Luka finansowania dłużnego, rosnące wskaźniki zadłużenia oraz zwiększające się koszty obsługi długu redefiniują rynek pozagiełdowego finansowania nieruchomości w Europie – informuje INREV.
Luka finansowania dłużnego w pozagiełdowym sektorze nieruchomości komercyjnych w Europie się pogłębia – poinformował INREV na podstawie przeprowadzonych badań. Przy aktywach wycenionych na 36 mld euro (INREV Vehicle Universe) – które mają trafić na rynek w ciągu następnych 10 lat w ramach likwidacji zamkniętych funduszy inwestycyjnych – luka finansowania dłużnego w sektorze nieruchomości komercyjnych w Europie ma wynieść 94 mld euro.
Po dekadzie sukcesywnego luzowania polityki monetarnej rynek długu nadal pozostaje pod silnym wpływem ostatnich gwałtownych zwyżek stóp procentowych. A aktualne warunki rynkowe sprawiają, że wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR) wśród pozagiełdowych spółek nieruchomościowych spadł po raz kolejny. Według INREV Asset Level Index w 2021 r. średnia pokrycia obsługi zadłużenia (DSCR) wynosiła 9,67, a przychody z najmu były 9,67 razy wyższe od kosztów obsługi zadłużenia. Wartość ta spadła do 5,11 w 2022 r. i dalej do 3,17 w 2023 r.
Autorzy raportu podkreślają, że choć liczby te nie odzwierciedlają obrazu całego rynku, to ilustrują skalę obserwowanych obecnie zmian. I uspokajają, że średnia dźwigni finansowej wśród analizowanych spółek nie osiągnęła poziomu obserwowanego w czasie globalnego kryzysu finansowego (GFC). Średni poziom dźwigni w funduszach typu core i value-added spadł odpowiednio do 22,2 proc. i 38,5 proc. w pierwszej połowie 2023 r. Dla porównania w okresie po GFC wynosił on odpowiednio 57,1 proc. i 39,7 proc.
Rośnie też poziom zadłużenia. W drugim kwartale br. poziom wierzytelności w pozagiełdowym sektorze nieruchomości w Europie wzrósł do 67 mld euro. Warto zaznaczyć, że w trzecim kwartale 2009 r. wskaźnik ten wynosił 45 mld euro.
– Tradycyjni pożyczkodawcy zachowują daleko idącą ostrożność z uwagi na zaostrzające się restrykcje ograniczające ich zdolność do udzielania kredytów, a narzucone wyższe wymogi kapitałowe powodują wzrost ponoszonych przez nich kosztów – informuje INREV.
W ten sposób powstaje nowa przestrzeń do zagospodarowania przez europejskie fundusze dłużne. Rośnie też popyt na alternatywne źródła finansowania. Aż 34,6 proc. ekspertów ankietowanych przez INREV w trzecim kwartale br. w ramach NREV Consensus Indicator Survey wykazało zainteresowanie alternatywnymi formami finansowania. To znaczący wzrost – podkreślają autorzy raportu – z i tak wysokiego już poziomu 29,1 proc. odnotowanego w pierwszym kwartale br.
Dodatkowo, gdy niechęć banków do zwiększania ekspozycji w sektorze nieruchomości narasta, rośnie znaczenie tzw. zrównoważonego finansowania i strategii finansowych.
– W czasach zmian zawsze pojawiają się możliwości i wydaje się, że fundusze korzystają z tej dogodnej okazji, aby się rozwijać. To zwiększa różnorodność źródeł finansowania, sprzyja zdrowej konkurencji na europejskim rynku długu i powinno się przyczynić do większej stabilności – przekonuje Iryna Pylypchuk, dyrektor ds. badań i informacji rynkowych w INREV.
Donata Karpik
fot. Pexels/Johannes Plenio
