Aktywność inwestycyjna w Polsce spowolniła w drugiej połowie ubiegłego roku, co spowodowało spadek całkowitego rocznego obrotu o 4 proc. r./r., do okolic 6 mld euro – poinformował Colliers w raporcie „Market Insights 2023”. Eksperci prognozują, że Polska pozostanie ważną europejską lokalizacją inwestycyjną i bramą do Europy Środkowo-Wschodniej.
W opracowaniu czytamy, że brak kapitału wewnętrznego spowodował duży wpływ kapitału globalnego na polski rynek. Inwestorzy z Europy Zachodniej zdominowali transakcje z 40-proc. udziałem przed kapitałem pochodzącym z Ameryki Północnej (20 proc.), Europy Środkowo-Wschodniej (15 proc.), MEA (10 proc.) i APAC (7 proc.).
Biura wyżej
Zainteresowanie inwestorów skupiało się na głównych klasach aktywów. Całkowita wartość inwestycji biurowych wzrosła o ok. 25 proc. r./r. z obrotem 2,1 mld euro i 36-proc. udziałem w rynku. W 26 transakcjach nabyto 30 budynków biurowych, co świadczy o silnym ożywieniu i wysokim zaufaniu inwestorów, w szczególności na rynkach regionalnych, ale także w Warszawie, pod warunkiem dostępności odpowiedniego produktu.
Handel z impetem
Colliers wskazuje, że sektor handlowy zaczął odzyskiwać płynność i impet – łączna wartość transakcji wyniosła 1,45 mld euro, co oznacza wzrost o ponad 60 proc. r./r. i 25-proc. udział w całym rynku oraz wysoką płynność – ponad 50 sprzedanych aktywów. Inwestycje handlowe były napędzane nie tylko przez akwizycje małych obiektów i restrukturyzację dużych portfeli, lecz także przez pierwszą od 2018 r. transakcję dotyczącą centrum handlowego typu prime, czyli Forum Gdańsk.
Magazyny spadły
W ubiegłym roku analitycy odnotowali z kolei spadek łącznej wartości inwestycji w sektorze przemysłowo-logistycznym – z 2,9 mld euro w 2021 r. do 1 mld euro w 2022 r. Dynamiczny wzrost kosztów budowy, ograniczenia w dostępie do finansowania bankowego dla projektów spekulacyjnych zmusiły deweloperów do spowolnienia i poszukiwania nabywców kapitałowych, a inwestorów do czekania na nowe benchmarki cenowe.
PRS bez polotu
Colliers podaje, że podobne czynniki, ale także brak produktu generującego przychody, awersja inwestorów do bardziej ryzykownego finansowania typu forward i struktur JV oraz finansowania denominowanego w Polsce ze względu na profil przychodów w złotym spowodowały mniejszą aktywność w sektorze PRS, w którym obrót inwestycyjny nieznacznie spadł – z 0,6 mld euro w 2021 r. do 0,5 mld euro w ubiegłym roku.
Stopy wyżej
Według informacji z raportu stopy kapitalizacji za obiekty typu prime wzrosły w drugiej połowie 2022 r. we wszystkich klasach aktywów, jednak analitycy oczekują, że potencjał wzrostu czynszów w wielu segmentach złagodzi wszelkie znaczące, negatywne zmiany wartości kapitału. Stopy kapitalizacji dla obiektów przemysłowo-logistycznych typu prime i multi-let wzrosły w ostatnim kwartale z poziomu poniżej 4,5 proc. do 5,5 proc., dla obiektów handlowych typu prime wynoszą obecnie 6 proc. Podobny trend wzrostowy odnotowano w przypadku biur, ale w drugiej połowie roku nie zawarto żadnej nowej transakcji benchmarkowej.
Optymistycznie o 2023 r.
Prognozując rozwój sytuacji na rynku inwestycyjnym w tym roku, Colliers spodziewa się, że Polska, ze swoimi dobrymi wynikami inwestycyjnymi i prognozami makroekonomicznymi, pozostanie ważną europejską lokalizacją inwestycyjną i bramą do Europy Środkowo-Wschodniej, a biorąc pod uwagę pozytywną dynamikę na rynku najemców i silne perspektywy dalszego wzrostu czynszów, sektor biurowy powinien przyciągnąć inwestorów z segmentu core i value add we wszystkich jego segmentach. Zainteresowanie inwestorów sektorem przemysłowo‑logistycznym z kolei ma powrócić wraz z napływem nowego kapitału i poprawą stóp zwrotu po lekkiej korekcie stóp kapitalizacji. Inwestorzy będą się starali wykorzystać potencjał wzrostu czynszów, ponieważ Polska, pomimo wzrostu znaczenia sektora I&L, pozostaje jednym z rynków o niższych czynszach w całej UE. Spodziewane są też kontynuacja ożywienia w sektorze handlowym i powracające zainteresowanie inwestorów formatami handlowymi. Ma się zwiększyć także różnorodność kapitału wraz z wejściem na rynek nowych graczy, w tym z krajów bałtyckich oraz Bliskiego Wschodu.
fot. Pexels/Paweł Borkowski
