Po 2020 r. modele pracy w wielu firmach się zmieniły, ale naszym zdaniem ta zmiana ciągle nie określiła się w długiej perspektywie. To powoduje, że rynek biurowy w dalszym ciągu definiuje swoje przyszłe oblicze.
Firmy próbują policzyć i określić potrzeby pracowników, żeby odpowiednio przygotować się do decyzji o kolejnych podpisanych umowach najmu – np. ile metrów kwadratowych na osobę będzie potrzebne w nowym modelu pracy. To jednak trwa dość długo, a rynek biurowy w Polsce poniekąd stoi w miejscu. Brakuje dynamiki, którą pamiętany sprzed pandemii.
Zważywszy na hybrydowe rozwiązania i ogólną stagnację na rynku biurowym, co widzimy w ograniczonej liczbie transakcji po stronie inwestorów i ogólnie braku nowej podaży biurowców, na rynku biurowym ruch najemców pozostaje widoczny na istniejących powierzchniach. Częściej mamy do czynienia z redukcją metrażów i re-fitem w obecnej lokalizacji niż z relokacjami i nowymi biurami. Wiele firm decyduje się na pozostanie w poprzedniej lokalizacji, planując odświeżenie powierzchni lub tylko niewielkie rearanżacje.
Potrzebny jest więc zastrzyk energii i nadanie nowej dynamiki rynkowi. Dopiero wtedy uda nam się zrozumieć, czego tak naprawdę będą potrzebować przyszli użytkownicy biur u schyłku trzeciej dekady XXI wieku. W 2024 r. praktycznie nie będzie nowego stocku biurowego w Polsce – to, o ile pamiętam, wydarzenie bez precedensu. Powrót do tego, co pamiętamy z wcześniejszych lat świetności naszego rynku nieruchomości biurowych, to najwcześniej lata 2025–2026 – pod warunkiem że sytuacja makroekonomiczna i koniunktura dopiszą.
Sektory biznesu, które nie straciły na dynamice, a potrzebują nowoczesnej powierzchni biurowej do dalszego rozwoju, ciągle wychodzą naprzeciw szybko zmieniającym się oczekiwaniom swoich klientów, w tym bazują na silnym czynniku pracy zespołowej czy cross sellingu do osiągania swojej misji. Sądzę, że docelowo nastąpi połączenie pozytywnych aspektów pracy w domu i tych pracy w biurze – pozwalających na interakcje i budowanie relacji wewnętrznych i zewnętrznych, rozwijanie know-how oraz tożsamości z własną firmą i jej kulturą biznesową.
Na rynku mieszkaniowym czy hospitality ruch jest znacząco większy. Potrzeba budowania mieszkań czy chęć rewitalizacji lub rozwoju nowych przedsięwzięć hotelowych generują popyt na siłę wykonawczą. Tutaj rodzi się wyzwanie związane z pewnego rodzaju recesją w zakresie dostępności wykwalifikowanych pracowników budowlanych oraz napływu nowych, którzy chcą się uczyć budowlanego fachu. Niestety trzeba się liczyć z tym, że zmniejszyły się możliwości wykonania pewnych prac i w odpowiedniej jakości, w czym Polska, jak dotąd, górowała nad wykonawcami z innych części Europy. Będziemy się borykali z rosnącymi kosztami pracowników fizycznych – stają się oni coraz cenniejszym kapitałem dla firm budowlanych. Jest ich coraz mniej, bo jednocześnie mniej jest pracowników z Ukrainy. Polscy wykwalifikowani pracownicy budowlani są po prostu coraz starsi, a młodzi nie traktują pracy w budowlance przyszłościowo.
Z perspektywy Neo-Świata 2.0 nigdy nie stawialiśmy wyłącznie na rynek biurowy, żeby zachować odpowiedni rozwój. Zawsze dbaliśmy o pozyskiwanie projektów z innych sektorów rynku fitoutowego, takich jak hospitality, residential czy retail. Na tych rynkach jest znaczący ruch. Mając świadomość spowolnienia rynku biurowego, które było widoczne gołym okiem w 2022 r., przygotowaliśmy się odpowiednio. I tak strategiczne projekty z rynku biurowego, w którym nadal pozostajemy skuteczni, to ok. 40 proc. naszych planowanych obrotów w przyszłym roku. Rynek mieszkaniowy to około 25 proc., hospitality – 15 proc., retail – 20 proc. Poprawnie przepracowany 2023 r. pozwala nam planować ponad 100-proc. wzrost obrotów w 2024 r., które planujemy zamknąć na poziomie 9-cyfrowym.
Paweł Brodzik, partner zarządzający, Neo Świat 2.0
