Polski rynek nieruchomości znajduje się w okresie intensywnych przemian, które niosą ze sobą zarówno szanse, jak i wyzwania. W 2025 r., zarówno w kontekście krajowym, jak i europejskim, przewidywane są pozytywne zmiany, chociaż dynamika rozwoju zależy od kilku kluczowych czynników. W szczególności, zmieniające się preferencje inwestycyjne, rozwój funduszy REIT (Real Estate Investment Trusts) oraz selektywność w dostępie do finansowania stanowią najważniejsze tematy poruszane na konferencji Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) 2025 – „Teraz Polska!”.
Nie jesteśmy samotną wyspą, więc trudno mówić o Polsce bez kontekstu choćby kontynentalnego. Według ekspertów europejski rynek nieruchomości komercyjnych ma kontynuować trend wzrostu. Po solidnym wzroście o 22 proc. w 2024 r. prognozy wskazują na dalszy wzrost wolumenów inwestycyjnych w 2025 r. o 15–20 proc. W całej Europie widać też wyraźne zmiany w preferencjach inwestorów. Zgodnie z danymi CBRE segment mieszkaniowy (living) cieszy się największym zainteresowaniem, a 34 proc. inwestorów wskazuje go jako główny cel inwestycji. Kolejnym popularnym segmentem jest logistyka, która przyciąga 28 proc. inwestorów, a biura z 17 proc. dość znacząco ustępują pierwszym dwóm i nadal są na cenzurowanym. Handel detaliczny oraz hotele mają podobny udział, wynoszący po 7 proc., natomiast pozostałe sektory (np. obiekty specjalistyczne) stanowią jedynie 6 proc. preferencji inwestycyjnych.
– Pomimo wzrostu długoterminowych stóp procentowych różnica między rentownością z nieruchomości a rentownością obligacji pozostaje atrakcyjna dla inwestorów. Nadal można mówić o tzw. yield gap, który przyciąga kapitał. Widać również zmianę kierunku w zakresie stóp kapitalizacji: coraz więcej rynków przechodzi z fazy ich rozszerzania do kompresji, co może sygnalizować stabilizację lub wzrost wartości aktywów – uważa Jos Tromp, head of Business Development Continental Europe, CBRE. – Patrząc na cały rynek, perspektywy na rok 2025 są umiarkowanie pozytywne. Można oczekiwać poprawy fundamentów najmu, dalszego ożywienia na rynku inwestycyjnym oraz narastającego zróżnicowania w płynności i konkurencji pomiędzy poszczególnymi segmentami oraz lokalizacjami – dodał ekspert CBRE
Polska przyciąga
Piotr Bielski, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych w Santander Bank Polska, uważa, że Polska postrzegana jest jako atrakcyjny kraj dla inwestorów, a to dzięki szybkiemu wzrostowi gospodarczemu, dynamicznemu eksportowi oraz korzystnemu położeniu geograficznemu. Atutami są także niższe niż na Zachodzie koszty pracy, rosnąca liczba wykształconych młodych ludzi i wzrost produktywności. Prognozy wskazują na dalszy stabilny rozwój gospodarczy, a planowane inwestycje w obronność i infrastrukturę mogą dodatkowo wzmocnić ten trend. Jego zdaniem mimo wyzwań związanych z inflacją Polska pozostaje konkurencyjnym i perspektywicznym rynkiem.
REIT-y to obiecujący, ale wymagający instrument
Jednym z kluczowych tematów poruszanych podczas Konferencji PINK 2025 była kwestia wprowadzenia funduszy typu REIT, które mają potencjał znacząco zmienić krajobraz rynku nieruchomości w Polsce. Eksperci zgodnie podkreślili, że sukces REIT-ów w Polsce będzie zależny od właściwych regulacji i polityki podatkowej. – Dużo mówi się o REIT-ach, ale istotne jest opodatkowanie lub zachęta podatkowa. W Czechach czy Hiszpanii stosowane są ulgi dla długoterminowych inwestorów, co napędza rozwój tych rynków. Jeśli w Polsce nie stworzymy odpowiednich warunków, inwestorzy indywidualni mogą nie być zainteresowani – uważa Anna Duchnowska, dyrektor zarządzająca inwestycjami w Invesco Real Estate. Jacek Kołodziejski, prezes Stage Capital, zwrócił z kolei uwagę na to, że REIT-y mogą wypełnić lukę na rynku, szczególnie jeśli chodzi o produkty denominowane w złotówkach. – Kapitał zagraniczny zawsze będzie miał problem z przewalutowaniem, dlatego aktywizacja kapitału krajowego ma ogromne znaczenie – dodał.
Eksperci zwracają też uwagę, że głównym beneficjentem REIT-ów będą inwestorzy instytucjonalni, a nie indywidualni.
– Nie spodziewam się masowego napływu kapitału od indywidualnych inwestorów. Będzie to raczej instrument dla dużych podmiotów finansowych – zauważył Konrad Wilczak, zastępca dyrektora EBOR na Polskę. Wskazuje to na potrzebę stworzenia solidnych podstaw prawnych oraz zachęt finansowych, aby instrument ten stał się atrakcyjny w oczach instytucji finansowych.
Finansowanie: rosnące wymagania i zmiany w podejściu banków
Jakub Leszczyński z Accolade podkreślił na konferencji PINK, że mimo globalnych turbulencji, Polska pozostaje wciąż atrakcyjnym miejscem dla inwestorów, szczególnie w segmencie magazynowym.
– Polska umacnia swoją pozycję jako hub logistyczny. Rynek dojrzewa, a ilość powierzchni spekulacyjnej spada, co sprzyja dalszemu rozwojowi – mówi Leszczyński. Jednakże, jeśli chodzi o finansowanie nieruchomości, ekspert zauważył, że dostępność kredytów staje się coraz bardziej selektywna, a banki stawiają wyższe wymagania w zakresie lokalizacji oraz poziomu wynajmu.
Zmienia się także podejście do sektora biurowego, którego finansowanie stało się bardziej wymagające po pandemii. Hubert Mańturzyk, dyrektor generalny na region CEE w Aareal Bank, zauważa, że po zmianach spowodowanych przez pandemię COVID-19 banki zaczęły ograniczać entuzjazm do finansowania biurowców w miastach regionalnych. Banki preferują projekty w największych miastach, gdzie popyt na powierzchnie biurowe jest stabilniejszy. Z drugiej strony, niektóre sektory, takie jak logistyka, cieszą się niezmiennym zainteresowaniem ze strony banków i inwestorów. Polska, jako centralny punkt w Europie Środkowo-Wschodniej, ma potencjał do dalszego rozwoju zwłaszcza w obszarze magazynowym.
Zdaniem ekspertów zgromadzonych na konferencji PINK oczekiwana poprawa sytuacji na rynku nieruchomości zależeć będzie od kilku kluczowych czynników. Stabilność makroekonomiczna, szerszy napływ kapitału zagranicznego oraz stabilizacja sytuacji geopolitycznej mogą stanowić istotne elementy sprzyjające rozwojowi rynku. Dodatkowo spodziewany jest dalszy rozwój sektora magazynowego oraz PRS (private rented sector), które wciąż wykazują duży potencjał i będą stanowiły główne obszary inwestycyjne w Polsce.
