Antonio Pomes, zarządzający portfelem nieruchomości Golden Star Estate, wierzy, że po okresie stagnacji na polski rynek biurowy wróci koniunktura, a wraz z nią duże transakcje. Dla firmy, którą reprezentuje, to ważne, ponieważ plany jej rozwoju zakładają nie tylko realizację własnych projektów, ale również spore zakupy.
„Property Insider”: WP Carey ogłosiło, że zamierza zrezygnować z posiadanych nieruchomości biurowych, częściowo dzięki utworzeniu funduszu REIT, częściowo poprzez sprzedaż aktywów. Oznacza to, że rynek biurowy na świecie się zmienia i nie ominie to zapewne Polski…
Antonio Pomes, szef działu Asset Management w Golden Star Estate: Polska jest bardzo atrakcyjnym krajem do inwestowania: jest świetnie zlokalizowana, ma wykształconą kadrę, a sektory technologiczne prężnie się rozwijają. To również rynek bardzo dobrze postrzegany w Europie. Choć koszty pracy wzrosły znacząco, nadal są niższe niż w innych krajach Starego Kontynentu. Podobnie jeśli chodzi o wysokość podatków. Negatywnie na pozycję polskiego rynku wpłynęła jedynie bliskość wojny w Ukrainie. Z tego powodu część inwestorów zamroziła swoje plany względem Polski bądź je znacznie okroiła.
Uważam, że ciągle jest tu miejsce na kolejne ciekawe projekty nieruchomościowe, zwłaszcza w Warszawie, która stale rośnie jako ośrodek biznesowy. Problemem są natomiast koszty budowy – mimo obserwowanych spadków nadal są na poziomie dużo wyższym niż jeszcze kilka lat temu. Duże ruchy inwestycyjne potrzebują także dość bezpiecznych poziomów czynszowych, i choć są one osiągalne, to jednak już wyjście z inwestycji, np. sprzedaż aktywów, nie jest takie proste. Rynki kapitałowe wstrzymały swoją aktywność z uwagi na rosnącą stopę bazową w euro i wysoki koszt finansowania.
My ciągle rozglądamy się za nowymi możliwościami inwestycyjnymi, ale obecne otoczenie rynkowe nie jest sprzyjające. Ceny nieruchomości nie odzwierciedlają kosztów kapitału. Przepływ gotówki oraz przepływ środków ze spółki do akcjonariuszy jest bardzo niski, niższy niż w przeszłości. Oznacza to, że znacznie więcej pieniędzy potrzeba do obsługi długu, a to z kolei powoduje dużo większe ryzyko. To, moim zdaniem, główne przeszkody w aktywnym inwestowaniu w budynki komercyjne.
Wynika z tego, że jesteście zainteresowani zakupami. Jakie konkretnie nieruchomości rozważacie?
Tak, rzeczywiście, przeprowadziliśmy rozeznanie i wytypowaliśmy kilka interesujących projektów biurowych w Warszawie i Krakowie. To budynki nowe, bardzo zaawansowane technologicznie i zrealizowane z dużą świadomością ekologiczną, co w dalszym użytkowaniu sprawia, że są efektywne i jednocześnie możliwie niskoemisyjne. Jednak naprawdę istotne są jakość i długość umów najmu oraz solidni i stabilni najemcy. Te czynniki dają bowiem spory bufor bezpieczeństwa w niespodziewanych, kryzysowych sytuacjach, jak np. pandemia, której przecież nikt nie przewidział. Obecnie jednak ceny takich nieruchomości są nierynkowe, a koszty finansowania nie pozwalają na pozbawione ryzyka wyjście z inwestycji. Zwrot z inwestycji byłby na tyle niewielki, że obecnie zakupy na rynku biurowym są mniej atrakcyjne niż w przeszłości.
Kiedy ta sytuacja może się zmienić?
