Europejski i polski rynek nieruchomości magazynowych widocznie zwolnił z początkiem 2023 r. Popyt w pierwszym kwartale br. zmniejszył się odpowiednio o 33 proc. i 35 proc., a deweloperzy już tak chętnie nie rozpoczynają nowych inwestycji. Pocieszające jest jednak to, że zaczyna puszczać blokada inwestycyjna, która niemal zamroziła obrót nieruchomościami z tego segmentu – przekonują analitycy JLL.
Według ekspertów wyniki sektora w Polsce odzwierciedlają spowolnienie w skali europejskiej. Popyt brutto na poziomie 982 400 mkw. to około 35-procentowy spadek r./r. Osłabienie aktywności jest jeszcze bardziej widoczne w przypadku nowego popytu, który był ok. 43 proc. niższy w porównaniu z pierwszym kwartałem ub.r. Geograficznie większość nowego popytu w Polsce dotyczyła głównych rynków oraz Krakowa, czyli rynków rozwiniętych, stabilnych i bezpiecznych pod kątem absorpcji powierzchni. Osłabiony popyt i wysoka aktywność budowlana deweloperów w 2022 r. doprowadziły do wzrostu wielkości powierzchni niewynajętej w Polsce. W pierwszym kwartale tego roku wolnych stało 1,9 mln mkw., czyli ok. 6,3 proc. całkowitych zasobów.
Bardzo dobry wynik
Na powrót sytuacji z lat 2020–2022 raczej nie mamy co liczyć, ale zauważalna jest poprawa w stosunku do ostatniej jesieni i zimy, kiedy to obrót inwestycyjny magazynami radykalnie spowolnił. Przyczyną były duże rozbieżności dotyczące ceny tych aktywów, co było pokłosiem sytuacji makroekonomicznej. Najwyraźniej wiosna przyniosła w tej kwestii odwilż, ponieważ wynik na rynku inwestycyjnym jest dużo lepszy w okresie styczeń – maj br. niż przed rokiem. A dokładnie o 36 proc. lepszy. Według danych JLL w tym czasie właściciela zmieniły magazyny o łącznej wartości 435 mln euro (319 mln przed rokiem). Według JLL pierwszy kwartał br. był pod względem inwestycyjnym trzecim najlepszym kwartałem w historii.
– Nadal widzimy rozbieżność między oczekiwaniami, ale strony coraz częściej znajdują porozumienie, w większości przypadków na większą korzyść kupującego, chociaż zajmuje to sporo czasu: 4–8 tygodni, a w przypadkach ekstremalnych nawet 3–5 miesięcy – mówi Sławomir Jędrzejewski, head of industrial investment, JLL. – W ostatnich tygodniach zauważamy, że pierwsze oferty sprzedażowe są coraz częściej już tak skalibrowane, że nie odbiegają aż tak bardzo od oczekiwań kupujących, co oszczędza czas na negocjacje i przyspiesza cały proces zakupowy. Zauważalna jest poprawa aktywności zakupowej, której efekty powinny być widoczne na przełomie trzeciego oraz czwartego kwartału tego roku – dodaje ekspert JLL.
Stopy w górę, Azja kupuje
To znaczący postęp w stosunku do sytuacji sprzed pół roku, choć znaczna część transakcji odbywa się przy zaangażowaniu w większości kapitału własnego inwestorów. Ci z nich, którzy aktywnie składają oferty bez zewnętrznego finasowania (100 proc. kapitału własnego), mogą liczyć na większą przychylność właścicieli w procesie negocjacji ceny. Kierunek zmian oddają dobrze stopy kapitalizacji, które od IV kwartału 2021 r. wzrosły o ok. 115–125 pkt baz.
Widoczne jest też zmniejszenie wartości poszczególnych transakcji. – Właściwie niesprzedawalne są portfele i platformy o wartości przekraczającej 200 mln euro, uważane za bardziej ryzykowne, budynki wysoce specjalistyczne i z podpisanymi długoletnimi umowami najmu – z ograniczonymi możliwościami rewersji czynszu – podkreśla ekspert JLL i dodaje, że przedmiotem obrotu są teraz obiekty o wartości 50–70 mln euro, a nawet poniżej 50 mln euro, a inwestorzy szukają wartości dodanej w kupowanych obiektach.
Najbardziej aktywni są inwestorzy celujący w segmenty core+ i value-add. Aktywni są przedsiębiorcy z Azji i USA (ci ostatni szybko wyszli z rynku, ale też szybko nań wrócili). Obecna jest również Europa, w tym nasz region. Najaktywniejszymi graczami są kolejno: P3, LCN, Trigea, Apollo i Palmira.
Mimo dobrego rozpoczęcia raczej nie ma co liczyć na rekordowe wyniki za cały rok. Optymistyczny scenariusz zakłada obroty na poziomie ok. 1,8 mld euro, ale według Sławomira Jędrzejewskiego bardziej realne są okolice 1,5 mld euro, czyli w pobliżu średniej 10-letniej.
fot. Pexels/iqbal-farooz
