Na horyzoncie pojawiają się znów rozwiązania, które mogą rewolucjonizować sposób inwestowania zarówno dla dużych funduszy, jak i przeciętnego Kowalskiego. Po raz kolejny wraca dyskusja o polskich REIT-ach wstrzymana ostatnio w 2021 r.
Od 2016 do 2021 r. pojawiły się trzy kolejne wersje ustawy o REIT. Za kolejnym zwrotem w kierunku polskich REIT-ów stoją: Stowarzyszenie REIT Polska, Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych, Krajowa Izba Gospodarcza, sprzyja też GPW, która widzi tu źródło nowych IPO, a wstępne założenia przedstawiły niedawno Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz Ministerstwo Finansów.
Czym jest REIT?
REIT to spółka inwestycyjna, która posiada nieruchomości przynoszące dochód, takie jak biura, magazyny czy sklepy, a często też zarządza nimi. REIT-y zobowiązane są wypłacać min. 80–90 proc. swoich zysków podatkowych akcjonariuszom, co czyni je atrakcyjnymi ze względu na regularne dywidendy. To przystępna forma inwestowania w nieruchomości, umożliwiająca dywersyfikację portfela inwestycyjnego bez potrzeby bezpośredniego angażowania dużych kapitałów. Jak podaje PINK, to rozwiązanie, obecne na świecie od lat 60. XX w., funkcjonuje w około 40 krajach, w tym również w kilkunastu państwach w Europie. Głównym celem spółek typu REIT jest umożliwienie inwestorom, zwłaszcza indywidualnym, uczestnictwa w rynku nieruchomości zgodnie z obowiązującymi regulacjami danego państwa. Do charakterystycznych cech REIT-ów należy zaliczyć: coroczną wypłatę dywidendy w wysokości min. 80 proc. zysku, korzystanie z preferencji podatkowych oraz praktykowany w wielu państwach wymóg notowania na giełdzie. Od lat nie może się przebić jednak przez polski system legislacyjny.
Jaki ma być polski REIT?
Najnowsze założenia dla tej formuły zakładają, że polskie REIT nazywać się będą SINN (spółki inwestujące w najem nieruchomości) i będą funkcjonować jako spółki akcyjne zgodnie z prawem polskim. Minimalny kapitał zakładowy dla takiej spółki wyniesie 100 mln zł, co ma gwarantować solidność i stabilność finansową przedsięwzięcia. Na poziomie SINN wprowadzony zostanie podatek w wysokości 10 proc., który ma być naliczany i płatny przez spółkę w momencie wypłaty dywidend. Dywidendy wypłacone udziałowcom będą zaś wolne od opodatkowania, co zwiększa atrakcyjność inwestycji. Dywidenda ma być obliczana na podstawie skonsolidowanego wyniku finansowego, co umożliwi precyzyjne i sprawiedliwe jej rozdzielanie. Przychody spółki pomniejszone o koszty działalności (z wyłączeniem amortyzacji) będą podstawą do określenia wysokości dywidendy.
SINN będą mogły się zadłużać do poziomu 50 proc. wartości swoich aktywów, co ma pozwolić na elastyczność finansowania, jednocześnie utrzymując ryzyko na kontrolowanym poziomie. Mają być też zobowiązane do inwestowania wyłącznie w nieruchomości generujące dochód, co obejmuje przede wszystkim nieruchomości komercyjne i mieszkalne przeznaczone na wynajem.
Po co REIT-y w Polsce?
Tematyce REIT-ów poświęcona była m.in. niedawna Konferencja Polskiej Izby Nieruchomości „REIT – jak nie teraz, to kiedy?”. Towarzyszyły jej też materiały dodatkowe (link), w których znaleźć można całą paletę argumentów za wprowadzeniem tego rozwiązania na naszym rynku.
Jak zauważa w nich Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partnerka w dziale Corporate Finance & Living Services, Colliers, REIT-y mogą być odpowiedzią na problem mieszkaniowy w Polsce oraz sposobem na poprawę płynności polskiej giełdy.
– REIT-y zmniejszają barierę wejścia na rynek nieruchomości i oferują możliwość inwestowania w różnorodne obiekty – uważa Dorota Wysokińska-Kuzdra.
Spółki REIT dzięki obowiązkowi wypłaty dywidend przyciągają inwestorów szukających regularnych przychodów, co zwiększa płynność na rynku. Inwestycje w różne segmenty nieruchomości i geograficznie rozproszone obiekty zmniejszają natomiast ryzyko inwestycyjne. Kapitał zgromadzony przez REIT-y może być wykorzystany na nowe projekty budowlane, co wspierałoby rozwój rynku nieruchomości w Polsce, który cierpi na niedostatek rodzimego kapitału w obrocie inwestycyjnym.
Mimo licznych korzyści w Polsce REIT-y napotykają wiele wyzwań regulacyjnych i rynkowych. Jak przekonuje Adrian Karczewicz, head of divestments w Skanska CE: – Polska potrzebuje jasnych i przemyślanych regulacji, które pozwolą na pełne wykorzystanie potencjału REIT-ów. Wyzwania te obejmują stworzenie odpowiednich ram prawnych, które zapewniłyby przejrzystość działania i ochronę inwestorów – uważa.
Zdaniem Tobiasa Steinmanna z EPRA Polska ma szansę stać się liderem w regionie CEE w zakresie inwestycji REIT, jeśli tylko zostaną wprowadzone odpowiednie regulacje. – REIT-y mogą się przyczynić do stabilizacji i wzrostu polskiego rynku nieruchomości, oferując bezpieczne i przewidywalne inwestycje – podkreśla Steinmann.
fot. Pexels/egor-komarov
