Nadchodzi zmiana, która może na lata ukształtować krajobraz polskich miast i wsi. Nowe przepisy zobowiązują gminy do uchwalenia planów ogólnych do stycznia 2026 r. Choć celem reformy jest uporządkowanie przestrzenne i przeciwdziałanie chaotycznej zabudowie, eksperci kancelarii Wolf Theiss zwracają uwagę w swoim komentarzu, że w praktyce może ona ograniczyć podaż gruntów pod inwestycje mieszkaniowe i doprowadzić do wzrostu cen nieruchomości.
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obowiązująca od września 2023 r., wprowadza plan ogólny gminy jako kluczowy dokument planistyczny. Każda gmina musi określić w nim strefy planistyczne, w tym trzy przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. – To nowość, która nadaje kierunek przyszłemu rozwojowi gmin, ale jednocześnie nakłada istotne ograniczenia. Ustawodawca wprowadza bowiem limit terenów przeznaczonych pod zabudowę, bazując na wzorze chłonności terenów niezabudowanych. Może to skutkować faktycznym ograniczeniem inwestycji mieszkaniowych – tłumaczy Michał Zajączkowski, senior associate w kancelarii Wolf Theiss.
Jak podkreśla ekspert, plany ogólne nie zastąpią dotychczasowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale będą miały kluczowy wpływ na ich kształtowanie. – To oznacza, że w praktyce władze lokalne mogą mieć mniej elastyczności w planowaniu nowych inwestycji mieszkaniowych – dodaje.
Mniej gruntów pod budowę?
Nowe regulacje mogą istotnie wpłynąć na podaż gruntów inwestycyjnych. W przypadku terenów dotąd nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego może się okazać, że część z nich nie zostanie uwzględniona w nowych strefach mieszkaniowych. –Ograniczona dostępność gruntów może doprowadzić do wzrostu cen nieruchomości. Jeśli w danej gminie zabraknie miejsca pod nowe osiedla, deweloperzy będą się koncentrować na terenach, które już są przeznaczone pod zabudowę. To może skutkować spekulacją gruntami i dalszym wzrostem cen mieszkań – prognozuje Anna Herbetko, associate w kancelarii Wolf Theiss. Według ekspertki reforma nie uwzględnia też faktycznego położenia terenów względem infrastruktury. – Zamiast premiować dogęszczanie miast i dobrze skomunikowanych obszarów, ustawodawca stosuje jednolite limity, które mogą doprowadzić do sytuacji, w której atrakcyjne tereny zostaną wyłączone z możliwości zabudowy – dodaje.
Protesty?
W materiale Wolf Theiss czytamy, że wprowadzenie planów ogólnych w szybkim tempie może doprowadzić do protestów mieszkańców. W Warszawie, gdzie ponad połowa obszaru miasta nie jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania, zmiany już budzą emocje. – Mieszkańcy Białołęki, Wilanowa czy Wesołej obawiają się, że nowe regulacje ograniczą możliwość budowy mieszkań w ich dzielnicach. Tempo prac nad planem ogólnym nie daje przestrzeni na szeroką debatę publiczną – przekonuje Zajączkowski. Jak podkreśla, nowe przepisy mogą prowadzić do nieoczekiwanych skutków. – Właściciele gruntów na obrzeżach miast mogą się znaleźć w trudnej sytuacji. Jeśli ich teren nie zostanie objęty strefą mieszkaniową, a inne inwestycje okażą się nieopłacalne, staną się ofiarami tzw. wywłaszczenia planistycznego, i to bez prawa do odszkodowania – uważa ekspert.
Co dalej?
Choć reforma miała na celu ograniczenie chaosu przestrzennego, eksperci Wolf Theiss wskazują, że może nie rozwiązać kluczowych problemów. – Nowe regulacje wprowadzają sztywne limity, ale nie tworzą mechanizmów, które realnie zachęcałyby do zagęszczania miast. Można by to osiągnąć np. poprzez zwiększenie udziału deweloperów w kosztach infrastruktury. Tymczasem obowiązująca opłata adiacencka nie jest wystarczającym narzędziem – twierdzi Herbetko.
Raport Najwyższej Izby Kontroli z 2023 r. wskazywał, że dotychczasowe przepisy nie zapewniały racjonalnego planowania przestrzennego. Chaos przestrzenny generował rocznie 83 mld zł strat, a decyzje o warunkach zabudowy pozwalały na powstawanie osiedli bez dostępu do dróg i kanalizacji. – Reforma była konieczna, ale jej skutki mogą być inne, niż zamierzano. Ograniczenie możliwości zabudowy niekoniecznie powstrzyma rozlewanie się miast. Z kolei gwałtowne zmiany mogą doprowadzić do nieprzewidzianych napięć społecznych i wzrostu kosztów nieruchomości – podsumowuje Zajączkowski.
Obecnie ponad 60 proc. gmin pracuje nad planami ogólnymi. Ich ostateczny kształt zdecyduje o przyszłości polskiego rynku nieruchomości i zagospodarowania przestrzennego. Jednak, jak podkreślają prawnicy Wolf Theiss, konieczne mogą być dalsze korekty regulacji, by uniknąć negatywnych skutków.
fot. Pexels/ron-lach
