Rok 2025 dla niemal każdej gminy w Polsce upływać będzie pod znakiem walki z czasem podczas sporządzania i przyjmowania nowych dokumentów planistycznych. Do 31 grudnia br. każda z gmin jest bowiem zobowiązana uchwalić plan ogólny i tym samym wypełnić kolejny etap znaczącej reformy planowania przestrzennego.
Plan ogólny, zgodnie z założeniami nowelizacji z 7 lipca 2023 r., jest aktem prawa miejscowego, który zastąpić ma inny dokument planistyczny obligatoryjnie sporządzany dotychczas przez gminy, a mianowicie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ogólny wykorzystywany będzie do badania zgodności miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Istotną różnicą pomiędzy planem ogólnym a studium jest fakt, że planowi ogólnemu przyznano status aktu prawa miejscowego, którego studium nie miało. Plan ogólny wiązać będzie wobec tego organy administracji przy sporządzaniu planów miejscowych czy wydawaniu decyzji administracyjnych (m.in. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Od studium odróżniać będzie go także struktura i szczegółowość.
Dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zachowają swoją moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia br. Jedną z konsekwencji nieuchwalenia planu ogólnego w ustawowym terminie będzie wstrzymanie możliwości uchwalenia nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, do momentu aż plan ogólny zostanie przyjęty. Będzie to znaczącym i potencjalnie długotrwałym utrudnieniem w realizacji inwestycji na terenach nieobjętych dotychczas planem miejscowym, co dotknie w szczególności właścicieli nieruchomości niezabudowanych. W efekcie nastąpi paraliż, a zagrożone mogą być np. plany mieszkańców gmin chcących budować na swoich działkach domy jednorodzinne. Wpłynie to także na ceny takich nieruchomości.
Wiążący charakter planu ogólnego wymagać będzie również od takich właścicieli niezabudowanych nieruchomości zainteresowania procedurą uchwalania planu. Zaniechanie przeznaczenia takiej nieruchomości do obszarów uzupełnienia zabudowy uniemożliwi następnie uzyskanie dla nowej zabudowy decyzji o warunkach zabudowy. Zastąpieniu studiów planami ogólnymi przypisany jest słuszny cel uproszczenia, ujednolicenia i przyspieszenia procesu planowania przestrzennego w gminach. Zabiegi mające służyć ujednoliceniu i cyfryzacji procesów planowania przestrzennego zasługują na aprobatę.
Jeśli jednak mamy na uwadze, że już dotychczasowa procedura uchwalania studium zazwyczaj wymagała kilku lat wysiłku, podczas gdy gminom na uchwalenie dokumentu planistycznego o nowej strukturze i bardziej szczegółowego przyznano niewiele ponad dwa lata, ponadto przy wprowadzeniu nowych zasad partycypacji społecznej, które dają możliwość dalszego przeciągania postępowania, mało prawdopodobne staje się zachowanie terminu przez wszystkie gminy. Już w trakcie 2024 r. samorządy gminne zaczęły wyrażać obawy, że nie zdążą z uchwaleniem tych planów przed upływem ustawowego terminu.
Problemy z uchwaleniem planów ogólnych w terminie mogą uczynić kolejny rok 2026 frustrującym nie tylko dla samorządów, ale też dla właścicieli nieruchomości niezabudowanych planujących nowe inwestycje czy też sprzedaż. Z perspektywy inwestorów kluczowa jest więc obserwacja stanu prac nad planami ogólnymi. Po raz kolejny dochodzi więc do wprowadzania rewolucji w przepisach prawa bez przewidzenia w wystarczającym wymiarze czasu i nakładów niezbędnych do wdrożenia nowych rozwiązań w życie. Na chwilę obecną niewyjaśnioną kwestią pozostaje to, czy również w tym przypadku możliwe będzie wydłużenie terminu na przyjęcie planów ogólnych przez gminy.
Adwokat Aleksandra Bieniak, Kancelaria Adwokacka Michał Bieniak
