Cztery miesiące po ogłoszeniu strategii „Nowy Start” Polski Holding Nieruchomości przechodzi od zapowiedzi do konkretów. Spółka uruchomiła nowe projekty inwestycyjne, przyspieszyła działania w segmencie PRS, uporządkowała portfel nieruchomości i wzmocniła bazę finansową. – Strategia nie jest już dokumentem, tylko planem wdrażanym na poziomie operacyjnym – mówi Jacek Krawczykowski, członek zarządu ds. inwestycji. – Zamiast szukać nowych gruntów, wykorzystujemy własne zasoby i tam, gdzie nie ma uzasadnienia dla biur, wprowadzamy PRS – dodaje Maciej Klukowski, członek zarządu ds. zarządzania aktywami nieruchomościowymi. W rozmowie z Property Insider członkowie zarządu PHN opowiadają o trwających przekształceniach, planowanych rewitalizacjach i rozbiórkach, źródłach finansowania oraz nowych inwestycjach.
„Property Insider”: Od ogłoszenia strategii Nowy Start minęły cztery miesiące. Spółka zapowiedziała nowe projekty i wejście w nowe segmenty rynku. Co się udało zrobić od marca?
Jacek Krawczykowski: Przede wszystkim jesteśmy w trybie realizacyjnym. Strategia nie jest już dokumentem, tylko planem wdrażanym na poziomie operacyjnym. Uruchomiliśmy kolejne projekty, przyspieszyliśmy działania w segmencie PRS, ruszyliśmy z procesami sprzedaży nieruchomości, które nie generują zadowalającego zwrotu. Zbudowaliśmy też solidne zaplecze finansowe – i to bez sięgania po agresywne instrumenty.
Jakie nieruchomości trafiły lub trafią na sprzedaż?
Maciej Klukowski: Portfel do sprzedaży jest uporządkowany i transparentny. Na stronie internetowej publikujemy wszystko w trybie przetargów otwartych. Do sprzedaży trafiają grunty rolne, działki bez możliwości zabudowy, nieruchomości z niską rentownością lub bez potencjału modernizacyjnego. Wśród nich są m.in. działki w województwie łódzkim, nieruchomości na Saskiej Kępie czy przy ul. Polnej w Warszawie – ta jest idealna pod rewitalizację albo niewielki akademik.
J.K.: Mamy też ciekawą nieruchomość na Mazurach – działkę z dostępem do wody przy Kanale Elbląskim. Nie są to sztandarowe lokalizacje, ale dla lokalnych inwestorów mogą być bardzo atrakcyjne. Co ważne, grunty o charakterze inwestycyjnym, np. z potencjałem magazynowym czy biurowym, zostają w portfelu lub są rozwijane przez PHN lub w formule joint venture.
Tak jak w przypadku Hillwooda?
J.K.: Dokładnie. W Zgorzelcu realizujemy wspólnie projekt czterech hal o powierzchni 217 tys. mkw. Komercjalizacja idzie, choć rynek nie jest już tak łatwy jak kilka lat temu. Ale lokalizacja ma potencjał. Jesteśmy też w trakcie zaawansowanych rozmów z innymi partnerami – nie chcemy być uzależnieni tylko od jednego podmiotu.
Wspomnieliście o rewitalizacji – co konkretnie się dzieje w tym obszarze?
M.K.: To jeden z filarów naszej strategii. Tam gdzie to możliwe, stawiamy na modernizację – także z powodów środowiskowych.
Dobrym przykładem jest Wilanów, gdzie podjęliśmy decyzję o rezygnacji z wyburzeń. Zamiast tego przeprowadzimy tam największy w Warszawie program rewitalizacji PRL-owskich bloków – mowa o ok. 20 budynkach z lat 80., pierwotnie przeznaczonych dla dyplomatów.
J.K.: Niebawem zakończymy inwentaryzację i analizy, latem powstanie koncepcja architektoniczna. Projektujemy zmianę funkcji – likwidujemy biura i hotel, a cały kompleks będzie miał charakter wyłącznie mieszkaniowy. Zmienimy układ, podniesiemy standard, planujemy nowe elewacje i większe okna. Część mieszkań będzie na sprzedaż, część w formule PRS. Chcemy, by Zielona Zatoka – jak mówimy o tym projekcie – stała się wzorem rewitalizacji miejskiej.
PRS to novum w działaniach PHN. Skąd decyzja o wejściu w ten segment?
M.K.: To naturalna konsekwencja analizy naszego portfela. Mamy w zasobach wiele nieruchomości mieszkaniowych, które przez lata pełniły funkcje biurowe, m.in. na Grójeckiej, w Wilanowie, na Mokotowie czy Targówku. Zamiast szukać nowych gruntów, postanowiliśmy intensyfikować wykorzystanie własnych zasobów. Tam gdzie nie ma uzasadnienia dla dalszego funkcjonowania w formule biurowej, przygotowujemy standard PRS – funkcjonalne mieszkania na wynajem instytucjonalny, z infrastrukturą dostosowaną do dłuższego pobytu.
