Zdaniem analityków europejski rynek nieruchomości wchodzi w fazę ożywienia napędzaną spodziewanymi obniżkami stóp procentowych oraz rosnącym zainteresowaniem inwestorów z Azji, Bliskiego Wschodu i Ameryki Północnej. Jednocześnie mierzy się ze sporymi wyzwaniami, takimi jak na przykład napięcia geopolityczne, podwyższona inflacja i stopy procentowe oraz odradzający się izolacjonizm. Najbliższe kilkanaście miesięcy może być jednak przełomowe pod względem inwestycji w nieruchomości.
Prognozy na 2025 r. kreślone przez analityków rynku nieruchomości są dość ostrożne, ale z gruntu optymistyczne. Raport „Global Investor Outlook 2025” przygotowany przez Colliersa wskazuje na pozytywne perspektywy dla globalnego rynku nieruchomości komercyjnych, podkreślając stabilizację wartości aktywów oraz rosnące zainteresowanie inwestorów. Po trudniejszych latach, w których rynek mierzył się z wysoką inflacją i podwyższonymi stopami procentowymi, prognozy na rok 2025 wskazują na stopniowy powrót aktywności inwestycyjnej, w tym w Europie. Zdaniem analityków tej firmy Stary Kontynent w 2025 r. stoi przed szansą na odbudowę aktywności inwestycyjnej dzięki poprawie fundamentów ekonomicznych i sprzyjającym warunkom finansowym. Wzrost zainteresowania różnorodnymi segmentami rynku, od biur i magazynów po hotele i centra handlowe, wskazuje na rosnącą dywersyfikację strategii inwestycyjnych.
Choć wyzwania, takie jak rosnące koszty budowy czy regulacje, wciąż stanowią barierę, perspektywy na nadchodzący rok są pozytywne.
– Krajobraz inwestycyjny w regionie EMEA jest przygotowany na ożywienie w 2025 r., wspierane przez silniejsze fundamenty i nacisk na aktywa wysokiej jakości. Wraz z poprawą płynności i dostosowaniem strategii inwestorów spodziewamy się stopniowego odbicia w różnych sektorach. Wzrost pozyskiwania core’owych funduszy sugeruje, że do połowy 2025 r. mogą pojawić się wyższe wolumeny transakcyjne. Wraz z przewidywanymi obniżkami stóp procentowych spodziewamy się, że kompresja rentowności będzie dalej napędzać aktywność rynkową – zapowiada Luke Dawson, dyrektor ds. globalnego rynku kapitałowego w regionie EMEA, Colliers.
Biura czarnym koniem?
Eksperci Colliersa zwracają też uwagę na ciekawą tendencję, którą obserwują w Europie. Jest nią rosnące zainteresowanie renowacją budynków biurowych, które są przekształcane w nowoczesne obiekty lub przeznaczane na inne funkcje. Aż 20 proc. transakcji biurowych w latach 2023–2024 dotyczyło takich projektów. Przekształcenia te są także odpowiedzią na rosnące wymogi regulacyjne w zakresie efektywności energetycznej. Colliers podkreśla także, że tradycyjne centra handlowe, po latach spadku zainteresowania, zaczynają odzyskiwać atrakcyjność jako inwestycje o wysokiej stopie zwrotu. Inwestorzy dostrzegają w nich potencjał wzrostu wartości, szczególnie w obliczu odbudowy zaufania konsumentów. Podobny trend obserwowany jest w sektorze hotelowym, gdzie po pandemii widoczne jest ożywienie, a inwestorzy korzystają z wyższej rentowności wynikającej z większego obłożenia i bardziej efektywnego zarządzania operacyjnego. W 2025 r. kluczową rolę na europejskim rynku inwestycyjnym odegrają też aktywa związane z logistyką i przemysłem. Rosnące zapotrzebowanie na magazyny, w tym magazyny chłodnicze i obiekty spełniające standardy ESG, przyciąga inwestorów poszukujących stabilnych i długoterminowych możliwości.
Za oceanem się chmurzy
W podobnie optymistycznym tonie wypowiadają się eksperci Cushmana.
– Patrząc na 2025 r., europejski rynek nieruchomości jest gotowy na okres ożywienia i wzrostu po kilku latach pełnych wyzwań. Stabilizacja zaobserwowana w 2024 r., w połączeniu z bardziej pozytywnymi perspektywami makroekonomicznymi, poprawą zaufania przedsiębiorców i konsumentów oraz obniżeniem stóp procentowych, stanowi solidną podstawę na nadchodzący rok. W miarę zmniejszania się zmienności na rynku przewidujemy stopniową kompresję stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości, sygnalizując pozytywne perspektywy dla wzrostu całkowitych zwrotów oraz obiecujące możliwości dla inwestorów chcących strategicznie ulokować kapitał – uważa Sukhdeep Dillon, dyrektor działu prognoz na region EMEA w firmie Cushman & Wakefield. Na horyzoncie, szczególnie za oceanem, pojawiają się jednak ciemniejsze chmury. – Druga prezydentura Donalda Trumpa w Stanach Zjednoczonych stanowi potencjalną niewiadomą w prognozach. Warto jednak pamiętać, że europejskie nieruchomości okazały się bardzo odporne na jego pierwszą kadencję. W rzeczywistości wartość najlepszych nieruchomości wzrosła o 25 proc., gdy Trump sprawował urząd – podkreśla optymistycznie Sukhdeep Dillon.
