Po kilku latach rozwoju w zawrotnym tempie polski rynek magazynowy złapał zadyszkę. Liczba nowych budów spadła na łeb na szyję, a segment inwestycyjny boryka się z marazmem. Co tak właściwie się stało, czy naprawdę jest tak źle, jakie są prognozy na najbliższe kwartały i jak zamierza się zachowywać w takich warunkach Prologis? O to i sporo więcej zapytaliśmy Pawła Sapka, szefa firmy w Polsce i w Europie Środkowej.
„Property Insider”: Co się stało w magazynach? Analitycy podają, że podaż nowej powierzchni spadła w ostatnim kwartale ub.r. o ponad 80 proc. względem końcówki roku 2021.
Paweł Sapek, senior vice president i regional head na region Europy Środkowej w Prologis: W zeszłym roku nastąpiły w Polsce dwie kluczowe zmiany w branży magazynowo-przemysłowej. Jedna krótko-, druga długoterminowa. Ważniejsza z naszego punktu widzenia jest ta długoterminowa, czyli uwolnienie czynszów, które zaczęły w końcu rosnąć. W 2022 r. stawki czynszów wzrosły o 20 proc. i będą dalej rosły – jest to trend nieodwracalny. Kryzys geopolityczny w regionie, wojna, kryzys energetyczny wpłynęły znacząco na dynamiczny wzrost inflacji, a co za tym idzie wzrost cen mediów oraz kosztów realizacji projektów.
Polityka banków centralnych związana z walką z inflacją znacząco wpłynęła na wzrost stóp procentowych, a co się z tym wiąże także na wzrost kosztów finansowania. W IV kwartale ub.r. stopy kapitalizacji znacząco wzrosły, co automatycznie przełożyło się na spadek wycen nieruchomości. W centralnej Europie zanotowaliśmy dotychczas najniższy spadek – na poziomie 4,5 proc. W Wielkiej Brytanii natomiast przecena wyniosła 20 proc. w ciągu kwartału. W Niemczech też odnotowano dużą korektę. Powstaje więc pytanie, czy i w naszym regionie będziemy mieli do czynienia z podobnym zjawiskiem i w pierwszym półroczu dotrze do nas większa przecena, czy jednak zmiany na zachodzie były za duże i nastąpi korekta. Tak czy owak, sytuacja na polskim rynku jest bardzo interesująca.
A dokładniej?
Czynsze wzrosły i rosnąć będą nadal, co raczej zostało przez klientów już zaakceptowane. Na pewno znacząco zmieni się poziom nowej podaży, która w pierwszym półroczu 2023 r. będzie niska. Popyt się jednak utrzymuje. My w pierwszym kwartale ruszamy z dwoma projektami, ale dla konkretnych klientów, a nie spekulacyjnie.
Obecna sytuacja na rynku to, z punktu widzenia struktury naszego biznesu, szansa. Zeszły rok zamknęliśmy najlepszymi wynikami. Największym kłopotem była dla nas nadpodaż powierzchni magazynowych. To się jednak aktualnie zmienia, a korekta wycen nieruchomości może przynieść bardzo ciekawe szanse inwestycyjne.
Co to oznacza dla rynku?
Nieruchomości to bardzo prosta matematyka. Są cztery czynniki decydujące o powodzeniu projektu. Pierwszy to koszt ziemi. Większość deweloperów już ją posiada i tu się dużo nie zmieni w perspektywie krótkoterminowej. Drugi to koszty budowy. Te w ubiegłym roku wywindowane zostały o 30 proc. Głównie ze względu na wzrost cen energii i materiałów. Tu jednak nie widzę perspektywy znaczących obniżek kosztów w najbliższym czasie.
Pozostają jeszcze dwa aspekty: czynsz i stopy kapitalizacji, które wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości. Jak już wspomniałem, czynsze poszły w górę, ale równocześnie wzrosły stopy kapitalizacji, co wpłynęło na spadek wycen wartości nieruchomości. Aktualnie sytuacja jest bardzo zmienna i rynki finansowe czekają na stabilizację wartości.
Pandemia nakręciła rozwój e-commerce, a ten z kolei boom w magazynach. Te czasy to chyba też już historia?
E-commerce bardzo rozgrzał rynek magazynów. Dynamika wzrostów handlu przez internet była ogromna, firmy potrzebowały dużo nowych magazynów, więc ich podaż skoczyła do rekordowych poziomów. Wzrosty w e-commerce wyhamowały, czy zapotrzebowanie branży na magazyny spadnie? Duże firmy, ze względu na specyfikę magazynów e-commerce’owych, zabezpieczyły już powierzchnie magazynowe pod przyszły prognozowany wzrost sprzedaży.
A co z popytem na nieruchomości produkcyjne w kontekście powrotu tzw. lekkiej produkcji do Europy?
Samo założenie wystąpienia takiego zjawiska, zwłaszcza w elektronice i branży motoryzacyjnej, jest rozsądne. Pandemia pokazała, że koszt przerwania łańcuchów dostaw jest większy niż zysk z taniej produkcji w Azji. Pamiętajmy jednak, że nie odbędzie się to z tygodnia na tydzień. Procesy przenoszenia produkcji z Azji do Europy wymagają czasu, ale firmy nad tym pracowały i nadal pracują. Niektórzy mieli już nawet wybrane lokalizacje, ale przyszedł 24 lutego 2022 r. To nałożyło dodatkowe ryzyka geopolityczne oraz makroekonomiczne i inflacyjne. Te projekty są na razie w fazach due diligence i mam nadzieję, że na przełomie 2023 i 2024 r. zaczną się materializować.
Kto jeszcze szuka magazynów?
Mimo inflacji handel nadal nieźle się trzyma, a popyt obserwujemy zarówno z sektora dyskontowego, jak i tekstylnego. Niedawno podpisaliśmy umowy najmu dla logistyków obsługujących branżę gastronomiczną. Pozytywne jest to, że klienci, których mamy w portfelu, cały czas wykazują zapotrzebowanie na ekspansję powierzchniową.
Jak geopolityka wpływa na atrakcyjność rynku magazynowego w Polsce?
W pierwszych miesiącach wojny widzieliśmy wzrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe we wschodniej części Polski. Wynikało to z pilnej potrzeby przeniesienia pewnych działalności z Ukrainy, ale to nie wygenerowało stałego źródła popytu. Na szczęście wojna u naszych sąsiadów nie odbiła się negatywnie na polskim rynku magazynowym. Większe znaczenie mają tu poziom popytu wewnętrznego oraz inflacja.
A co z oceną inwestorów? Czy wojna jest już zawarta w wycenie nieruchomości
Ryzyko wojny w pewnym stopniu już zostało skapitalizowane, ale jest grupa inwestorów, która przykłada dużo większą wagę do ryzyka związanego z naszą lokalizacją.
Czego się bać?
Najważniejsze, żeby wojna w Ukrainie jak najszybciej się skończyła, a z resztą sobie poradzimy. Choć oczywiście każda firma działająca na rynku nieruchomości magazynowych ma inną sytuację i inne wyzwania. Dla tych, które potrzebują finansowania zewnętrznego, dla poszczególnych pojedynczych projektów, ten rok na pewno nie będzie łatwy.
