Dane za pierwszy kwartał br. potwierdzają spowolnienie w magazynach. Mimo że deweloperzy rozpoczęli dużo więcej budów niż w ostatnim kwartale 2022 r., prawie połowę inwestycji stanowią obiekty realizowane spekulacyjnie, a wskaźnik pustostanów poszybował.
Z raportu PINK wynika, że w okresie styczeń – marzec br. popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowo-przemysłowe osiągnął ponad 1,2 mln mkw. To najniższy wskaźnik od początku pandemii, a według danych Colliersa popyt netto (po odliczeniu renegocjacji) wyniósł na początku tego roku 661,4 tys. mkw. – jest najniższy od trzeciego kwartału 2019 r. To również sporo mniej niż kwartalna średnia popytu z trzech, pięciu i dziesięciu lat.
Pod względem struktury umów najmu od kilku ostatnich kwartałów widoczna jest zmiana. W pierwszym kwartale br. 49 proc. stanowiły nowe umowy i aż 45 proc. ich odnowienia, podczas gdy w analogicznym okresie ubiegłego roku udziały te wynosiły odpowiednio 66 proc. i 27 proc.
Pustostanów coraz więcej
Wskaźnik pustostanów w pierwszym kwartale br. osiągnął 6,42 proc. – wzrost o 2,3 pkt proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i wzrost o 3,2 pkt proc. w odniesieniu do analogicznego okresu 2022 r. Nie jest to jednak novum w polskich magazynach, od początku 2022 r. zauważalny jest trend wzrostowy poziomu pustostanów. Eksperci Colliersa zwracają jednak uwagę, że pustostany w obiektach dostarczonych przez deweloperów w samym pierwszym kwartale wyniosły aż 31 proc., a poziom wynajęcia w obiektach w budowie wynosi obecnie 47 proc., i jest to najniższa wartość tego wskaźnika w ostatniej dekadzie. Analitycy Colliersa prognozują, że rok 2023 będzie się charakteryzował wyższą stopą pustostanów niż 2022.
– Ta sytuacja będzie spowodowana niższym popytem netto niż w roku ubiegłym. Udział renegocjacji w popycie brutto może stanowić wyższy odsetek niż w ostatnich trzech latach. Wolumen powierzchni w budowie powinien się utrzymać natomiast na poziomie między 2 mln a 3 mln mkw. Po wysokich fluktuacjach stawek czynszów od początku ubiegłego roku rok bieżący powinien przynieść ich stabilizację – prognozuje Antoni Szwech, analityk w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers. – Wzrost wolumenu powierzchni niewynajętej spowodowany był głównie dostarczeniem ogromnej ilości nowej powierzchni w ostatnich latach, która cechowała się relatywnie licznymi pustostanami. Jednak ich wysoki poziom nie powinien niepokoić, gdyż stopa ta wciąż znajduje się na dość niskim poziomie i przy ograniczonym wolumenie nowej podaży zapobiega wystąpieniu niedoboru rynkowego i pozytywnie wpływa na konkurencyjność na nim – uspokaja Maciej Chmielewski, senior partner, dział powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliersie.
Podaż hamuje, a deweloperzy spekulują
W tym roku odnotowano równocześnie rekord podaży. Od początku 2023 r. do użytku oddano 1,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co było najwyższą wartością w historii polskiego rynku. Tym samym zasoby sektora magazynowego osiągnęły 29,6 mln mkw. Eksperci Colliers szacują, że w kolejnych kwartałach wolumen nowej podaży będzie niższy.
Nic dziwnego, że w warunkach słabszego popytu deweloperzy wyhamowali z nowymi inwestycjami. Nie jest co prawda tak źle jak w ostatnim kwartale 2022 r., ale poziom z początku tego roku też nie powala na kolana, zwłaszcza gdy przyjrzymy się strukturze nowej podaży.
Analitycy Colliersa wskazują, że obecnie w realizacji jest jej 2,2 mln mkw., podczas gdy w pierwszym kwartale ub.r. było to aż 4,8 mln mkw. To efekt decyzji deweloperów, którzy w ciągu ostatniego roku rozpoczęli mniej inwestycji – na początku 2022 r. wolumen nowo rozpoczętych budów wyniósł około 1,5 mln mkw., podczas gdy na koniec roku nowych inwestycji było zaledwie około 300 tys. mkw.
„W I kwartale 2023 r. widzimy jednak wzrost liczby nowo rozpoczętych inwestycji w stosunku do IV kwartału 2022 r. Na koniec marca 2023 r. ich wolumen wyniósł około 830 tys. mkw. Wśród realizowanych obiektów 48 proc. powierzchni stanowią obiekty budowane czysto spekulacyjnie, mimo że obecnie możliwość realizacji tego typu projektów jest ograniczona ze względu na wysokie wymagania podmiotów finansujących” – piszą eksperci Colliersa. Szacują oni również, że w tym roku poziom nowej podaży będzie niższy niż w ubiegłych latach.
fot. Pexels/Tom Fisk
