Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce pozostaje aktywny, jednak jego dynamika w pierwszej połowie 2025 r. była wyraźnie ograniczona przez niepewność regulacyjną, wydłużone procedury administracyjne i wysokie koszty finansowania. Choć w największych miastach dostępne są atrakcyjne tereny inwestycyjne, wiele z nich pozostaje poza realnym zasięgiem inwestorów ze względu na brak miejscowych planów, nieuregulowany stan prawny lub niedostateczne uzbrojenie – podsumowują eksperci Walter Herz Land Investment.
Aktywność inwestorów w I połowie roku koncentrowała się na projektach o ograniczonym profilu ryzyka.
– Dominowały transakcje o wartości nieprzekraczającej 30 mln zł, często z udziałem kapitału lokalnego. Przykładem jest sprzedaż działki przy ul. Tanecznej w Warszawie oraz kamienicy przy ul. Widok – obie poniżej 20 mln zł. Walter Herz Land Investment, mimo ograniczonej aktywności sprzedażowej, kontynuuje akwizycje – zabezpieczone zostały grunty o łącznym potencjale ponad 83 tys. PUM w Warszawie, w tym portfel 51 tys. PUM, którego zakup, we współpracy z inwestorem pasywnym, planowany jest do końca IV kwartału – mówi Emil Domeracki, partner, udziałowiec w Walter Herz Land Investment.
Ceny gruntów pozostają stabilne względem 2024 r., choć w wybranych lokalizacjach obserwowane są presje wzrostowe. W Warszawie stawki dla gruntów mieszkaniowych sięgają 3 tys. euro/mkw. PUM w centrum i 950 euro/mkw. poza nim. W miastach regionalnych o populacji powyżej 500 tys. mieszkańców ceny mieszczą się w przedziale 150–950 euro/mkw. PUM. Grunty biurowe w centrum Warszawy wyceniane są do 1,4 tys. euro/mkw. GLA, a przemysłowo-magazynowe – do 245 euro/mkw. Najtańsze lokalizacje tego typu to Polska centralna (25–65 euro/mkw.) i region bydgosko-toruński (20–50 euro/mkw.).
Grunty pod lupą
W warunkach ograniczonej dostępności finansowania oraz rosnących wymogów ESG inwestorzy prowadzą szczegółowe analizy lokalizacyjne. Na znaczeniu zyskują tereny objęte MPZP, o jednoznacznym przeznaczeniu, pełnym uzbrojeniu i dostępności komunikacyjnej. Grunty niespełniające tych warunków wypadają z analiz inwestycyjnych. – Obserwujemy też wzrost znaczenia czynników środowiskowych: coraz częściej analizowane są możliwości pozyskania energii odnawialnej, retencji wody czy zgodności projektu z lokalnymi uwarunkowaniami przyrodniczymi już na etapie zakupu gruntu – podkreśla Emil Domeracki.
Zagranica wraca
Na rynku widoczny jest również powrót zagranicznego kapitału – szczególnie z Niemiec, Czech, Holandii, Turcji i Bułgarii. Inwestorzy instytucjonalni koncentrują się na Warszawie, Krakowie i Trójmieście, a czynnikiem przyciągającym pozostają atrakcyjne stopy zwrotu oraz stabilność makroekonomiczna Polski. Trend ten wspiera także korzystny kurs walutowy, który wzmacnia pozycję funduszy operujących w euro. Ożywienie widoczne jest także w segmencie gruntów przemysłowo-logistycznych. Zmiany w globalnych łańcuchach dostaw oraz rozwój strategii nearshoringowych przekładają się na wzrost zainteresowania działkami pod magazyny miejskie, parki SBU oraz obiekty przemysłowe w bezpośrednim sąsiedztwie dużych aglomeracji. Polska – dzięki położeniu, zasobom kadrowym i rozwijającej się infrastrukturze – pozostaje naturalnym beneficjentem tego przesunięcia kapitału.
Stabilizacja bez przełomu
Szacunkowa wartość transakcji zawartych w I połowie 2025 r. wynosi ok. 1,5 mld zł – to wynik niższy niż w latach 2019–2021, ale utrzymujący się na poziomie zbliżonym do 2024 r.
– Kluczowymi warunkami dalszego rozwoju rynku pozostają usprawnienie i cyfryzacja procesów administracyjnych oraz zwiększenie przewidywalności planistycznej. Bez tych zmian nawet najbardziej atrakcyjne lokalizacje pozostaną w fazie potencjału – uważa ekspert Walter Herz Land Investment.
CENY GRUNTÓW W POLSCE W POŁOWIE 2025 r.
CENY GRUNTÓW MIESZKANIOWYCH
Warszawa
Centrum – 600–3000 euro / 1 mkw. / PUM
poza centrum – 300–950 euro / 1 mkw. / PUM
miasta regionalne powyżej 500 tys. mieszkańców – 150–950 euro / 1 mkw. / PUM
CENY GRUNTÓW BIUROWYCH
Warszawa
centrum 350–1400 euro / 1 mkw. / GLA
poza centrum 200–450 euro / 1 mkw. / GLA
miasta regionalne powyżej 500 tys. mieszkańców 115–315 euro / 1 mkw. / GLA
CENY GRUNTÓW HANDLOWO-USŁUGOWYCH
Warszawa
Centrum – 395–1210 euro / 1 mkw. / GLA
poza centrum – 115–520 euro / 1 mkw. / GLA
miasta regionalne powyżej 500 tys. mieszkańców – 70–400 euro / 1 mkw. / GLA
CENY GRUNTÓW PRZEMYSŁOWO-MAGAZYNOWYCH
Warszawa 115–245 euro/mkw.
mazowieckie – regionalne 45–175 euro/mkw.
Górny Śląsk 30–75 euro/mkw.
Polska Centralna 25–65 euro/mkw.
Poznań 40–65 euro/mkw.
Wrocław 40–70 euro/mkw.
Trójmiasto 30–80 euro/mkw.
Kraków 40–85 euro/mkw.
Szczecin 30–50 euro/mkw.
Bydgoszcz/Toruń 20–50 euro/mkw.
Rzeszów 20–55 euro/mkw.
Źródło danych: Walter Herz Land Investment
Artykuł ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2025”
Czytaj również analizę
Jak usprawnić obrót gruntami w Polsce?
