Według najnowszego raportu na temat rynku PRS (mieszkań na wynajem), opracowanego przez Knight Frank i kancelarię Dentons, na koniec 2022 r. na rynku PRS w Polsce znajdowało się ponad 10,3 tys. mieszkań na wynajem, co stanowi wzrost o 40 proc. w ciągu roku. Do końca 2023 r. do użytku zostanie oddanych około 6,5 tys. mieszkań, a grunty, na których może powstać około 35 tys. lokali, zostały już zabezpieczone przez inwestorów. Nie oznacza to jednak, że PRS ma przed sobą drogę usłaną różami.
Rynek ten dopiero raczkuje, a lokale, które są aktualnie w zasobach inwestorów PRS, stanowią jedynie 1 proc. całego rynku najmu w Polsce. Autorzy raportu przewidują, że biorąc pod uwagę deficyt mieszkań w naszym kraju, szacowany na poziomie 800 tys. jednostek, rynek PRS będzie dalej rósł. Jego potencjał dostrzegają inwestorzy private equity z Izraela, Skandynawii i Azji oraz inwestorzy instytucjonalni ze Stanów Zjednoczonych, z Francji i Wielkiej Brytanii.
Najważniejsze wnioski, jakie płyną z raportu, są następujące:
- Wysokie ceny mieszkań oraz utrzymujące się wysokie stopy procentowe ograniczają siłę nabywczą na rynku mieszkaniowym, co znacznie ogranicza popyt na zakup lokali. W 2022 r. liczba zaciągniętych kredytów hipotecznych spadła o 50 proc. względem 2021 r.
- Szacuje się, że wskaźnik pustostanów w segmencie mieszkań na wynajem (PRS) odnotowuje się na poziomie mniejszym niż 3 proc.
- Warszawa przoduje pod względem dostępnej podaży, oferując 4,2 tys. mieszkań na wynajem, co przekłada się na ponad 40-proc. udział w rynku PRS w Polsce. Najwięcej mieszkań zostanie oddanych wkrótce na Pradze (ponad 900) i na Mokotowie (860).
- Z badania Knight Frank, przeprowadzonego wśród 25 inwestorów instytucjonalnych, banków oraz deweloperów obecnych na rynku PRS w Polsce, wynika, że w 2023 r. około 85 proc. inwestorów planuje rozpocząć nowe projekty mieszkaniowe na terenie stolicy. W Krakowie znajduje się około 1,2 tys. już gotowych mieszkań i ponad 40 proc. inwestorów planuje rozpoczęcie tam nowych projektów w 2023 r.
- Na mapie PRS znajdują się również takie lokalizacje, jak Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice i Szczecin.
- Do końca 2023 r. do użytku zostanie oddanych około 6,5 tys. mieszkań, a grunty, na których może powstać około 35 tys. loksli, zostały już zabezpieczone przez inwestorów.
- W IV kwartale 2022 r. stopy kapitalizacji na rynku najmu instytucjonalnego w największych miastach Europy Zachodniej wynosiły średnio 3,25–3,75 proc. Z kolei w Warszawie szacuje się, że główne stopy kapitalizacji wynosiły około 5–5,25 proc.
Na potrzeby raportu firmy Knight Frank i Dentons przeprowadziły również ankietę wśród inwestorów, deweloperów i banków. Ponad 80 proc. inwestorów zadeklarowało w niej zakup nowych projektów PRS w Polsce w 2023 r. Jednocześnie ponad 50 proc. pozytywnie ocenia ogólne otoczenie prawne dotyczące finansowania inwestycji, realizacji i późniejszej działalności operacyjnej. Ten wskaźnik sentymentu buduje pozytywny obraz potencjału tego segmentu.
Nie ma czerwonego dywanu
Jednocześnie większość respondentów wskazuje na niestabilność podatkową jako czynnik niekorzystnie wpływający na realizację projektów PRS, a koszty finansowania oraz budowy – jako główne ryzyka inwestycyjne i bariery wzrostu.
