Polska
Według Savillsa kapitał amerykański pozostaje aktywny, choć nie widać jeszcze zdecydowanego zwiększenia alokacji środków na Europę. Prywatny kapitał zza oceanu nadal koncentruje się na Wielkiej Brytanii i Irlandii.
Z kolei francuskie Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) utrzymują silny apetyt na nieruchomości w Europie, z rosnącym zainteresowaniem logistyką, mieszkaniami studenckimi i hotelami. Coraz częściej kierują swoją uwagę także na Europę Środkowo-Wschodnią – zwłaszcza Polskę – w poszukiwaniu wyższych stóp zwrotu.
Kapitał niemiecki też pozostaje aktywny – zarówno w zakupach aktywów typu core, jak i w działaniach typu sell to buy na bardziej płynnych rynkach Europy Zachodniej.
Dywersyfikacja na pierwszym planie
Analitycy Savillsa podkreślają, że w warunkach niepewności inwestorzy unikają koncentracji sektorowej. Rosnące znaczenie mają strategie dywersyfikacyjne, obejmujące również niszowe segmenty rynku. Nadal dominują tzw. beds & sheds, mimo że sektor logistyczny odczuwa skutki zakłóconego handlu międzynarodowego. Z kolei rynek mieszkaniowy – zwłaszcza najem instytucjonalny – pozostaje mocny, ale wciąż brakuje produktów inwestycyjnych. Centra danych przyciągają uwagę coraz szerszego grona inwestorów, jednak ich wysoka bariera wejścia ogranicza skalę inwestycji.
Rynek handlowy, po długim okresie stagnacji, przeżywa renesans – zwłaszcza formaty oparte na supermarketach oraz parki handlowe. Część inwestorów wchodzi na rynek poprzez partnerstwa z lokalnymi operatorami lub zarządzanie aktywami we własnym zakresie.
Rynek biurowy wciąż budzi mieszane uczucia. Jednak duże transakcje w Paryżu, Londynie, Berlinie i Sztokholmie sygnalizują powrót zainteresowania biurami klasy prime. W sektorze hotelowym z kolei widać ożywienie napędzane wzrostem turystyki. Szczególną popularnością cieszą się hotele luksusowe i butikowe w dużych miastach, a także obiekty typu budget i extended stay. SCPI konsekwentnie zwiększają swoją obecność w tym segmencie, skupiając się na hotelach z umowami najmu.
Niezły pierwszy kwartał
Wstępne dane Savillsa dla Europy za I kwartał br. wskazują na wzrost wolumenów inwestycyjnych do ponad 50 mld euro – to o 28 proc. więcej niż rok wcześniej. Choć to krok we właściwym kierunku, nadal jesteśmy 45 proc. poniżej pięcioletniej średniej – studzą optymizm analitycy.
Największy wzrost aktywności inwestycyjnej w 2025 r. prognozowany jest w Czechach, Austrii, we Francji i w Norwegii. Mimo silnego początku roku prognozy roczne zostały lekko skorygowane w dół. Obecnie oczekuje się, że całkowity wolumen inwestycyjny w 2025 r. wyniesie 216 mld euro – co oznacza 13-procentowy wzrost r./r. Rok 2026 ma przynieść silniejsze odbicie – z prognozowanym wzrostem wolumenu o 25 proc., a w 2027 r. o kolejne 19 proc.
Stopy kapitalizacji w dół
Eksperci Savillsa zwracają uwagę, że europejskie stopy kapitalizacji dla aktywów prime osiągnęły punkt zwrotny. Stabilizacja z końca 2024 r. przekształca się w pierwsze oznaki kompresji – początkowo widoczne w sektorach logistyki i biur w centrach miast, a obecnie także na luksusowych ulicach handlowych. Na koniec I kwartału 2025 r. średnie europejskie stopy kapitalizacji wynosiły: 5 proc. dla logistyki i biur CBD, 6,15 proc. dla centrów handlowych, 5,85 proc. dla retail parków oraz 4,3 proc. dla handlu przy głównych ulicach. Choć do końca II kwartału 2025 r. oczekuje się stabilizacji, selektywne spadki są możliwe – szczególnie dla logistyki i części biur. Obniżka stóp przez EBC do poziomu 2,5 proc. w marcu oraz spodziewane dalsze luzowanie w kolejnych miesiącach poprawiają z kolei warunki finansowania, wspierając odbudowę popytu inwestycyjnego. Od II kwartału oczekiwane są dalsze spadki stóp kapitalizacji w różnych klasach aktywów.
fot. Pexels/rdne
