Od kilku lat na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce zachodzą liczne zmiany, zaś od wybuchu pandemii każdy kolejny rok niesie ze sobą inne wyzwania. Miało to również przełożenie na naszą pracę, ponieważ nigdy wcześniej nie poddawaliśmy tak gruntownym analizom klauzuli siły wyższej czy przepisów dotyczących nadzwyczajnej zmiany stosunków.
Rok 2023 zapamiętamy jako czas spowolnienia, mniejszej liczby transakcji i rekordowo niskiego wolumenu inwestycyjnego. Czy taki trend zdominuje również rok 2024? Myślę, że tylko częściowo, ale patrzę w przyszłość z optymizmem, choć umiarkowanym.
Pamiętajmy, że polski rynek transakcyjny ma solidne fundamenty. Nawet w obliczu działań wojennych za wschodnią granicą, historycznych stóp procentowych czy wysokiej inflacji poradził sobie bardzo dobrze, dzięki czemu nasz kraj nadal pozostaje liderem w Europie Środkowo-Wschodniej, a swoją pozycję dodatkowo umocnił w trzecim kwartale 2023 r.
Patrząc na kolejne 12 miesięcy, spodziewam się, że czołowym segmentem rynku nieruchomości pozostanie sektor przemysłowo-logistyczny ze względu na przyspieszające trendy nearshoringu i friendshoringu. Utrzyma się również popyt na magazyny ostatniej mili czy magazyny miejskie, co ma związek z rosnącą potrzebą szybkiej dostawy w aglomeracjach miejskich. W przyszłym roku liczę też na większą liczbę transakcji portfelowych, co byłoby dobrym sygnałem dla pozostałych sektorów.
Naszym zdaniem PRS ma duże szanse na dalszy rozwój, a popyt na mieszkania na wynajem pozostanie na wysokim poziomie, przewyższając istniejącą podaż. Również rynek prywatnych domów studenckich (PBSA – purpose built student accomodation) będzie dynamicznie rósł ze względu na niewystarczającą dostępność publicznych akademików oraz napływ zagranicznych studentów do Polski, którzy oczekują od lokalu europejskich standardów. Wysoki popyt w segmencie PBSA przyciągnie nowych inwestorów i przełoży się na atrakcyjne stopy zwrotu.
Optymistycznie patrzymy na rynek hotelarski i biurowy, które według nas mają szansę odbudować silną pozycję w perspektywie najbliższych lat. Widzimy rosnące zainteresowanie operatorów hotelarskich polskimi metropoliami, zwłaszcza Warszawą, oraz obiektami z segmentu luxury.
Powodzeniem u inwestorów będą się cieszyły biurowce typu core plus i obiekty oportunistyczne, przeznaczone do przebudowy lub zmiany funkcji. Chcemy jednak zmienić postrzeganie polskiego sektora biurowego przez międzynarodowych graczy, aby nie oceniali go przez pryzmat sytuacji w Stanach Zjednoczonych i amerykańskich biurowców, które są pod presją, ale w oparciu o realną ocenę zwrotu z inwestycji i specyfiki lokalnego rynku.
Nie możemy też zapomnieć o wpływie czynników ESG na podejmowanie decyzji inwestycyjnych i kluczowej roli, jaką odegrają tzw. zielone nieruchomości w dążeniu do neutralności klimatycznej. Ten trend będzie się nadal utrzymywał i wpłynie na wycenę wszystkich obiektów komercyjnych w Polsce.
Bartłomiej Kordeczka, Poland co-managing partner, zastępca szefa Zespołu Nieruchomości w kancelarii Dentons