Myślę, że inwestycje oportunistyczne w niedługim czasie wrócą na rynek z powodu kosztów finansowania. Niektórzy będą po prostu zmuszeni do sprzedaży aktywów. Śledzę rynek uważnie i nie słyszałem w ostatnim czasie, aby deweloperzy posiadający dobre projekty chcieli je sprzedać. Sądzę raczej, że sami zaczną zarządzać swoimi nieruchomościami i ich wartością.
Skoro na razie rynek biurowy jest mniej atrakcyjny, to może myślicie o innych sektorach branży? Czy rozważacie wejście w projekty mieszkaniowe albo hotelowe?
Tak, zastanawiamy się nad takim kierunkiem. Trudno mi w to uwierzyć, ale na rynku mieszkaniowym ceny stale rosną mimo niesprzyjających warunków. Duża część transakcji odbywa się za gotówkę, bez kredytowania, płynność jest zatem o wiele większa. Być może wpływa na to kapitał Ukraińców, którzy w Polsce, a zwłaszcza w Warszawie, zaczynają osiedlać się na stałe. W mojej ocenie hotel może być również świetną inwestycją pod warunkiem kluczowej lokalizacji w mieście oraz wysokiej jakości usług.
Jakie są zatem Wasze plany na przyszłość?
Naszym priorytetem jest utrzymywanie nieruchomości w portfelu. Oczywiście, bardzo chcemy się rozwijać w Polsce, inwestując w najlepsze projekty, ale obecnie jest to utrudnione przez czynniki, o których już wspominałem. Czekamy z niecierpliwością na lepsze czasy i lepsze możliwości inwestycyjne.
Oprócz zakupów dobrym sposobem rozwoju są także inwestycje własne, a Golden Star Estate posiada doskonałą działkę w samym centrum Warszawy. Czy powrócicie do planów realizacji Lilium Tower?
Ze względu na pandemię i jej skutki musieliśmy zrewidować plany dotyczące tego projektu. Przeprojektowaliśmy jego pierwotną wersję, ale z pewnością będziemy chcieli zmaksymalizować wysokość budynku. Na tę chwilę rozważamy wszystkie opcje dotyczące funkcji budynku i nie wykluczamy żadnego rozwiązania. Inwestycja toczy się swoim torem, a jak wiadomo, to zwykle trwa. Z tego względu nie mogę zadeklarować ścisłego harmonogramu dla jej realizacji. Natomiast, jeszcze raz podkreślę – bardzo się staramy, aby powstał.
Pandemia COVID-19 wiele zmieniła na rynku biurowym – firmy potrzebują mniej powierzchni. Czy nie sądzi Pan, że takie podejście najemców ostudzi zapał deweloperów do budowy kolejnych obiektów?
Nasze doświadczenie nie jest miarodajne, ponieważ najemcy, z którymi współpracujemy, to przeważnie duże spółki, tzw. blue chipy. A one chcą powiększać swoje biura. Jednak zdajemy sobie sprawę, że to obecnie wyjątek na rynku. W Krakowie, gdzie posiadamy projekt DOT Park, widzimy trend do optymalizowania przestrzeni przez najemców. Wynika to głównie ze specyfiki prowadzonych przez nich biznesów. Dużą przewagę mają tam najemcy z sektora BPO, gdzie praca zdalna się sprawdza. Stąd zdarzają się przypadki redukcji powierzchni czy jej podnajmu. Nieco inaczej sprawa wygląda na rynku warszawskim – tu działają firmy, których funkcjonowanie opiera się w dużej mierze na relacjach i w takim układzie praca zdalna nie jest dobrym rozwiązaniem. Zresztą kilku naszych najemców reprezentujących globalne marki głośno mówi o spadku wydajności pracy w modelu zdalnym. Sądzę zatem, że na dłużej pozostanie z nami forma hybrydowa. Nie przewiduję jednak, żeby rynek z tego powodu jakoś znacząco się załamał.
Rynek biurowy bardzo zmienił się w pandemii i ta zmiana nadal jest odczuwalna. Uważam, że sytuacja dotycząca wynajmu powierzchni w centrum Warszawy czy na bliskiej Woli jest bardzo dobra – ten obszar szybko zapełnił się najemcami, dlatego obecnie ciężar przesuwa się w stronę budynków w innych dzielnicach, o czym świadczy fakt, że jedynym biurowcem, w którym mamy jeszcze powierzchnię do wynajęcia, jest Oxygen Park w Alejach Jerozolimskich.
