Większość europejskich krajów nie osiągnęła swoich celów mieszkaniowych, a nadwyżka popytu z mieszkań socjalnych i wynajmowanych po niskich kosztach została skierowana do PRS. Prawie 11 proc. wszystkich gospodarstw domowych w europejskich miastach i 38 proc. gospodarstw domowych zarabiających 60 proc. lub mniej mediany dochodów w UE jest nadmiernie obciążonych kosztami mieszkaniowymi – pisze INREV, Europejskie Stowarzyszenie Inwestorów w Pozagiełdowych Wehikułów Inwestycyjnych w Sektorze Nieruchomości w opasłym opracowaniu „Housing middle income Europe: the inter-mediary investment opportunity amid diverse residential market structures”.
Europejskie miasta zmagają się z kryzysem mieszkaniowym. Zdaniem ekspertów INREV niedoszacowanie wpływu długoterminowych trendów demograficznych na potrzeby mieszkaniowe spowodowało nadmiar niezaspokojonego popytu. Wzrost liczby ludności, szybka urbanizacja i zmieniające się socjodemograficzne czynniki wpływają na wzorce popytu mieszkaniowego pod względem ilości, lokalizacji, formy własności oraz wymaganej funkcjonalności. Braki w podaży występują we wszystkich segmentach rynku mieszkaniowego, obejmując sektor prywatnego wynajmu (PRS), sektor trzeci – niekomercyjne mieszkania z dofinansowaniem (tzw. NFP) oraz segment mieszkań na własność.
Eksperci prognozują, że w obliczu rosnących niezaspokojonych potrzeb przystępność cenowa mieszkań nie zwiększy się, dopóki podaż nie przyspieszy szybciej niż popyt i nie zacznie zmniejszać niedoboru mieszkań.
PRS lekiem na całe zło?
Tutaj eksperci upatrują sporej szansy dla segmentu PRS, czyli prywatnego najmu instytucjonalnego. Zdaniem analityków INREV zakres i rola sektora PRS w istniejących strukturach mieszkaniowych różnią się w zależności od kraju, ale zazwyczaj obejmują rozwiązania mieszkaniowe dla mobilnych ekonomicznie pracowników – dostosowane do różnych profilów dochodowych oraz długoterminowe, przystępne cenowo rozwiązania mieszkaniowe dla głównie średnio zarabiających gospodarstw domowych. Sytuacja tych ostatnich nie jest jednak do pozazdroszczenia. – Gospodarstwa domowe o średnich dochodach, które prawdopodobnie zarabiają zbyt dużo, aby kwalifikować się na mieszkania socjalne lub być traktowane priorytetowo w tym przypadku, a jednocześnie zarabiają zbyt mało, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego w celu uzyskania dostępu do rynku mieszkań na własność, w rezultacie nieproporcjonalnie doświadczają ciężaru kryzysu mieszkaniowego w Europie – informuje w opracowaniu INREV.
Długoterminowy charakter wzmożonego popytu mieszkaniowego w Europie wymaga szybkiego przyspieszenia podaży mieszkań we wszystkich segmentach. – Co istotne, pilnie wymaga to zwiększenia roli sektora PRS w celu dostarczenia bardzo potrzebnych mieszkań ze średniego segmentu i stanowi znaczącą możliwość dla kapitału instytucjonalnego w zakresie przyczyniania się do rozwiązania problemu mieszkaniowego w Europie – podkreślają analitycy INREV.
Trzy powody za
Ich zdaniem to właśnie inwestorzy instytucjonalni – zarówno globalni, jak i krajowi – poszukujący długoterminowego stabilnego dochodu są odpowiednim partnerem do osiągnięcia tego celu. A to z kilku powodów. Po pierwsze, ze względu na skalę swojego kapitału, ekspertyzę w dziedzinie nieruchomości i długoterminowy horyzont inwestycyjny. Po drugie, skala i zakres ich inwestycji oraz długoterminowe zobowiązania wymagają uwzględnienia długoterminowego wpływu strukturalnych trendów – w tym zmian klimatycznych, polaryzacji bogactwa i zmian demograficznych – na szerszą gospodarkę i społeczeństwo, ponieważ mają one również wpływ na przyszłą wydajność portfeli inwestycyjnych. Po trzecie, niższa płynność charakterystyczna dla nieruchomości oznacza, że źródło kapitału instytucjonalnego alokowanego w nieruchomości jest silnie skoncentrowane na kapitale długoterminowym, w tym na publicznych funduszach emerytalnych. Te z kolei reprezentują interesy emerytalne pracowników kluczowych sektorów publicznego i prywatnego, w tym pracowników edukacji, zdrowia i służb ratowniczych, którzy są nadreprezentowani w docelowej grupie o średnich dochodach dla mieszkań PRS.
Kula PRS już rośnie
Część inwestorów już zauważyła, że PRS wyrasta na nową gwiazdę nieruchomościową. INREV podliczył, że w ciągu ostatniej dekady instytucjonalne inwestycje w sektorze mieszkaniowym w Europie szybko przyspieszyły. Łączny bezpośredni i pośredni kapitał zainwestowany więcej niż potroił się, osiągając 606 mld euro między końcem 2015 r. a końcem 2021 r., z czego 39 proc. przypada na inwestorów nienotowanych na giełdzie.
Tempo wzrostu inwestycji mieszkaniowych spowodowało, że sektor ten przejął pierwszeństwo przed sektorem handlowym oraz przemysłowym/logistycznym pod względem skali aktywów pod zarządzaniem (AUM) i rywalizuje z sektorem biurowym, a w obrębie sektora nienotowanego na giełdzie nadal jest silnie skoncentrowany na alokacjach kapitału. Chociaż sektor mieszkaniowy obejmuje różne segmenty, w tym zakwaterowanie studenckie i dla seniorów, to ponad 75 proc. inwestycji mieszkaniowych pod względem wartości stanowią mieszkania wielorodzinne i jednorodzinne.
fot. Pexels/kayley
