W 2024 r. branża nieruchomości w Polsce, ale też na całym świecie, stanie przed wyzwaniem odbudowy aktywności rynkowej w obliczu wciąż odczuwalnej globalnej niestabilności. Czynniki geopolityczne, gospodarcze oraz rozchwianie na rynkach finansowych mają nadal istotny wpływ na krajobraz rynku nieruchomości i sprawiły, że nadchodzące lata będą kluczowe pod kątem tego, jak będzie się on kształtował w przyszłości.
Głównym czynnikiem hamującym aktywność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, regionie, jak również na dojrzałych rynkach Europy Zachodniej są obecnie wysokie stopy procentowe. Znaczna część inwestorów przyjęła postawę wyczekującą, która przełożyła się na niski wolumen inwestycyjny. Spadek aktywności transakcyjnej w Polsce potęguje specyfika rynku polegająca na dominacji kapitału zagranicznego inwestującego w nieruchomości komercyjne oraz wzrost ryzyka geopolitycznego. Wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce w okresie od stycznia do września 2023 r. był o ok. 65 proc. niższy niż w tym samym okresie ubiegłego roku.
Przewidujemy, że płynność na rynku zacznie się stopniowo poprawiać wraz z pojawieniem się wyraźnego sygnału z ECB i innych banków centralnych o zakończeniu cyklu podwyżek stóp procentowych i zapoczątkowaniem obniżek, które zachęcą inwestorów do powrotu na rynek nieruchomości i przyczynią się do poprawy płynności. Wraz ze spadkiem kosztów finansowania spodziewamy się zmniejszenia polaryzacji pomiędzy oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających, co wpłynie na wzrost zarówno liczby, jak i wolumenu transakcji inwestycyjnych.
W pierwszej połowie 2024 r. na celowniku inwestorów pozostaną nieruchomości o wartości poniżej 100 mln euro z długim horyzontem czasowym lokaty kapitału oraz nieruchomości typu value-add, czyli z potencjałem podniesienia wartości nieruchomości poprzez aktywne zarządzanie zarówno w obszarze najmu, jak i modernizacji, przebudowy, wykorzystania potencjału deweloperskiego czy też zmiany funkcji użytkowej. Wśród głównych obszarów inwestowania pozostaną nowoczesne wielkopowierzchniowe obiekty logistyczne zlokalizowane w głównych hubach oraz miejskie obiekty magazynowe. Ponadto w dalszym ciągu obserwować będziemy zainteresowanie zakupem aktywów z alternatywnych sektorów, takich jak prywatne akademiki i najem instytucjonalny (tzw. PRS).
Poprawa sytuacji makroekonomicznej oraz stabilizacja sytuacji politycznej w 2024 r. mogą pośrednio wpłynąć na poprawę sytuacji na rynku PRS i jego dalszy dynamiczny rozwój. W przypadku dalszego wspierania indywidualnego popytu na mieszkania programami takimi jak „Bezpieczny kredyt 2 proc.” deweloperzy mogą nie być zainteresowani dywersyfikacją przychodów i sprzedażą do inwestorów PRS. Ci ostatni będą wówczas w większym stopniu kierować swoją uwagę na bardziej przystępne cenowo działki i nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym, gdzie mogą powstawać obiekty zbiorowego zamieszkania.
Spodziewamy się, że w 2024 r. kontynuowany będzie trend cyfrowej transformacji, który nasilił się w ostatnich latach. Jednym z jej kluczowych kierunków będzie przenoszenie rozwiązań do chmury. W Polsce w szczególności przewiduje się rozwój centrów danych, co będzie kluczowe dla obsługi zwiększonego zapotrzebowania na usługi w chmurze. Spodziewamy się również mariażu ESG z proptechem, gdzie analiza i interpretacja danych oraz ich optymalizacja staną się częścią certyfikacji związanej z wdrażaniem działań. Przed nami rok pełen wyzwań dotyczących raportowania w zakresie zrównoważonego rozwoju i walki z greenwashingiem, które zdominują agendę ESG.
Kamil Kowa, dyrektor zarządzający Savills w Polsce