Mówimy o Woli, Alejach Jerozolimskich, ale Golden Star posiada również budynek Konstruktorska Business Center na Służewcu. To obszar, z którego najemcy się wycofują, a inwestorzy myślą raczej o przekształcaniu istniejącej bazy biurowej na inne funkcje, np. mieszkaniowe, PRS. Czy mógłby Pan opowiedzieć o tej części miasta i pokusić się o nakreślenie scenariuszy jej rozwoju?
Problemy z wynajmem biurowców w tym obszarze są spowodowane w dużej mierze wiekiem budynków. To stare obiekty, a dziś najemcy cenią nowoczesne rozwiązania, również w zakresie technologii, ekologiczności i przyjazności użytkowania. Dla firm ważne jest, aby ich siedziba mieściła się w budynku, który spełnia wysokie wymagania względem chociażby efektywności energetycznej.
Drugą kwestią jest niegdyś zła prasa tzw. Mordoru ze względu na problemy infrastrukturalne, z którymi zmagał się dawniej ten obszar. Mam na myśli korki, przeciągające się remonty i problemy z dojazdem, które rzeczywiście występowały na Służewcu. Natomiast obecnie obserwuję zmianę w tym zakresie. Ciągle otrzymuję zapytania o dostępną przestrzeń w naszym budynku Konstruktorska Business Center. W zeszłym roku podpisaliśmy dużą umowę obejmującą 14 tys. mkw. powierzchni z bardzo stabilnym partnerem [Lionbridge – przyp. red.] i nie mamy obecnie wolnej powierzchni w tym budynku.
Obszary poza ścisłym centrum to ciągle żywa tkanka biznesowa ciesząca się znacznym zainteresowaniem stabilnych firm. Chcę podkreślić, że dobrze skonstruowana oferta wynajmu w biurowcach zlokalizowanych w dalszych częściach Warszawy zawsze będzie wygrywać konkurencyjnie z innymi.
Pomówmy jeszcze o sytuacji w Czechach, gdzie również posiadacie nieruchomości.
Czeski rynek jest dość podobny do polskiego. Z jednym wyjątkiem – w Czechach sytuacja na rynku kapitałowym była trudna jeszcze przed pandemią. Próg wejścia np. do Pragi także jest znacznie wyższy niż w Polsce. Natomiast wynajem jest łatwiejszy, bo konkurencja w postaci nowych budynków jest dużo mniejsza.
Jakie są Pana przewidywania dotyczące rozwoju polskiego rynku biurowego w ciągu dwóch najbliższych lat?
Wydaje mi się, że rynek będzie nastawiony na współpracę między wynajmującym a najemcą. Chodzi głównie o to, aby uczynić biurowce miejscami bardziej przyjaznymi, w których chce się spędzać czas. Myślę więc, że budynki będą ewoluować w stronę zapewnienia większego komfortu najemcom i ich pracownikom. Istotna tu będzie umiejętność stworzenia odpowiedniego środowiska pracy. To wciąż rozwijający się rynek z ciekawymi perspektywami na przyszłość. Polska, a szczególnie Warszawa i największe rynki regionalne, to ciągle dobre i atrakcyjne miejsce, by tu zainwestować. Drzemie tu ogromny potencjał i jestem przekonany, że po okresie stagnacji ten rynek na nowo rozkwitnie. Moim zdaniem może on czerpać z nowych możliwości, jakie daje łączenie funkcji, czyli tworzenie miejsc do życia i pracy jednocześnie. To bardzo podoba się zwłaszcza młodym ludziom będącym motorem napędowym zmian. Takie inwestycje zresztą już są obecne na rynku. Mam na myśli np. Browary Warszawskie, Halę Koszyki czy projekt przy ul. Towarowej, którego realizacja niedawno się rozpoczęła.
