Po okresie silnej inflacji, skoków stóp procentowych i gwałtownych zmian kosztów budowy rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę normalizacji – zarówno po stronie popytu, jak i podaży. O perspektywach dla segmentu popularnego, strukturze nabywców, planach inwestycyjnych i akwizycjach Victoria Dom opowiada wiceprezes zarządu spółki Waldemar Wasiluk.
Property Insider: Rynek wydaje się wchodzić w stabilniejszą fazę. Jak Pan ocenia obecną sytuację – szczególnie pod względem równowagi między popytem a podażą?
Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom SA: Rzeczywiście widzimy, że rynek zaczyna się normalizować. Nadwyżka podaży, która była widoczna w poprzednich kwartałach, systematycznie maleje. Zbliżamy się do równowagi między tym, co jest oferowane, a tym, co rzeczywiście znajduje nabywców. W kolejnych kwartałach można spodziewać się wzrostu cen – z jednej strony ze względu na inflację i wysokie koszty budowy, z drugiej – droższe grunty, które są obecnie przeznaczane pod nowe inwestycje. Od 2026 r. wchodzą też w życie nowe warunki techniczne, m.in. obowiązek tworzenia doraźnych miejsc schronienia w budynkach. To kolejne elementy, które zwiększą koszty inwestycji, a więc i finalne ceny mieszkań.
Na zdj. osiedle Piastova Osada w Warszawie
Jesienne ożywienie na rynku było widoczne w całej Polsce. Co je napędzało?
Nie tyle sezon, co obniżki stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła je w 2025 r. o 150 punktów bazowych, co przełożyło się na spadek kosztu kredytu hipotecznego. Oczywiście nie w pełni – banki równocześnie podnoszą swoje marże, więc efekt netto jest nieco słabszy, ale to wciąż znacząca ulga dla klientów kredytowych.
Jak dziś wygląda struktura nabywców mieszkań Victorii Dom?
W naszym segmencie – popularnym – dominują klienci kredytowi. Widzimy wzrost sprzedaży o około 30 proc. rok do roku. Pomaga w tym większa zdolność kredytowa klientów i szeroka oferta gotowych lokali. Jeszcze przez pierwsze dwa kwartały 2026 r. kupujący będą mogli wybierać spośród mieszkań już ukończonych, ale z czasem będą sięgać po te z terminem zakończenia w kolejnych latach.
Czy ten wzrost popytu widać we wszystkich miastach, w których działacie? Jakie są plany firmy na 2026 r.?
Tak – zarówno w Warszawie, Krakowie, jak i Gdyni. W tych lokalizacjach mamy projekty dostępne cenowo, o racjonalnych metrażach, i to tam koncentruje się nasza sprzedaż. W 2026 r. planujemy wprowadzić do sprzedaży około 1500 mieszkań w Warszawie, Krakowie i Gdyni, czyli na rynkach, które dobrze znamy i na których mamy stabilną pozycję. To lokalizacje, gdzie nasza oferta mieszkań popularnych trafia w realne potrzeby nabywców – zarówno tych, którzy kupują pierwsze mieszkanie, jak i inwestorów szukających stabilnego produktu z perspektywą wzrostu wartości.
W Warszawie kontynuujemy kilka dużych przedsięwzięć, które będą realizowane etapowo – między innymi projekty na Białołęce i Targówku, gdzie widzimy nadal bardzo duży popyt na mieszkania 2- i 3-pokojowe. W Krakowie kończymy właśnie inwestycję Viva Piast i szykujemy kolejne projekty. W Trójmieście zadebiutowaliśmy w tym roku projektem Miasteczko Nova Fala w Gdyni. To nasz pierwszy projekt w regionie, ale oceniamy potencjał Trójmiasta jako bardzo perspektywiczny.
Zależy nam na tym, by utrzymać równowagę między tempem wprowadzania nowych projektów a skalą sprzedaży – to element stabilnej strategii spółki. Naszym celem jest systematyczne zwiększanie liczby sprzedawanych mieszkań do poziomu ok. 2000 rocznie, przy zachowaniu wysokiej rentowności i bez nadmiernego ryzyka kapitałowego.
