Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości komercyjnych jest wciąż pod presją międzynarodowej polityki monetarnej, a niezbyt zadowalające wyniki roku 2023 pozwalają przypuszczać, że wolumen transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości komercyjnych osiągnął już swoje długoterminowe minimum i rok 2024 prawdopodobnie zanotuje lepsze rezultaty.
Niezmiennie zainteresowaniem kupujących cieszyć się będą obiekty przemysłowo-logistyczne i parki handlowe, na znaczeniu zyskiwać będą też obiekty mixed-use. Inwestorzy wciąż postrzegają polski rynek jako atrakcyjny, jednak na powrót do wysokich wolumenów z ostatnich kilku lat będziemy musieli jeszcze poczekać.
Biura powoli
Wyraźnie widać lukę podażową dla nowoczesnych biur w Warszawie i ograniczenie nowych inwestycji w miastach regionalnych. Nowe formy pracy umocnią zmiany podejścia do powierzchni biurowej. Rok 2024, podobnie jak 2023, będzie kolejnym rokiem niskiej podaży nowej powierzchni tego typu w Warszawie. Nieco lepiej sytuacja wygląda na rynkach regionalnych, przy czym wysokie koszty finansowania, budowy i trudności w wyjściu z inwestycji stawiają pod znakiem zapytania rozpoczynanie nowych projektów.
Najemcy (w szczególności w stolicy) mogą więc spodziewać się mniejszego niż dotychczas wyboru nowych powierzchni. Panująca sytuacja, jak również model pracy hybrydowej czy coraz bardziej popularny model pracy z dowolnego miejsca wymusi zmiany podejścia do aranżacji powierzchni oraz poziomu indywidualnego zapotrzebowania ze strony firm. Już teraz obserwujemy coraz większą popularność umów hybrydowych, które zakładają wynajem standardowej powierzchni biurowej uzupełnionej o wynajem powierzchni w tzw. biurach serwisowanych, np. w zakresie sal konferencyjnych. O możliwych scenariuszach na przyszłość w tym zakresie piszemy w naszym raporcie „4-dniowy tydzień pracy”, który opublikujemy niebawem.
Rynek przemysłowo-logistyczny z pozytywną perspektywą
W Polsce na przełomie ostatnich 10 lat ilość nowoczesnej powierzchni przemysłowo-logistycznej wzrosła aż czterokrotnie. Dodatkowo wydarzenia ostatnich lat – sytuacja związana z COVID-19 i wybuch wojny w Ukrainie – rozpoczęły przemianę modelu gospodarki z globalnego na regionalny. Firmy w obawie o bezpieczeństwo swoich łańcuchów dostaw rozpoczęły wdrażanie strategii friendshoringu, nearshoringu lub reshoringu, co będzie skutkowało dalszym zapotrzebowaniem na tego typu aktywa w naszym regionie. W 2023 r. dzięki strategicznej lokalizacji i coraz lepszej infrastrukturze komunikacyjnej rodzimy rynek z zasobami przekraczającymi 30 mln mkw. dołączył do europejskiej czołówki, spychając Holandię z trzeciego miejsca. Ponadto rozwój technologii oraz wzrost światowej konsumpcji pozwalają wysnuć hipotezę, że przyszłość rynku powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce jawi się wyłącznie w pozytywnych barwach.
W handlu sporo się dzieje
Polski rynek centrów handlowych to rynek dojrzały. Nadal wiele projektów potrzebuje zmian, niektóre centra handlowe muszą zostać przebudowane, by nadążyć za nowymi trendami, inne czeka rozbudowa. Dzisiaj mamy około 320 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej w trakcie realizacji, czyli budowy już trwające, a dodatkowo ok. 160 tys. mkw. powierzchni handlowej jest w trakcie przekształcenia, przebudowy lub rozbudowy. Oznacza to, że duża część projektów dostanie niejako drugie życie, by móc dobrze funkcjonować na dobrze rozwiniętym rynku. W większości przypadków pomysłem na tego typu realizacje jest połączenie handlu detalicznego z szeroką paletą innych funkcji. Pojawiają się projekty, które w ramach jednej nieruchomości łączą handel, centrum wygodnych zakupów z operatorem spożywczym i elementem rozrywki, miejscem spędzania czasu. W niedalekiej przyszłości czeka nas kolejna ewolucja w stronę większych centrów convenience, w których obok drogerii, marketu spożywczego, sklepu zoologicznego będą się pojawiać więksi najemcy, w tym marki modowe. Widoczny będzie też podział na dwa sektory. Pierwszy będzie dotyczył oferty o charakterze dyskontowym, a po drugiej stronie będziemy mieli sektor marek premium.
Erik Drukker, CEO, BNP Paribas Real Estate Poland
