Rok 2025 przynosi wiele zmian na światowym i europejskim rynku nieruchomości komercyjnych, które są efektem zarówno cyklicznych korekt, jak i długoterminowych czynników strukturalnych. Po okresie spadków wartości i ograniczonej aktywności transakcyjnej rynek zaczyna powoli wchodzić w fazę ożywienia. Jednak proces ten jest nierównomierny, co stawia przed inwestorami wyzwania w zakresie selekcji aktywów, zarządzania portfelem oraz dostosowania strategii do nowych warunków – piszą eksperci MSCI w opracowaniu „Real Estate in Focus: 2025 Trends to Watch”.
Po okresie znaczących spadków wartości oraz spowolnienia aktywności transakcyjnej rynek nieruchomości komercyjnych wszedł w fazę ożywienia w drugiej połowie 2024 r. Spadek stóp procentowych oraz stabilizacja aktywności transakcyjnej stwarzają warunki sprzyjające dalszemu wzrostowi płynności.
Niejednorodne odbicie
Jednakże ożywienie to nie jest jednolite – sektory nieruchomości mieszkalnych oraz przemysłowych, które korzystają z długoterminowych trendów demograficznych i technologicznych, cieszą się większym zainteresowaniem inwestorów.
Natomiast sektory biurowy i handlowy, które w wyniku zmieniających się preferencji najemców i strukturalnych zmian przeszły znaczną deprecjację, zaczynają przyciągać inwestorów poszukujących okazji w fazie cyklicznych minimów.
Aktywne zarządzanie i selekcja aktywów kluczem do sukcesu
Analitycy MSCI podkreślają, że w kontekście zmieniających się warunków rynkowych rola aktywnego zarządzania oraz selekcji aktywów nabiera kluczowego znaczenia. W obliczu braku wsparcia w postaci kompresji stóp inwestorzy muszą zwrócić szczególną uwagę na specyficzne cechy poszczególnych nieruchomości, które mogą mieć decydujący wpływ na wyniki portfela. Precyzyjna selekcja aktywów, uwzględniająca lokalizację, typ nieruchomości oraz jej zdolność do adaptacji do zmieniających się potrzeb rynkowych, stanie się jednym z najważniejszych czynników sukcesu. Inwestorzy, którzy zrozumieją mechanizmy napędzające wartość aktywów, zyskają przewagę na rynku, który charakteryzuje się coraz większą dynamiką i zmiennością.
Problemy z refinansowaniem. Biura terenem łowieckim
W wyniku wzrostu stóp procentowych oraz spadków wartości aktywów coraz więcej nieruchomości napotyka trudności związane z refinansowaniem. W szczególności dotyczy to segmentu biurowego, gdzie wiele obiektów, które zostały nabyte w okresie wysokich wycen rynkowych, teraz boryka się z wyceną poniżej poziomu zadłużenia. Taka sytuacja stwarza wiele okazji inwestycyjnych, zwłaszcza dla inwestorów posiadających odpowiedni kapitał, którzy mogą przejąć te aktywa po atrakcyjnych cenach.
Sektor nieruchomości biurowych w Europie i Stanach Zjednoczonych staje się więc polem do realizacji strategii przejęć, które mogą się przyczynić do dalszego ożywienia rynku po okresie głębokiej korekty.
Zmiany klimatyczne i ryzyko fizyczne
Eksperci MSCI zwracają też uwagę na zmiany klimatyczne, które stają się coraz bardziej istotnym czynnikiem kształtującym rynek nieruchomości komercyjnych. Zwiększone ryzyko ekstremalnych zjawisk pogodowych, takich jak huragany, powodzie czy pożary, wpływa na strategie inwestycyjne, szczególnie w kontekście rosnących kosztów ubezpieczeń oraz napraw. Zjawiska te zaczynają mieć realny wpływ na wyceny aktywów, szczególnie w regionach o wysokim ryzyku, jak południowo-wschodnie Stany Zjednoczone. W przyszłości należy się spodziewać coraz większych różnic w wycenach między nieruchomościami o niskim a wysokim ryzyku klimatycznym.
W pociągu do sztucznej inteligencji
Rozwój sztucznej inteligencji, który nabiera tempa w ostatnich latach, wpływa również na rynek nieruchomości, w szczególności w kontekście zapotrzebowania na centra danych. Zwiększone potrzeby obliczeniowe związane z rozwojem technologii AI tworzą ogromny popyt na nowoczesne centra danych, które charakteryzują się wyższą gęstością obliczeniową oraz większymi wymaganiami technologicznymi niż tradycyjne centra chmurowe. W wyniku tego trendu rynek centrów danych staje się coraz bardziej zróżnicowany, z rosnącą obecnością inwestorów z sektora infrastruktury. W tym segmencie inwestorzy napotykają nowe wyzwania, takie jak niski poziom przejrzystości danych oraz specyficzne wymagania operacyjne, co stawia bardziej doświadczonych graczy w korzystnej pozycji. Z tego powodu rozwój rynku centrów danych będzie w nadchodzących latach istotnym obszarem dla inwestorów poszukujących długoterminowych zysków.
fot. Pexels/felipequeiroz