– Inwestorzy dostrzegają niekwesitowany potencjał sektora PRS. Obecny kontekst gospodarczo-polityczny, a w szczególności wojna w Ukrainie, jest elementem szerszej dyskusji o rynku w Polsce, ale nie stanowi przeszkody dla inwestorów. Silny popyt na wynajem mieszkań w największych miastach ma charakter bezprecedensowy, a dynamiczny wzrost czynszów w Polsce pozwala na realizowanie coraz wyższych zwrotów. Mimo solidnych podstaw inwestorzy instytucjonalni m.in. z Niemiec i Austrii wykazują się bardzo dużą ostrożnością, która wynika z rosnących kosztów finansowania. W konsekwencji skupiają się oni na rodzimych rynkach. Coraz większe zainteresowanie sektorem PRS w Polsce wykazują za to inwestorzy private equity z Izraela, Skandynawii i z Azji oraz inwestorzy instytucjonalni ze Stanów Zjednoczonych, z Francji i Wielkiej Brytanii. W ich oczach przewagą Polski jest chłonny rynek najmu oraz rosnące czynsze – uważa Krzysztof Cipiur, managing partner, head of Capital Markets w Knight Frank.
Nisza szansą, podatki wyzwaniem
Sektor mieszkań na wynajem w Polsce jest nadal na wczesnym etapie rozwoju. Odczuwalny jest też niedobór oferty nowoczesnych mieszkań w dobrych lokalizacjach, wynajmowanych od profesjonalnych operatorów.
– Nisza mieszkaniowa stwarza okazję do realizacji nowych projektów i to nie tylko w Warszawie, ale coraz częściej w dużych miastach, które mają również ogromny potencjał inwestycyjny. W tym roku liczymy na większą dynamikę tego rynku, wzrost liczby transakcji, a także na pojawienie się nowych graczy, którzy ulokują swój kapitał w tej nowej klasie aktywów – zakłada Piotr Staniszewski, partner w zespole nieruchomości w kancelarii Dentons.
Na inwestorów czyhają jednak wyzwania natury podatkowej i prawnej, a rok wyborczy sprawia, że pojawiają się szumne deklaracje polityków dotyczące regulacji tej sfery gospodarki. Nie przekładają się one, jak dotychczas, na realne rozwiązania prawne, które są w miarę stabilne.
– Inwestowanie w sektor PRS w Polsce powinno zostać poprzedzone szczegółową analizą konsekwencji podatkowych (w szczególności w zakresie VAT). Te konsekwencje mogą różnić się w zależności od struktury inwestycji i przyjętego modelu działalności, a także mogą mieć kluczowy wpływ na poziom rentowności inwestycji. Niezwykle ważne są poprawna klasyfikacja podatkowa przedmiotu transakcji oraz zastosowanie właściwych stawek podatku VAT do wynajmu nieruchomości. Inwestorzy powinni uważnie śledzić zapowiedzi dotyczące potencjalnych nowych podatków, które mogą zostać nałożone na kupujących mieszkania hurtowo – dodaje Tomasz Krasowski, managing counsel w zespole prawa podatkowego w kancelarii Dentons.
Czynsze nasze drogie…
Autorzy raportu podają, że silny popyt odnotowany w sektorze mieszkań na wynajem spowodował w ostatnich miesiącach bezprecedensowy wzrost czynszów. To, w połączeniu z wyższymi kosztami finansowania nowych inwestycji oraz zwiększonymi kosztami budowy (ten wzrost jednak już wyhamował), sprawiło, że czynsze w sektorze PRS wzrosły o około 30–40 proc. w Warszawie i około 10–30 proc. w miastach regionalnych w porównaniu z czynszami z I półrocza 2022 r. Wątpliwy jest jednak dalszy tak dynamiczny wzrost czynszów w najbliższej przyszłości.
