Uszczelnianie systemu podatkowego i zwiększanie tzw. bazy podatkowej ma różne wymiary. Oprócz klasycznej walki z szarą strefą, czyli zwykłym ukrywaniem przychodów do opodatkowania, jest to także opodatkowanie dochodów powstających za granicą, których źródłem są aktywa położone w Polsce. Jednym z obszarów tych działań jest wprowadzenie instrumentu opodatkowania w Polsce zysków kapitałowych ze zbycia polskich spółek nieruchomościowych.
Mówiąc precyzyjniej, chodzi tu o zbycie udziałów, akcji albo ogółu praw i obowiązków wspólnika (w dalszej części będę mówił o udziałach) – zależnie od tego, w jakiej formie prawnej spółka nieruchomościowa prowadzi działalność. Zasadą jest, i wydaje się to intuicyjnie naturalne, że zbycie nieruchomości położonej w Polsce podlega opodatkowaniu w Polsce – niezależnie od tego, gdzie zawierana jest umowa i kto jest jej stroną. Ma to znaczenie, gdy zbywający nie jest polskim rezydentem podatkowym, tylko np. zagraniczną spółką lub osobą fizyczną niemającą w Polsce miejsca zamieszkania.
Opodatkowanie zbycia nieruchomości byłoby łatwe do uniknięcia, gdyby analogiczne opodatkowanie nie dotyczyło pośredniego zbycia nieruchomości, tzn. zbycia udziałów w spółce, która jest jej właścicielem. Stąd dla uszczelnienia wprowadzono rozwiązania zapewniające możliwość opodatkowania również pośredniego zbycia, wprowadzając do ustaw o podatkach dochodowych kategorię spółki nieruchomościowej oraz obowiązki informacyjne i poboru podatku dla takiej spółki i podmiotów posiadających kwalifikowany udział w takiej spółce (5 proc. – bezpośrednio lub pośrednio).
Co to jest spółka nieruchomościowa
Omawiany reżim nie dotyczy wszystkich podmiotów posiadających nieruchomości w Polsce, lecz spełniających określone warunki dodatkowe dotyczące wartości nieruchomości, udziału tej wartości w sumie bilansowej oraz udziału przychodów z nieruchomości w łącznej sumie przychodów. Zasadniczo spółką nieruchomościową jest taki podmiot, u którego na koniec poprzedzającego roku wartość bilansowa nieruchomości (położonych w Polsce) przekracza 10 mln zł oraz połowę wartości bilansowej aktywów, a jednocześnie udział jej przychodów nieruchomościowych (z czynszów dotyczących nieruchomości, z ich sprzedaży albo sprzedaży udziałów w spółkach nieruchomościowych) przekracza 60 proc. w łącznych przychodach (ten ostatni warunek nie dotyczy podmiotów nowo zakładanych w pierwszym roku działalności, a wartość nieruchomości i aktywów ogółem ustala się nie na podstawie bilansu, ale wartości rynkowych).
Ustalenie, czy dany podmiot jest spółką nieruchomościową, to kwestia kluczowa i w niektórych sytuacjach może nie być łatwa.
Biorąc pod uwagę dalsze obowiązki i sankcje dotyczące ich niewykonywania (konkretnie karnoskarbowe), jeżeli wartość aktywów nieruchomościowych w spółce albo podmiotach zależnych zbliża się do progu 10 mln zł – rekomendowane jest dokonanie szczegółowej analizy dotyczącej dalszych warunków, w razie potrzeby z pomocą specjalisty podatkowego.
Obowiązki informacyjne
Obowiązki informacyjne nie są zależne od tego, czy w danym roku doszło do transakcji na udziałach spółki nieruchomościowej. Aby organy podatkowe wiedziały, które spółki mają taki status, i na bieżąco mogły samodzielnie sprawdzać, czy nie doszło do opodatkowanego zbycia ich udziałów – informacje należy przesyłać corocznie. Obowiązek raportowania nałożono w pierwszej kolejności na spółkę nieruchomościową – powinna informować organ podatkowy o wszystkich podmiotach posiadających min. 5 proc. jej udziałów (bezpośrednio oraz pośrednio). Zarząd takiej spółki powinien takie informacje – także w przypadku wielopoziomowych zależności kapitałowych – ustalać, a zatem zapewnić odpowiednią komunikację ze wszystkimi właścicielami posiadającymi kwalifikowany udział w kapitale spółki.
Po drugie obowiązek raportowania spoczywa na podmiotach posiadających (bezpośrednio lub pośrednio) min. 5-proc. udział w spółce nieruchomościowej, przy czym obowiązek taki dotyczy nie tylko podatników polskich, ale – zależnie od rodzaju struktury własnościowej – może dotyczyć także zagranicznych właścicieli.
Obowiązek podatkowy
Co do zasady podatek od dochodu ze zbycia spółki kapitałowej (jeżeli powstaje dochód) obciąża podmiot zbywający – właściciela udziałów. W przypadku gdy zbywającym jest podatnik polski – dokonuje on rozliczenia w Polsce i wykazuje dochód w zeznaniu rocznym. Jednakże jeżeli zbywca jest podmiotem zagranicznym, który w Polsce jest niewidoczny, jeżeli chodzi o ogólne rozliczenia podatkowe, i nie ma w Polsce majątku (szczególnie po zbyciu udziałów w spółce nieruchomościowej), praktyczna możliwość wyegzekwowania od niego podatku przez polską administrację skarbową może być utrudniona, o ile w ogóle możliwa. Dlatego w takim wypadku obowiązek zapłaty podatku od dochodów osiąganych ze zbycia udziałów spółki nieruchomościowej został przeniesiony na tę spółkę. Jest ona formalnie płatnikiem podatku i powinna zapłacić w imieniu sprzedającego podatek do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu sprzedaży.
Co istotne, obowiązek ten istnieje nawet wówczas, gdy zarząd spółki nieruchomościowej nie wie o zbyciu jej udziałów albo nie zna warunków takiej umowy. Mianowicie jeżeli cena nie jest znana spółce nieruchomościowej (a tym bardziej organowi podatkowemu) – podatek oblicza się na podstawie obiektywnej wartości rynkowej. Jak widać, spółka nieruchomościowa, czyli jej zarząd, nie jest w takim wypadku w komfortowej sytuacji – spółka jest potencjalnie narażona na egzekucję zobowiązania, o którym może w ogóle nie wiedzieć (jeżeli nie będzie informowana o zmianach własności jej udziałów), i to nawet przez długi czas. Również podmioty nabywające udziały w spółkach nieruchomościowych powinny mieć świadomość, że nabywane aktywa (spółka nieruchomościowa) mogą być obciążone obowiązkiem rozliczenia podatku.
Gerard Dźwigała, radca prawny, partner, Dźwigała Ratajczak & Partners Law & Tax Firm
