W Poznań Congress Center odbyła się piąta edycja Kongresu Deweloperskiego. W spotkaniu wzięło udział 800 uczestników, w tym zarządy najważniejszych firm deweloperskich z całego kraju, przedstawiciele samorządów i władz centralnych. Wręczono także nagrody w Rankingu Miast Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Na podium znalazły się Łódź, Gorzów Wielkopolski i Lublin.
Zjazd deweloperów był wyjątkowo dobrą okazją do skonfrontowania opinii z rzeczywistością w branży nieruchomości. Wnioski są ciekawe, ale niekoniecznie optymistyczne.
– Najprawdopodobniej 2023 będzie rokiem z kumulacją negatywnych czynników. Jednak branża w tej chwili jest w całkiem dobrej formie, więc z rozpoczętymi projektami nie powinno być problemu. Mogę powiedzieć, że jestem umiarkowanym pesymistą. Odkładający się popyt zakupowy przekłada się na popyt na rynku najmu. Mamy obecnie wybór: możemy bezradnie patrzeć, jak spada nam sprzedaż mieszkań, a możemy też reagować – mówił Kazimierz Kirejczyk z JLL.
Kamyk do kryzysowego ogródka dorzucił też Paweł Borys z Polskiego Funduszu Rozwoju.
– Jeśli popatrzymy na obecne stopy procentowe i wzrost gospodarczy, to na 6–12 miesięcy rysuje się niezbyt optymistyczny scenariusz. Musimy się liczyć z tym, że problemy z wysokością stóp procentowych będą trwały do 2024 r. Ten rok uważa się za czas, w którym gospodarka może wrócić do względnej równowagi. Inflacja bazowa w ciągu 4–6 miesięcy pewnie osiągnie swój szczyt – prognozował Borys.
Czas spadających noży
Odstawienie od kredytowej rzeki gotówki dotkliwie odczuli deweloperzy mieszkaniowi.
– Odcięcie kredytów odjęło ok. 70 proc. kupujących. Część nabywców nadal jednak kupuje mieszkania za gotówkę zarówno pod wynajem, ale też jako zabezpieczenie. Naszą obawą są niestabilne ceny materiałów, robocizny i energii. Ceny są tak rozhuśtane, że nie mamy możliwości w niektórych sytuacjach kontraktować inwestycji. Jesteśmy więc w momencie wyczekiwania. Zastanawiamy się, co możemy przemodelować, co zmienić w tym trudnym czasie – mówił Grzegorz Kiełpsz, prezes Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
W czasie niepewności wracają na wokandę pomysły bardziej systemowego podejścia do kwestii budownictwa mieszkaniowego. Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich, stwierdził podczas kongresu deweloperów, że od 2012 r. polski system bankowy jest na równi pochyłej.
– Relacja kredytów do PKB staje się mniejsza. Jeśli chodzi o mikro i małe przedsiębiorstwa, możemy powiedzieć, że mamy constans. Dobrze się stało, że odnotowaliśmy pewien spadek w kredytach konsumenckich. Dla mnie sytuacja, gdy udzielamy ok. 50 mld kredytów rocznie, jest stanem normalnym. Powinniśmy wrócić do systemu oszczędzania na zakup i połączyć to z oszczędzaniem w systemie emerytalnym – przekonywał Pietraszkiewicz.
Trudniej o pieniądz
Papierkiem lakmusowym sytuacji w deweloperce jest kwestia finansowania nowych projektów. Wiele wskazuje na to, że czas łatwego pieniądza się skończył.
– Obecnie łatwiej jest uzyskać decyzje na projekt premium niż na projekt popularny. W całej analizie bierzemy pod uwagę źródła finansowania potencjalnych nabywców. Nie ograniczamy akcji kredytowej, bardziej przyglądamy się projektom – mówiła Barbara Kacprzak z mBanku Hipotecznego.
To były jednak słowa, które w dość zawoalowany sposób opisują deweloperską codzienność w dzisiejszych czasach.
– Jesteśmy po kilku decyzjach pozytywnych, które wejdą w życie w 2023 r. Ale również wydaliśmy kilka decyzji negatywnych. Tak trudno nie było od 2010 r. Bardzo mocno skupiliśmy się na selektywności – podkreślała Iwona Załuska, prezes Upper Finance.
Administracja po swojemu
Podczas zjazdu deweloperów zaprezentowane zostały też wyniki Rankingu Miast, który stara się kwantyfikować podejście największych miast do wydawania decyzji administracyjnych niezbędnych w procesie deweloperskim. Okazało się, że Łódź, Gorzów Wielkopolski i Lublin to najsprawniejsze miasta w zakresie działalności administracyjnej w 2021 r. Plebiscyt przygotowywany jest na podstawie danych obejmujących wydawanie decyzji administracyjnych potrzebnych do realizacji projektów zabudowy wielorodzinnej oraz przedsięwzięć biurowych i hotelowych. Kryterium oceny przy wskazaniu lidera w badaniu prowadzonym przez PZFD jest czas wydawania decyzji o warunkach zabudowy w połączeniu z pokryciem miasta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz czas uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Pod względem terminów wydawania decyzji wydaje się, że samorządy przyzwyczaiły się do trybu covidowego – zajmuje im to wyraźniej więcej czasu niż w 2019 r.
