Rok 2023 był dla nas bardzo intensywny, dokonaliśmy wielu istotnych zmian i poszerzyliśmy nasz portfel nieruchomości. W 2024 r. planujemy kontynuować intensywną aktywność inwestycyjną i deweloperską. Otwieramy nowe obiekty, rozbudowujemy istniejące i kupujemy grunty pod kolejne inwestycje. Jesteśmy też zainteresowani zakupem istniejących budynków, w tym centrów handlowych – mówi w wywiadzie z „Property Insiderem” Magdalena Kowalewska, chief operating officer, LCP Properties Poland.
„Property Insider”: Gdy rynek nieruchomości wytraca impet, LCP mocno inwestuje. Czego udało się dokonać firmie w 2023 r.?
Magdalena Kowalewska, chief operating officer, LCP Properties Poland: Jednym z najważniejszych wydarzeń w 2023 r. było wprowadzenie rebrandingu parków handlowych pod marką M Park oraz magazynów typu SBU pod marką Multipark. To posunięcie ma na celu usystematyzowanie i ułatwienie identyfikacji naszych obiektów, zarówno dla nas, jak i dla naszych partnerów biznesowych.
Od marca ub.r. jestem częścią zespołu LCP, a w tym stosunkowo krótkim czasie wydarzyło się tak wiele, że czasem mam wrażenie, jakbym już pracowała tu od lat. To właśnie tempo działań definiuje naszą firmę. Mamy 18-letnią historię na polskim rynku, w trakcie której sukcesywnie rozwijaliśmy portfel, głównie poprzez akwizycje oraz w segmencie deweloperskim. Obecnie posiadamy około 90 nieruchomości o łącznej wartości około 0,5 mld euro, z czego 46 to parki handlowe pod marką M Park, a także obiekty wolnostojące i magazyny miejskie typu SBU.
Nasza aktywność nie ogranicza się jedynie do utrzymywania istniejących obiektów, lecz także do otwierania nowych i rozbudowywania istniejących. W ubiegłym roku zrealizowaliśmy m.in. rozbudowę Emki w Koszalinie oraz otworzyliśmy nowe parki handlowe w Świdniku i Łochowie. Dodatkowo zainicjowaliśmy nowe projekty inwestycyjne w Pionkach pod Warszawą, Olsztynie, Redzie i Iławie.
Żyjemy w czasach, w których trudno o pozyskanie finansowania na inwestycje. Jak pod tym względem radzi sobie LCP?
Faktycznie, to obecnie jedno z największych wyzwań inwestycyjnych. Naszym atutem jest solidne wsparcie finansowe, które oferuje nam grupa M Core operująca na rynkach Europy Zachodniej, w Wielkiej Brytanii, we Francji, w Niemczech i Polsce. Polska stanowi istotny rynek dla naszych akcjonariuszy, a grupa ma ponad 35-letnie doświadczenie, co daje nam pewność i bogate źródło wiedzy. Skala naszej działalności również okazuje się kluczowym wsparciem. Nasi stali partnerzy są świadomi, że mogą polegać na naszej zdolności do utrzymania powtarzalności biznesu i długotrwałej współpracy. Zakupy realizujemy poprzez środki własne, mimo to refinansowanie bankowe stanowi dla nas istotny element strategii, pozwalając nam efektywnie zarządzać naszym portfelem i dostosować się do zmiennych warunków rynkowych.
Jakie cele sobie stawiacie?
Obecnie posiadamy 46 parków handlowych, a naszym celem jest podwojenie wartości portfela w ciągu najbliższych kilku lat, by wzrosnąć z 0,5 mld do 1 mld euro. Chcemy stać się liderem w segmencie parków handlowych i objąć swoją obecnością całą Polskę. W przypadku magazynów SBU, gdzie dopiero wchodzimy, naszym celem jest obecność w każdym z dawnych 49 województw.
Skąd decyzja o inwestowaniu w SBU?
To bardzo atrakcyjny segment rynku nieruchomości. Choć w Polsce jest to jeszcze świeży obszar, jako grupa zdobyliśmy bardzo pozytywne doświadczenia we Francji. Obserwujemy, że na naszym rynku istnieje znaczny popyt na ten rodzaj produktu, co doskonale odzwierciedla praktycznie 100-proc. obłożenie naszych istniejących obiektów. Rozwój tego segmentu będzie dodatkowo wspierany przez rosnący handel online. Warto zauważyć, że najemcami w tego typu magazynach często są sklepy internetowe, które muszą szybko dostarczać towary do swoich odbiorców, oraz start-upy, które potrzebują rozszerzenia powierzchni wystawienniczej, aby skonsolidować różne funkcje w jednym miejscu, na przykład biuro, magazyn i showroom.
Postęp w budowie portfela jest zauważalny. Czy LCP planuje także sprzedaż aktywów?
Jesteśmy inwestorem o długoterminowej strategii z zamiarem utrzymania obiektów w swoim portfelu. Niemniej jeśli pojawi się bardzo interesująca oferta, jesteśmy otwarci na jej rozważenie. Naszym głównym celem pozostają jednak akwizycje i rozwój. Poza parkami handlowymi i SBU rozważamy też zakup istniejących centrów handlowych. Jeżeli dostaniemy atrakcyjne oferty przejęcia takich obiektów, które spełnią nasze warunki cenowe, będziemy gotowi je rozważyć.
Co dokładnie oznaczają dla Was „atrakcyjne warunki”?
Oczekujemy, że sytuacja na rynku dojrzeje do momentu, w którym centra handlowe będą dostępne do zakupu w atrakcyjnych cenach dla inwestorów. Obecny stan rynku nieruchomości jest wyzwaniem dla niektórych właścicieli, ale jednocześnie stanowi okazję dla inwestorów. Dlatego tak intensywnie uczestniczymy w tym procesie. Nasze podejście do zakupów jest proaktywne i elastyczne.