Jeśli jednak spojrzymy na wypowiedzi po drugiej stronie Atlantyku, tego optymizmu zobaczymy mniej. Analitycy Merrill Lynch w raporcie „Capital Market Outlook” wskazują, że globalizacja przechodzi obecnie okres osłabienia, a na znaczeniu zyskuje izolacjonizm promowany przez ruchy nacjonalistyczne na całym świecie. Ich zdaniem ten trend będzie miał kluczowy wpływ na ceny aktywów i zwroty inwestycyjne w najbliższych latach. W tym nowym środowisku geopolitycznym rosnące ryzyka, takie jak taryfy celne, ograniczenia inwestycyjne czy protekcjonizm, wymuszają zmianę w strategiach portfelowych. Szczególnie zagrożone są gospodarki otwarte, zależne od handlu międzynarodowego, takie jak Europa, Azja czy wiele rynków wschodzących. Europa jawi się im jako jeden z najbardziej narażonych regionów wśród gospodarek rozwiniętych, obok Chin i Meksyku.
Każdy kij ma jednak dwa końce. W opracowaniu Merrill Lynch czytamy również, że izolacjonistyczna polityka USA może destabilizować globalny system, wpływając na przepływy kapitałowe, które od lat wspierają amerykański deficyt budżetowy. Potencjalne zakłócenia w handlu międzynarodowym i większa fragmentacja gospodarki światowej mogą negatywnie odbić się na wzroście w Europie, na Bliskim Wschodzie i w Azji, co ostatecznie miałoby także negatywne skutki dla USA.
Rezerwa w podejściu do inwestycji w Europie jest zauważalna także u innych analityków inwestycyjnych za oceanem. Eksperci Russell Investments w swoich prognozach na 2025 r. podkreślają, że strefa euro stoi w obliczu trwałych wyzwań. Problematyczna jest stagnacja w gospodarce Niemiec, która jest obciążona niską produktywnością, wysokimi kosztami energii i słabym popytem eksportowym, szczególnie ze strony Chin. Francja zmaga się z kolei z rosnącymi rentownościami obligacji z powodu presji fiskalnej. Podstawowa prognoza Russell Investments zakłada słabsze euro, powolny wzrost PKB i wyższe spready na rynkach peryferyjnych. O nieruchomościach analitycy firmy wypowiadają się jednak dość ciepło. – Dostrzegamy atrakcyjne możliwości inwestycyjne w sektorze nieruchomości i infrastruktury, szczególnie w obszarach korzystających ze stabilizujących się długoterminowych stóp procentowych oraz sprzyjających wycen w porównaniu z innymi aktywami. Zastosowania sztucznej inteligencji w nieruchomościach, sektory centrów danych i obiekty służby zdrowia stają się kluczowymi obszarami wzrostu – piszą eksperci Russell Investments w „2025 Global Market Outlook”.
W stronę światła i nowego cyklu
Prognozy firm doradczych zgodnie zakładają dość duży spadek oddań nowych budynków w Europie w 2025 r. wobec średniej z lat 2021–2024. Najbardziej widoczny ma on być w magazynach i w biurach – spadek o ponad 30 proc. – przy jednoczesnym wzroście otwarć centrów danych o ponad 20 proc. Nie należy jednak z tych liczb wyciągać zbyt daleko idących wniosków, ponieważ to właśnie na magazyny i biura inwestorzy sygnalizują największy apetyt, a inwestowanie w pobliżu dna cyklu daje najlepsze zwroty.
Według badań JLL inwestycje w nieruchomości komercyjne regularnie osiągają wyższe stopy zwrotu oraz wprowadzają stabilność i dywersyfikację do portfeli inwestycyjnych. Analitycy podają, że w ostatnim cyklu inwestycyjnym najwyższe pięcioletnie stopy zwrotu uzyskano z inwestycji dokonanych między 2009 a 2011 rokiem, tuż po światowym kryzysie finansowym. Nieruchomości komercyjne przewyższały pod tym względem większość innych klas aktywów w każdym pięcioletnim horyzoncie od 1998 roku.
W „Global Real Estate Outlook 2025” eksperci JLL przekonują, że obecnie, po zakończeniu zakłóceń związanych z końcem poprzedniego cyklu, rynek zmierza ku poprawie. Inwestorzy planujący wdrożenie kapitału w 2025 r. mogą liczyć na przewagę wczesnego wejścia na rynek, chociaż z czasem ta przewaga może maleć, a spowolnienie w budownictwie i utrzymujące się niedobory podaży będą zwiększać konkurencję o wysokiej jakości aktywa. JLL podaje też, że obecne oznaki wskazują na rozpoczęcie nowego cyklu płynności. Na rynku pojawia się więcej kapitału, a inwestorzy instytucjonalni wracają do sektora nieruchomości. Zmienia się też podejście inwestorów: lęk przed pomyłką ustępuje obawie o przegapienie okazji.
Warto też na koniec zerknąć na prognozy Oxford Economics. – Ożywienie w nieruchomościach komercyjnych w 2024 r. było stabilne, ale nie spektakularne, zgodnie z naszymi oczekiwaniami, że 2024 będzie rokiem przejściowym. Spodziewamy się kontynuacji trajektorii wzrostowej w 2025 r., choć będzie to raczej skromne tempo wzrostu – prognozują analitycy Oxford Economics. Ale to nie wszystko. – Chociaż wolumeny transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych na całym świecie są bliskie najniższych poziomów od dekady, uważamy, że zbieżność silnych trendów może zapoczątkować silne odbicie. Nasz globalny indeks względnej stopy zwrotu wskazuje, że najbliższe 12–18 miesięcy będzie najkorzystniejszym punktem wejścia w tym cyklu w bezpośrednie inwestycje w nieruchomości – prognozują eksperci Oxford Economics.
