Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej z grudnia 2024 r. po raz pierwszy od dziesięcioleci wprowadziła obowiązek projektowania w nowych budynkach miejsc doraźnego schronienia. Dla części opinii publicznej oznaczało to wizję obowiązkowych schronów pod każdym blokiem, dla branży – falę pytań o interpretację przepisów, techniczne wymogi i finansowanie. O tym, jak naprawdę wygląda proces wdrażania nowych regulacji, mówi Carlos Felipe De Leon, general manager Acciona Nieruchomości Polska, członek grupy roboczej PZFD ds. schronów.
1. Jak to jest z tymi schronami naprawdę?
Nowe przepisy, które mają wejść w życie 1 stycznia 2026 r., nakładają na projektantów i inwestorów obowiązek zapewnienia w kondygnacjach podziemnych możliwości urządzenia miejsc doraźnego schronienia (MDS) w budynkach wielorodzinnych oraz obiektach użyteczności publicznej. Zapis ten znalazł się w art. 30 ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej z 5 grudnia 2024 r., a jego wykonanie ma doprecyzować rozporządzenie przygotowywane przez MSWiA. Problem w tym, że przez ostatnie siedem dekad w Polsce nie obowiązywały żadne aktualne normy dotyczące budowli ochronnych dla ludności cywilnej – ostatnie pochodzą z lat 50., a część rozwiązań z okresu międzywojennego.
Ustawa powstała w krótkim czasie, w silnym kontekście politycznym i pod wpływem wydarzeń za wschodnią granicą. Prace nad przepisami wykonawczymi rozpoczęto dopiero po jej uchwaleniu, bez wcześniejszych analiz i konsultacji. W praktyce MSWiA działało niejako po omacku, odwołując się do nieaktualnych standardów technicznych i wojskowych. Dlatego środowisko deweloperskie – skupione wokół Polskiego Związku Firm Deweloperskich – powołało grupę roboczą z udziałem architektów, urbanistów i konstruktorów, by urealnić zapisy.
Pierwotnie projekt przewidywał, że MDS musi pomieścić 100 proc. mieszkańców, przyjmując 1,5 mkw. na osobę i 4 osoby na lokal. Dla typowego budynku o powierzchni użytkowej 12 tys. mkw. oznaczałoby to konieczność wydzielenia około 1800 mkw. powierzchni schronowej, czyli całego poziomu garażu. Po konsultacjach wskaźnik zmieniono na jedną osobę na 30 mkw. PUM, co obniżyło wymogi pięciokrotnie i pozwoliło zachować racjonalność projektu. Nadal jednak brakuje jasnych procedur w prawie budowlanym, które określiłyby, jak weryfikować ten obowiązek przy wydawaniu pozwoleń na budowę.
2. Nie każdy „schron” to schron. Jak wygląda właściwe nazewnictwo i klasyfikacja?
W polskim systemie ochrony cywilnej rozróżnia się trzy główne kategorie obiektów: schrony, ukrycia i miejsca doraźnego schronienia.
Schrony to obiekty hermetyczne, odporne na falę uderzeniową, promieniowanie gamma i skażenia chemiczne. Wyposażone są w systemy filtracyjno-wentylacyjne, zbiorniki wody, zapasy energii i szczelne wejścia. Koszt ich budowy zaczyna się od kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy wzwyż, w praktyce mogą być one finansowane tylko ze środków publicznych.
Ukrycia to obiekty o mniejszej odporności, chroniące przed odłamkami, gruzem i krótkotrwałym oddziaływaniem termicznym. Mogą powstawać w konstrukcjach żelbetowych o standardowej wytrzymałości, bez hermetyzacji i filtrów.
Miejsca doraźnego schronienia – czyli MDS-y – to rozwiązanie cywilne, niehermetyczne, przewidziane na maksymalnie 48 godzin pobytu, mające zapewnić podstawową ochronę przed zawaleniem budynku i odłamkami. Wymaga się, by miały odpowiednią nośność konstrukcji, wentylację i minimum dwa niezależne wyjścia, w tym jedno poza strefą zagruzowania. Najwięcej kontrowersji budzi właśnie interpretacja pojęcia „strefa zagruzowania”.
Według aktualnego projektu rozporządzenia wyjście zapasowe musi znajdować się w odległości co najmniej jednej trzeciej wysokości budynku, co w przypadku 40-metrowego obiektu oznacza około 13 metrów, często poza działką inwestora. W zabudowie śródmiejskiej to praktycznie niewykonalne.