Na zdj. podstołeczne osiedle Miasteczko Julianów
Coraz częściej mówi się, że w dłuższej perspektywie demografia nie będzie sprzyjała rynkowi mieszkaniowemu. Co Pan o tym sądzi?
Dostrzegam to zjawisko, ale duże aglomeracje, w których budujemy – a szczególnie Warszawa – mają zupełnie inną dynamikę. Projekcje demograficzne GUS są dla stolicy raczej optymistyczne: liczba gospodarstw domowych będzie lekko rosnąć, choć ich przeciętna wielkość będzie się zmniejszać. To oznacza, że w dłuższej perspektywie popyt przesunie się w kierunku mniejszych mieszkań. Nie bez znaczenia pozostają też migracje – zarówno wewnętrzne, jak i napływ ludności do Polski – które będą generować dodatkowe potrzeby mieszkaniowe.
Na rynku coraz częściej mówi się o konsolidacji. Victoria Dom również prowadziła rozmowy w tym kierunku.
To prawda – prowadziliśmy rozmowy dotyczące przejęcia Grupy Budner, ale finalnie transakcja nie doszła do skutku. Niezależnie od tego, aktywnie poszukujemy możliwości akwizycji mniejszych i średnich deweloperów. Naszym celem strategicznym jest osiągnięcie poziomu około 2000 sprzedanych mieszkań rocznie. Aby to realizować, trzeba konsekwentnie rozbudowywać bank ziemi – czy to poprzez własne zakupy, czy poprzez przejęcia.
Jak duże środki spółka przeznacza na zakup gruntów?
Średniorocznie jest to od 300 do 400 mln zł. W 2025 r. podpisaliśmy umowy o wartości nawet 500 mln zł, choć sama realizacja płatności zależy od warunków konkretnych transakcji.
Victoria Dom działa także w Niemczech. Jakie różnice widać między tamtejszym a polskim rynkiem?
Niemiecki rynek jest inny – mniej masowy, bardziej ukierunkowany na najem. W Berlinie istnieje strukturalny deficyt mieszkań, co paradoksalnie hamuje rozwój miasta. Polska, a szczególnie Warszawa, ma pod tym względem przewagę – tu po prostu można budować. W Niemczech oprocentowanie kredytów hipotecznych jest dziś o połowę niższe niż w Polsce, ale ceny nieruchomości pozostają wysokie, a nastroje konsumenckie słabsze.
Kliknij w obrazek, aby obejrzeć video
Victoria Dom działa na rynku już 27 lat. Jak Pan ocenia największe zmiany, które zaszły w tym czasie?
Największą rewolucją było umasowienie rynku mieszkaniowego i dostępność kredytu hipotecznego w złotówkach. To otworzyło drogę do własnego mieszkania setkom tysięcy osób. Drugi czynnik to ogromna urbanistyczna transformacja Warszawy – dzielnice takie jak Ursus, Dolny Mokotów, Wilanów czy Ochota zmieniły się nie do poznania. Powstały nowe miejsca pracy, centra usług wspólnych, uczelnie – to wszystko napędziło popyt
Co dziś najbardziej utrudnia działalność deweloperów?
Biurokracja i bardzo długie procedury administracyjne. Procesy, które dawniej trwały długo, teraz trwają kosmicznie długo. Dostępność gruntów też jest ograniczona, a każda reforma planistyczna czy infrastrukturalna tylko to komplikuje.
Jakie są Pana prognozy na 2026 r.?
Zakładam, że popyt pozostanie stabilny, przy stopach procentowych w granicach 3,5–3,75 proc. To oznacza kredyt hipoteczny z oprocentowaniem około 6 proc. – poziom akceptowalny dla klientów w Polsce. Wzrost wynagrodzeń i dobra kondycja gospodarki wspierają zdolność kredytową. W segmencie popularnym, w którym działamy, perspektywy pozostają pozytywne.
Wywiad ukazał się w dodatku tematycznym Property Insidera „Mieszkaniówka i Living 2025”, którego partnerem jest Victoria Dom