Czy to oznacza, że PHN stanie się operatorem PRS?
M.K.: Tak, to będzie element długoterminowej strategii. Mieszkania PRS pozostaną w naszym portfelu jako aktywa dochodowe. Nie zamierzamy ich sprzedawać, tylko instytucjonalnie wynajmować z myślą o stabilnych przychodach i dywersyfikacji źródeł zysków. Rynek najmu w dużych miastach rośnie, a nasz model pozwala wykorzystać istniejące nieruchomości w sposób rentowny i racjonalny.
Lecz nie wszystko trafi do remontu. Intraco idzie jednak do rozbiórki?
J.K.: To osobna historia. Rozpoczęliśmy proces przygotowania rozbiórki obecnego budynku, trwa przetarg na wykonawcę prac. Nowy projekt wieżowca będzie nowoczesny, energooszczędny i zgodny z wymogami ESG. Chcemy, żeby nowa inwestycja nie tylko wpisała się w panoramę tej części Warszawy, ale też odpowiadała na oczekiwania rynku, zwłaszcza jeśli chodzi o elastyczność powierzchni i energooszczędność.
M.K.: Intraco był przez lata modernizowany, ale jego potencjał się wyczerpał. PHN, jako spółka prawa handlowego, musi działać racjonalnie – nie tylko wobec akcjonariuszy, ale też rynku. Ten projekt to dla nas ważny symbolicznie krok naprzód. Z nowym Intraco wchodzimy na zupełnie inny poziom.
Zamiast 39 ciasnych kondygnacji z piętrami po 660 mkw. zaprojektowaliśmy układ z większymi, ponad 1200-metrowymi piętrami i wyższym standardem wnętrz – ponad 3,8 m wysokości. To umożliwia elastyczne aranżacje, które są kluczowe dla dużych najemców. Całkowita powierzchnia budynku wyniesie ok. 33 tys. mkw., z czego 25 tys. mkw. przeznaczymy na wynajem.
Gdzie poza Warszawą dziś inwestujecie?
J.K.: Jesteśmy obecni we Wrocławiu, w Bydgoszczy, Gdyni, Łodzi. Rozwijamy projekt w Zielonej Górze – pierwsza faza to 60 mieszkań, docelowo 400.
W Gdyni projektujemy inwestycję premium – Yacht Park 2 – w sąsiedztwie planowanej rozbudowy mariny. W Łodzi oddaliśmy inwestycję mieszkaniową, a w Czerwonaku koło Poznania przygotowujemy osiedle domów jednorodzinnych.
M.K.: Działamy też z samorządami i spółkami Skarbu Państwa, podpisaliśmy listy intencyjne z Centrum Łukasiewicza i Wodami Polskimi. Mamy kompetencje jako inwestor, deweloper i generalny wykonawca – możemy zagospodarowywać ich grunty w formule komercyjnej i mieszkaniowej.
Jakie są źródła finansowania tych działań?
J.K.: Po pierwsze, sprzedaż nieruchomości o niskim dla nas potencjale – zakładamy wpływy rzędu 300 mln zł. Po drugie, emisje obligacji – ostatnia jesienna była udana, planujemy emisję zielonych obligacji. Trzecie źródło to kredyty bankowe w złotych i euro. Mamy też środki własne, m.in. 215 mln zł zwrotu VAT w marcu. To wystarczający bufor, żeby realizować inwestycje bez presji zadłużeniowej.
A ryzyka? Co może utrudnić realizację celów?
M.K.: Poziom stóp procentowych, dostępność wykonawców, rosnące koszty energii, nasycenie niektórych rynków regionalnych – to wszystko bierzemy pod uwagę. Dlatego dywersyfikujemy portfel, elastycznie podchodzimy do funkcji nieruchomości, budujemy modele finansowe bardziej konserwatywne niż kilka lat temu. Mamy też szeroki monitoring wskaźników ryzyka, od rynkowych po projektowe.
Co z zieloną transformacją? W strategii pojawia się cel redukcji emisji CO₂ o 42 proc.
J.K.: Pierwszy duży projekt to farma fotowoltaiczna w Czerwonaku – 28 MW, która pokryje 60–70 proc. zapotrzebowania energetycznego grupy. Mamy finansowanie z NFOŚiGW, start robót planujemy jeszcze w tym roku. Trwa też audyt techniczny naszych budynków pod kątem OZE, efektywności energetycznej i możliwości termomodernizacji. ESG traktujemy praktycznie.