3. Czy wszystkie nowe budynki będą musiały mieć schron lub ukrycie?
Nie. Obowiązek dotyczy tylko tych budynków wielorodzinnych, które mają kondygnacje podziemne.
Obiekty bez piwnic, budynki jednorodzinne lub położone w strefach zagrożenia powodziowego są zwolnione z tego wymogu.
W przypadku inwestycji, gdzie warunki gruntowe bądź ograniczenia projektowe uniemożliwiają realizację wyjść ewakuacyjnych lub zapasowych, inwestor będzie mógł wystąpić o odstępstwo do MSWiA. Ukrycia i schrony mogą natomiast powstawać w budynkach użyteczności publicznej – biurowych, hotelowych, edukacyjnych czy medycznych. W tych przypadkach również możliwe są odstępstwa, ale decyzje będą wydawane indywidualnie. Dla istniejących budynków przepisy przewidują konieczność analizy możliwości adaptacji piwnic lub garaży na MDS-y przy okazji przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania. Jeżeli nie będzie to technicznie możliwe, właściciel będzie mógł uzyskać zwolnienie z obowiązku w drodze odstępstwa.
4. Czy rynek jest gotowy na te zmiany?
Firmy wykonawcze nie widzą istotnych problemów z realizacją obiektów ochronnych – wiele z nich ma doświadczenie z budów wojskowych lub przemysłowych. Większe trudności dotyczą projektantów i nadzorów technicznych. W Polsce nie ma jeszcze urzędowej praktyki w zakresie oceny projektów z uwzględnieniem MDS, brakuje też certyfikowanych specjalistów, którzy mogliby potwierdzać spełnienie wymogów konstrukcyjnych. Dziś nie wiemy, czy obowiązek zapewnienia możliwości lokalizacji MDS będzie weryfikowany na etapie pozwolenia na budowę, czy dopiero przy odbiorze. Co więcej, w sytuacji realnego zagrożenia to samorządy będą decydować, które z przygotowanych pomieszczeń zostaną wyposażone i uruchomione. W pierwszych dniach konfliktu zbrojnego trudno liczyć na precyzyjną koordynację, dlatego efektywność tego systemu pozostaje dużym znakiem zapytania.
W 2024 r. Państwowa Straż Pożarna zinwentaryzowała ponad 2300 istniejących schronów i ukryć w całym kraju, z czego większość powstała jeszcze w czasach PRL. Łącznie mają one pojemność dla około 350 tys. osób – to mniej niż 1 proc. populacji.
5. Jak te regulacje mogą wpłynąć na rynek mieszkaniowy?
Spełnienie wymogów dla MDS-ów oznacza realny wzrost kosztów budowy. Wzmocnione stropy i ściany, dodatkowe instalacje, ewakuacyjne korytarze i włazy to koszt, którego nie da się całkowicie zniwelować. Według szacunków PZFD może to być od 500 do 1200 zł na metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Część tego kosztu zapewne zostanie przeniesiona na nabywców, choć deweloperzy będą starali się go ograniczać.
W krótkiej perspektywie ustawa może więc przełożyć się na wzrost cen mieszkań w segmencie wielorodzinnym i zwiększone zainteresowanie budownictwem jednorodzinnym, zwolnionym z tego obowiązku. W dłuższej – może jednak ukształtować nowy standard bezpieczeństwa, zwłaszcza w projektach premium, gdzie elementy ochronne mogą stać się wyróżnikiem oferty.
Już widzimy pierwsze przykłady inwestycji, w których deweloperzy komunikują obecność pomieszczeń schronowych jako dodatkowy atut. To powrót do tradycji z lat 30., kiedy np. kamienica przy ul. Konopczyńskiego 5/7 w Warszawie reklamowała się jako „bezpieczna i samowystarczalna”. Ten schron rzeczywiście spełnił swoją funkcję – w 1939 r. chronił mieszkańców, a w 1944 r. mieścił szpital powstańczy. Mam nadzieję, że dziś pozostaniemy tylko przy projektowaniu takich miejsc, a nie przy ich wykorzystaniu. Ale jeśli przepisy skłonią nas do myślenia o bezpieczeństwie w kategoriach projektowych, może to być najcenniejsza zmiana, jaką ta ustawa przyniesie.
Carlos Felipe De Leon, general manager Acciona Nieruchomości Polska
