Według Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK), która opublikowała zagregowane dane dotyczące warszawskiego rynku najmu powierzchni biurowych w III kwartale 2025 r., na koniec września br. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6 245 000 mkw., a wskaźnik pustostanów spadł z kolei do poziomu jednocyfrowego – pierwszy raz od końca 2020 r.
Taki poziom zasobów biurowych oznacza to, że w trzy kwartały rynek biurowy w stolicy zmniejszył się o 48 tys. mkw., a w porównaniu z III kwartałem 2022 r., kiedy według danych PINK w Warszawie było rekordowe 6 343 000 mkw. nowoczesnych biur, mamy obecnie o 98 tys. mkw. mniej powierzchni biurowej. Oczywiście w tym czasie deweloperzy oddawali nowe projekty, ale było ich zbyt mało, żeby zrównoważyć tendencje wycofywania biurowców z rynku. Z danych CBRE wynika, że od początku tego roku z zasobów biurowych Warszawy wycofanych zostało ponad 141 tys. mkw., głównie z powodu planowanej zmiany funkcji lub modernizacji budynków. W III kwartale br. do użytku oddany został natomiast tylko jeden projekt – nowa siedziba Stoen Operator (3,5 tys. mkw.). Dla porównania w II kwartale br. na rynek dostarczono 79 600 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ramach dwóch projektów – The Bridge oraz Office House. Łączna nowa podaż w 2025 r. ma wynieść 120 tys. mkw., czyli najwięcej od 2022 r. – Nie zrekompensuje to powierzchni biurowej, która została wyłączona z rynku, jednak przyczynia się do ciągłej poprawy jakości tej przestrzeni. To będzie zatem drugi rok w historii, kiedy podaż biurowa Warszawy się skurczy – podają analitycy CBRE.
Mniej wolnych biur
To wszystko przyczynia się do spadku nadal dość wysokiego wskaźnika pustostanów biurowych w stolicy. Według PINK na koniec września br. w Warszawie wskaźnik pustostanów osiągnął wartość 9,7 proc. (spadek o 1,1 pkt proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem oraz spadek o 1 pkt proc. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2024 r.). Taki poziom oznacza, że w Warszawie jest ponad 605 900 mkw. biur do wynajęcia od ręki. Nie jest ona jednak równomiernie dostępna. W centrum i okolicach zaledwie 6,9 proc. biur świeci pustkami. Nieco łatwiej znaleźć wolne biuro poza centrum, gdzie wolne jest ponad 12 proc. powierzchni biurowej.
PINK podaje, że w III kwartale br. popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe wyniósł blisko 185 100 mkw. (176 100 mkw. przed rokiem i 55 tys. mkw. wiosną tego roku). CBRE wskazuje, że najwięcej, czyli koło 51 tys. mkw., wynajęto w City Centre West, a więc obszarze biznesowym na Woli w okolicy ronda Daszyńskiego. Sporą popularnością cieszył się także Służewiec, gdzie podpisano umowy na 33 tys. mkw.
– Mocno ograniczona dostępność powierzchni w centralnych lokalizacjach przekłada się na zauważalny wzrost stawek czynszu, ale też na znacznie wcześniejsze rozpoczynanie przez firmy procesów najmu. Zarówno w COB, czyli Centralnym Obszarze Biznesu, jak i w rejonie ronda Daszyńskiego od pięciu lat nie było tak niskiej dostępności powierzchni na wynajem. Będzie to powodować dalszą presję na warunki najmu, ale też może kierować uwagę najemców w stronę tzw. second-best locations, na czym już teraz zyskują Mokotów czy Aleje Jerozolimskie – tłumaczy Katarzyna Gajewska, dyrektorka działu badań i analiz rynku w CBRE.
Z kolei według danych JLL w pierwszych trzech kwartałach br. popyt na biura w stolicy wyniósł blisko 490 tys. mkw. i był tylko nieznacznie niższy w porównaniu z analogicznym okresem 2024 r. (-2 proc. r./r.). Analitycy JLL podkreślają, że blisko 90 proc. podpisanych umów dotyczyło powierzchni poniżej 2 tys. mkw., z czego większość – do 500 mkw.
Aktywność deweloperska powoli wraca
JLL podkreśla też, że aktywność deweloperska pozostaje na rekordowo niskim poziomie. Obecnie w budowie znajduje się 135 tys. mkw. (85 proc. zlokalizowane jest w centralnej części miasta), z czego około 60 tys. mkw. zostanie ukończone już w IV kwartale tego roku. Jeszcze ciekawiej rysują się prognozy na przyszły rok – według szacunków JLL powstanie w nim zaledwie ok. 20 tys. mkw. nowych biur. Jedynym większym projektem planowanym na ten okres jest Vena (15 400 mkw.). Będzie to jednak sytuacja chwilowa. W kolejnym, 2027 r. nowa podaż wróci do poziomu 100 tys. mkw. rocznie. Na rynek trafią takie inwestycje jak Upper One (36 tys. mkw.) oraz Skyliner II (22 tys. mkw.).
fot. Pexels/waldi_rawa
