Na największych rynkach oferta deweloperów skupia się w segmentach średnich. W Warszawie ponad 40 proc. oferowanych mieszkań ma ceny z zakresu 15–20 tys. zł/mkw., a w Krakowie jest to nawet ponad 50 proc. lokali. W innych miastach struktura wygląda podobnie, choć średnie segmenty znajdują się w niższym przedziale cenowym: we Wrocławiu, w Poznaniu ponad 40 proc. mieszkań ma ceny ofertowe z zakresu 12–15 tys. zł/mkw., a w Łodzi z zakresu 10–12 tys. zł/mkw.
Wyjątkowo na tym tle prezentuje się Trójmiasto, gdzie oprócz średniego segmentu rynku (ponad 40 proc. oferty w cenach 10–15 tys. zł/mkw.) bardziej rozwinięte są segmenty wysokie (25 proc. rynku w cenach 15–20 tys. zł/mkw. i 28 proc. rynku w cenach powyżej 20 tys. zł/mkw.). Segment luksusowy, z mieszkaniami o cenach przekraczających 35 tys. zł, funkcjonuje przede wszystkim w Warszawie, Trójmieście, Krakowie i we Wrocławiu.
W najbliższych miesiącach największy wpływ na popyt mieszkaniowy będą miały warunki finansowania, a więc przede wszystkim wysokość stóp procentowych. Ważne będzie również otoczenie gospodarcze.
Według badań koniunktury GUS rośnie skłonność do dokonywania ważnych zakupów. Dodatnio na popyt wpływa wzrost wynagrodzeń wyższy od inflacji, a ujemny efekt ma niepewność zatrudnienia związana z informacjami o spadającym zatrudnieniu czy zwolnieniach grupowych. Pozytywnie na popyt oddziałuje duży wybór mieszkań, a także jawność cen, która wśród części nabywców zwiększa poczucie transparentności i bezpieczeństwa rynku.
Po stronie podaży istotny wpływ mają regulacje prawne, zwłaszcza wymóg planów ogólnych gmin w połowie 2026 r. oraz obowiązywanie przepisów tak zwanej ustawy schronowej od początku 2026 r. Skutków nie zaobserwujemy w najbliższych miesiącach w liczbie oferowanych mieszkań, jako że obowiązywanie przepisów nie zależy tym razem od momentu wprowadzenia inwestycji do sprzedaży, jednak obie ustawy istotnie wpływają na bieżące funkcjonowanie firm deweloperskich oraz mogą utrudnić realizację nowych projektów w przyszłym roku.
Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE
Komentarz ukazał się w dodatku tematycznym Property Insidera „Mieszkaniówka i Living 2025”