Bardzo istotną kwestią jest waluta, w której pobierane są czynsze. Obecnie są one płacone przez najemców w złotówkach. Trwa jednak dyskusja na temat zmiany waluty na euro, które jest standardem w przypadku innych nieruchomości komercyjnych, np. biur. Zastosowanie euro zmniejsza wątpliwości przy szacowaniu przychodów dla inwestora zagranicznego, dla którego wspólna waluta jest też bardziej zrozumiała. Dodatkowo użycie złotówki zwiększa koszty finansowania inwestycji w porównaniu z finansowaniem w euro. Autorzy raportu wskazują, że niektórzy inwestorzy PRS już testują możliwości w zakresie pobierania czynszów w europejskiej walucie.
…i finansowanie
Autorzy raportu wskazują, że coraz więcej instytucji finansowych otwiera się na pomysł finansowania PRS czy prywatnych akademików. Wskazują, że jedną z najbardziej aktywnych instytucji na rynku jest Santander Bank Polska, który między innymi wszedł do konsorcjum z Helabą (Landesbank Hessen-Thüringen) i sfinansował cztery projekty Resi4Rent o wartości 198 mln zł. Aktywnością wykazał się też Bank Pekao, który uczestniczył w finansowaniu platformy Resi4Rent przy budowie projektów PRS o wartości około 250 mln zł, a także projektów PRS dla Cavatiny o wartości 146 mln zł oraz akademików Student Depot o wartości 166 mln zł.
Jeśli chodzi o finansowanie w obecnych warunkach rynkowych, to chęci po obu stronach – i inwestorów, i banków – są, ale nie jest to prosta sprawa. Według autorów raportu ponad 50 proc. instytucji finansowych planuje sfinansować co najmniej jeden projekt PRS w 2023 r. Maksymalne współczynniki LTC wynoszą 40–60 proc., a LTV 40–55 proc. Problemem stał się jednak rozwój sytuacji na rynkach finansowych. Większość transakcji PRS opierała się na pożyczkach udzielanych przez polskie banki, a waluta kredytu i planowany dochód z najmu były głównie zakładane w złotówkach. Wzrost stóp procentowych spowodował wyższe koszty finansowania, co oddziaływało negatywnie na rentowność projektów.
W takiej sytuacji finansowanie w euro może się okazać rozwiązaniem. Eksperci Knight Franka i Dentonsa podają, że coraz więcej banków wierzy w taki kierunek i pracuje nad odpowiednimi produktami dla sektora. Podkreślają przy tym, że uzyskanie finansowania w euro może być dostępne nawet dla inwestycji PRS, w których czynsze nie są wyrażone wyłącznie w europejskiej walucie, ale częściowo również w złotówkach. Takie opcje otwierają drogę do stopniowego i ostrożnego wprowadzania euro na rynek PRS.
Kluczowym problemem jest jednak fakt, że obecnie koszty finansowania inwestycji są wyższe niż zyski z ich realizacji – sytuacja ta negatywnie wpływa na zwroty. Nawet średnie koszty finansowania inwestycji w euro są wyższe niż potencjalny zwrot – to tworzy nierównowagę, która odstręcza od inwestowania m.in. w PRS. Pomocne inwestycyjnie mogą być jednak struktury typu forward funding i forward purchase, które rynek skutecznie praktykuje.
Co przed nami?
Autorzy raportu pokusili się też o zbadanie nastrojów na rynku PRS. Wyniki przedstawiają się dość optymistycznie. Ponad 80 proc. przepytanych inwestorów planuje zakupy projektów w tym roku, 60 proc. ankietowanych spodziewa się spadku kosztów budowy w pierwszej połowie roku, 40 proc. inwestorów chce wprowadzić czynsze w euro w niektórych lokalizacjach, połowa pytanych banków ma już na koncie finansowanie PRS i prywatnych akademików, planuje też finansowanie tego typu projektów w tym roku, 60 proc. inwestorów spodziewa się poziomu yieldów w najlepszych warszawskich projektach na poziomie 5,25 proc., 60 proc. inwestorów zakłada budowanie PRS na dokumentacji mieszkaniowej, a połowa ocenia pozytywnie środowisko prawne dla finansowania, rozwoju i funkcjonowania inwestycji PRS w Polsce.
fot. Pexels/Brett Sayles