Interesują nas obiekty dobrze funkcjonujące, ale również te, które mają potencjał do poprawy. Nasze zainteresowanie budzą również stare budynki, które można zastąpić nowymi. Podejście LCP do zakupów obejmuje także akwizycje pod projekty deweloperskie, zarówno poprzez prowadzenie procesów deweloperskich, jak i partnerstwa finansowe. Jesteśmy i będziemy aktywni w tym obszarze.
Czy są regiony Polski, którymi LCP jest szczególnie zainteresowane?
Jesteśmy aktywni na terenie całej Polski. Każda lokalizacja, zanim zostanie przez nas zaakceptowana, musi przejść pozytywną weryfikację. Nie mamy ściśle określonych kryteriów, które arbitralnie decydowałyby, czy wchodzimy do danego miasta, czy też nie. Jednak każdą lokalizację analizujemy bardzo szczegółowo. Kluczowe jest, aby w danym mieście istniało miejsce dla nowej inwestycji. Nie boimy się mniejszych miast, jeśli dostrzegamy w nich potencjał i możliwość stworzenia atrakcyjnej oferty handlowej.
Czy to dobry czas na zakupy?
Wśród inwestorów można wyróżnić dwie główne grupy. Jedni, w obliczu niepewności rynkowej lub większych wyzwań, przybierają bierną postawę. My natomiast działamy aktywnie, widząc w trudnościach szansę na dalszy rozwój. Rozwój jest zakorzeniony w naszym DNA. Nasz sposób działania opiera się na optymalizacji wartości nieruchomości poprzez aktywny asset management, osiąganie wzrostu zarówno jakościowego, jak i ilościowego w naszym portfolio oraz wzmocnienie i poszerzenie obecności na terenie Polski.
Jakie są plany LCP na rok 2024?
W 2024 r. planujemy intensywnie inwestować w parki handlowe oraz magazyny typu SBU, korzystając zarówno z akwizycji, jak i dewelopmentu. Nasza strategia zakłada, że rozpoczniemy inwestycje w obszarze SBU od największych miast, a następnie poszerzymy naszą działalność o mniejsze lokalizacje. Obecnie mamy już magazyny SBU w Zabrzu oraz Bydgoszczy, otrzymaliśmy pozwolenie na budowę w Sosnowcu i oczekujemy na uzyskanie pozwolenia w Gdańsku. Przeprowadzamy również analizę kilkudziesięciu potencjalnych lokalizacji, które są obecnie na etapie oceny. Nasz portfel obiektów handlowych jest bardzo zróżnicowany i obszerny. Naszym celem jest więc zrównoważenie portfolio i przykładanie coraz większej wagi do obiektów typu SBU. W związku z tym intensyfikujemy rozbudowę naszego zespołu. Posiadamy też kilkanaście zabezpieczonych działek.
Jakie będą kluczowe czynniki wpływające na rynek nieruchomości w 2024 r.?
Na pewno stopy procentowe stanowią numer jeden wśród kwestii wpływających na rynek. Po drugie, nasze zainteresowanie koncentruje się na tym, w jaki sposób zmiana władzy wpłynie na świat nieruchomości. Trzecim ważnym aspektem jest analiza szans i zagrożeń. Obecnie nie dostrzegam większych zagrożeń dla polskiego rynku nieruchomości; widzę głównie szanse.
Silna sytuacja makroekonomiczna, niskie bezrobocie, dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej oraz geopolityczna lokalizacja na styku Wschodu i Zachodu sprawiają, że polski rynek nieruchomości komercyjnych może się spodziewać bardzo korzystnego okresu. Warto podkreślić, że Polska nadal oferuje dużo możliwości w zakresie budowy nowych obiektów oraz zakupu istniejących, co stanowi unikalną sytuację w porównaniu z rynkami państw Europy Zachodniej.
Kiedy możemy się spodziewać nadejścia tego dobrego czasu dla rynku?
Oczekujemy, że poprawę ujrzymy pod koniec 2024 r.
Wielu inwestorów z Europy Zachodniej unika obecnie regionu CEE i Polski jako rynku inwestycyjnego. Dlaczego LCP podchodzi do tego inaczej?
Polska to przede wszystkim ogromny rynek zbytu, co umożliwia budowanie i rozwijanie struktur. Zarządzanie działalnością na takim rynku jak Polska jest zdecydowanie łatwiejsze niż w przypadku mniejszych krajów. Sprzyjający klimat inwestycyjny oraz nasze imponujące wyniki, z ponad 99-proc. wynajęcia portfela i niskim zadłużeniem, są kluczowymi czynnikami wpływającymi na chęć inwestowania w Polsce przez naszych akcjonariuszy. Choć sytuacja na Ukrainie jest monitorowana, nie wpływa ona bezpośrednio na naszą politykę inwestycyjną. Obecność w NATO daje nam duże poczucie bezpieczeństwa inwestycyjnego w Polsce.
Mimo że rynek inwestycyjny jest obecnie w fazie spowolnienia, głównie z powodu wysokiej inflacji i stóp procentowych, które odstraszyły niektórych inwestorów, nasze 18-letnie doświadczenie i aktywność w Polsce świadczą o naszym pozytywnym podejściu.
Wysokie stopy procentowe nie będą obowiązywać wiecznie, a my planujemy zainwestować 100 mln euro w Polsce w 2024 r., co potwierdza nasze długofalowe zaangażowanie na tym rynku.
fot. Piotr Dziubak
