W pierwszym kwartale br. wartość europejskich nieruchomości komercyjnych spadła o zaledwie 0,5 proc., co stanowi znaczne złagodzenie wcześniejszych spadków (-3,4 proc. w IV kwartale ub.r.) – wynika z danych z najnowszego raporcie raportu Altus Group, który obejmuje fundusze Core Pan-European Open Ended Diversified Funds o łącznej wartości rynkowej 29 mld euro.
Według raportu „Q1 2024 Pan-European Dataset: Expert Analysis” od siedmiu kolejnych kwartałów wartości nieruchomości komercyjnych spadały, osiągając łączny spadek o 16,5 proc. W I kwartale br. stopy kapitalizacji nadal rosły, wywierając dalszą presję na rynek, choć w mniejszym stopniu niż pod koniec 2023 r. Był to ósmy z rzędu kwartał wzrostu stóp kapitalizacji, co miało negatywny wpływ na wartości nieruchomości na poziomie -1,4 proc. w porównaniu z -4,4 proc. w ostatnim kwartale ub.r.
Spadki w sektorach
W I kwartale br. wartości biurowców spadły średnio o 0,8 proc., co jest wyższym spadkiem niż średnia dla całego rynku. Również stopy kapitalizacji w tym sektorze wzrosły, co dodatkowo obniżyło ich wartości. Jednocześnie poziom czynszów w sektorze biurowym spadł, co wpłynęło na zmniejszenie przepływów pieniężnych. Wyniki sektora biurowego różniły się jednak bardzo w zależności od kraju. Francuskie biurowce zanotowały niespodziewany wzrost wartości (o 2,4 proc.), głównie dzięki inwestycjom kapitałowym, które pozytywnie wpłynęły na czynsze i przepływy pieniężne. Natomiast rynki biurowe w Niemczech i Holandii odnotowały większe wzrosty stóp kapitalizacji i obniżenie prognoz przepływów pieniężnych na początku roku. W związku z tym spadki wyniosły tam odpowiednio -2,4 proc. i -4,4 proc.
Sektor przemysłowy i logistyczny wykazał największą odporność, ze spadkiem w I kwartale na poziomie -0,2 proc. (-1,5 proc. w Polsce). Pomimo dużych korekt stóp kapitalizacji sektor ten odnotował silne zyski w prognozowanych przepływach pieniężnych, z czynszami rynkowymi rosnącymi o 1,9 proc. w I kwartale. Sektor mieszkaniowy z kolei odnotował stosunkowo niewielki spadek wartości o 0,3 proc. Był to jedyny obszar, w którym stopy kapitalizacji zaczęły się stabilizować po siedmiu kwartałach wzrostu. Niemniej fundamenty sektora mieszkaniowego osłabły, głównie z powodu wzrostu kosztów operacyjnych, co obniżyło prognozy przepływów pieniężnych, zwłaszcza na rynku niemieckim – podkreślają analitycy.
Handel najbardziej, studenci perspektywiczni
Najbardziej dotknięty spadkami w Europie okazał się sektor handlowy (spadek wartości o -1,1 proc. w I kwartale br.). Wzrost stóp kapitalizacji oraz minimalne wsparcie ze strony przepływów pieniężnych (0,3 proc.) przyczyniły się do tego wyniku. Mimo że czynsze rynkowe wzrosły, to zwiększenie kosztów operacyjnych i renegocjacje umów najmu poniżej poziomów rynkowych osłabiły wzrosty przepływów pieniężnych – uważają eksperci.
Analitycy Altus Group zwracają jednak uwagę, że I kwartał br. przyniósł złagodzenie spadków wartości nieruchomości komercyjnych w Europie w porównaniu z poprzednimi kwartałami. Dodają też, że nie wszędzie odnotowano spadki. Poza czterema głównymi sektorami wartości nieruchomości w grupie „inne” zaczęły ponownie rosnąć w I kwartale roku, wzrastając o 3,3 proc.
Większość wzrostów związana była z pozytywnymi zmianami w aktywach dotyczących zakwaterowania dla studentów, gdzie stopy kapitalizacji zaczęły ponownie się zmniejszać w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku po ciągłym wzroście w poprzednim roku. Eksperci oczekują, że utrzymujący się niedobór wysokiej jakości zakwaterowania dla studentów w europejskich miastach w połączeniu z silnym popytem na studia za granicą zwiększy atrakcyjność tego podsektora.
